Einige Leerverkäufer erhalten keine Haftungsfreistellung
Wenn ein Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt, kommt es im Allgemeinen zu dieser Entscheidung, weil es für die Bank profitabler ist, den Leerverkauf zu tätigen als abzuschotten.
Es kann oder darf nicht erfordern, dass der Verkäufer eine finanzielle Notlage hat, aber sicherlich ist das Haus unter Wasser .
Bei einem Leerverkauf erklärt sich die Bank damit einverstanden, das Darlehen für einen geringeren als den geschuldeten Betrag freizugeben. Aber es gibt nicht unbedingt den Verkäufer frei. Freigabe des Darlehens von der Immobilie und Freigabe des Verkäufers sind 2 verschiedene Dinge. Wenn Sie der Bank 200.000 Dollar schulden, Ihr Haus aber 75.000 Dollar wert ist, könnte die Bank 75.000 Dollar akzeptieren und den Kredit freigeben. Ohne eine Haftungsfreistellung könnten Sie jedoch ein paar Jahre später feststellen, dass die Bank nun hinter Ihnen her ist und verlangt, dass Sie die Differenz von 125.000 Dollar zahlen.
Freigabe der Haftung und des Leerverkaufsgenehmigungsschreibens
Der Leerverkaufsbestätigungsbrief enthält den Schlüssel. In diesem Genehmigungsschreiben ist genau festgelegt, was die Bank erwartet. Es enthält unter anderem folgende Begriffe:
- Der akzeptable Verkaufspreis
- Maximal zulässige Provisionen
- Maximale Abschlusskosten
- Mindestnettoerlös
- Einsendeschluss
Nicht jeder Leerverkaufszustimmungsbrief enthält eine Haftungsfreistellung. In einigen Genehmigungsschreiben geht es überhaupt nicht um eine Haftungsfreistellung. Rechtsanwälte sagen, dass, wenn die Angelegenheit nicht adressiert wird, dann der Kreditgeber behalten könnte, welche Rechte dem Kreditgeber nach bundesstaatlichem und / oder staatlichem Recht zur Verfügung stehen, um ein Mangelurteil zu verfolgen.
Unterschreibe niemals einen Brief, in dem du keinen Kaufvertrag unterzeichnen kannst, ohne einen Anwalt zu bitten, ihn zu lesen und dich rechtlich zu beraten. Fragen Sie Ihren Agenten nicht, denn wenn Ihr Agent kein Anwalt ist, ist dieser Agent nicht berechtigt, Sie rechtlich zu beraten. Es ist gegen das Gesetz, dass ein Immobilienmakler Rechtsberatung erteilt.
Ich erkläre meinen Kunden, dass ich, wenn ich sehe, dass ihr Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf eine Haftungsfreistellung enthält, sie nicht darüber informieren kann. Ich sage ihnen, sie sollen einen Anwalt anrufen. Wenn der Brief unklar ist oder es nicht speziell formuliert, werde ich vorschlagen, dass der Verkäufer einen Anwalt kontaktiert, um zu versuchen, eine Haftungsfreistellung zu erhalten. Unter keinen Umständen gebe ich Rechtsberatung.
Ich werde nicht erstaunt sein, von Verkäufern zu hören, die Klagen gegen ihre Immobilienmakler einreichen, weil diese Agenten ihnen versichert haben, dass der Kreditgeber nicht nach einem Mangelurteil gehen würde. Selbst in Kalifornien, wo wir das Glück haben, bestimmte Non-Recourse-Darlehen zu haben, gilt dieser Non-Recourse typischerweise für Zwangsversteigerungen, nicht für Leerverkäufe. Mit anderen Worten, ein Verkäufer, der einen Leerverkauf auf ein Kauf-Geld-Darlehen gemacht hat, hat keine Garantie, dass ein Leerverkaufsgeber sie freigibt, es sei denn, der Kreditgeber gibt den Verkäufer ausdrücklich frei.
Wir haben Paragraph 580e des California Civil Code, hinzugefügt am 1. Januar 2011, aber das wurde noch nicht vor Gericht getestet, und es gilt nicht für die sekundäre Finanzierung noch in früheren Jahren.
Arten der Verbindlichkeit in Leerverkauf Genehmigungsschreiben Adressierung Freigabe der Haftung
Ich kann Ihnen zwar nicht jede erdenkliche Form der Haftungsfreistellung oder Haftungsfreistellung in Verkaufsbriefen geben, hier einige Beispiele. Einige dieser Aussagen geben den Verkäufer frei, manche bieten keinerlei Haftungsfreistellung.
- Nachdem die Bank $ XXXXXX erhalten hat, wird die Bank das Pfandrecht freigeben und die Restschuld als ein Sammelguthaben abbuchen.
- Die Bank hat einen Rabatt genehmigt. Nichts in diesem Schreiben darf so ausgelegt werden, dass die Rechte oder Rechtsbehelfe der Bank oder das Recht, die gesamten fälligen Beträge einzuziehen, beeinträchtigt, aufgehoben, geändert oder geändert werden.
- Die Bank erteilt ihre Zustimmung zum Verkauf der Immobilie, was zu einer kurzen Auszahlung der Hypothek führt. . . und verzichtet gegebenenfalls auf etwaige Mängelrechte.
- Nach Eingang dieser Zahlung werden wir die Schuld als "vollständig bezahlt für weniger als das volle Guthaben" an alle Kreditagenturen melden.
- Der Darlehensnehmer muss die beigefügte Bestätigung zu allen Bedingungen, die in dieser Genehmigung angegeben sind, unterzeichnen und anerkennen, dass die Bank alle Mängelrechte behält, die durch die Notiz, die Treuhand- und / oder Sicherheitsvereinbarung und die lokalen und Bundesgesetze bereitgestellt werden.
- Die Bank stimmt zu, in beglaubigten Fonds $ XXXXXX als vollständige Zahlung des Darlehens zu akzeptieren, zusätzlich wird die Bank den Betrag der dem Internal Revenue Service vergebenen Schulden melden.
- Die Bank kann ein Mängelurteil für die Differenz zwischen der erhaltenen Zahlung und dem gesamten geschuldeten Restbetrag verhängen, sofern nicht anders vereinbart oder gesetzlich verboten, wenn die Leerverkäufe für das oben genannte Darlehen abgeschlossen werden.
- Nach Erhalt der Mittel wird die Bank das Pfandrecht freigeben, und das Defizitguthaben wird als eine Gebühr vom Sammelguthaben ausgewiesen.
- Nach Erhalt des vereinbarten Betrags verzichtet die Bank auf den Restbetrag des oben genannten Darlehens und entbindet den Kreditnehmer von weiteren Verpflichtungen und verzichtet auf alle Rechte zur weiteren Beurteilung oder Unterlassung.
Wenn die Bank Ihnen keine Haftungsfreistellung gewährt, müssen Sie möglicherweise einen Verkäuferbeitrag anbieten, um die Bank zu veranlassen, diese zu liefern. Manchmal bekommen Sie einen Verhandlungsführer, der die Bankpolitik nicht versteht. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Bank kein Recht hat, ein Mängelurteil zu fällen, und die Bank sich weigert, Sie zu entlassen, müssen Sie die Datei möglicherweise an einen Vorgesetzten eskalieren, um die Freigabe zu erhalten. Wenn aber alles andere fehlschlägt, ist es am besten, einen Anwalt zu bitten, die Haftungsfreistellung für Sie zu erwirken oder zumindest Ihre gesetzlichen Rechte zu erklären, wenn eine Haftungsfreistellung nicht erreicht werden kann.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.