Wenn Ihr Leerverkauf abgelehnt wird

Warum könnte eine Leerverkaufsbank sagen, dass ein Verkäufer sich nicht qualifiziert?

Wenn Ihr Leerverkauf abgelehnt wird, geben Sie nicht auf, weil Sie noch Optionen haben. © Großes Foto

Nur weil die Bank einmal den Leerverkauf abgelehnt hat, bedeutet das nicht unbedingt, dass Sie es nicht noch einmal versuchen sollten. Stellen Sie zuerst sicher, dass Sie nicht mit dem vorherigen Käufer unter Vertrag stehen. Wenn Ihre Leerverkaufsunterlagen bei der Bank eingereicht wurden, bedeutet dies wahrscheinlich, dass Sie und ein Käufer einen Kaufvertrag unterschrieben haben. Die meisten Leerverkaufsverträge enthalten eine Art Zusatzvereinbarung, die den Vertrag einer Leerverkaufszusage unterwirft , und wahrscheinlich gibt es eine Frist als Bedingung für den Kaufvertrag.

Da Sie ein Haus ein zweites Mal nicht legal verkaufen können, wenn Sie noch zu einem bestehenden Käufer verpflichtet sind, sollten Sie den Papierkram überprüfen, die Eigentumsfirma (oder den Vertreter des Käufers) anrufen und sicherstellen, dass der Vertrag schriftlich gekündigt wird, falls dies nicht der Fall ist abgelaufen.

Zweitens, wenn Ihr Eintrag tatsächlich abgelaufen ist, erhalten Sie wahrscheinlich Telefonanrufe von vielen anderen Agenten, die ihre Dienste anbieten und / oder vorschlagen, dass sie Käufer für Ihr Haus haben. Diese Agenten haben höchstwahrscheinlich keine Käufer, und es gibt keine Garantie, dass Agenten, die abgelaufene Einträge verfolgen, Erfahrung mit Leerverkäufen haben.

Es ist schlimm genug, dass einige Agenten nicht qualifiziert sind, Leerverkäufe zu verkaufen, aber diese Dienstleistungen anbieten können, also stellen Sie einen äußerst versierten Agenten ein, der viele Leerverkäufe ausgehandelt hat. Ein unerfahrener Agent ohne einen starken Hintergrund in Leerverkäufen könnte Ihre Ursache verletzen und ist wahrscheinlich, warum Ihr Leerverkauf zuvor nicht genehmigt wurde.

Die meisten erfahrenen Leerverkäufer, die ich kenne, geben niemals auf, bis entweder die Verkäufer vor Erschöpfung fallen oder der Leerverkauf genehmigt wird.

Mieten Sie einen neuen Agenten

Bringen Sie Ihr Zuhause mit frischen Fotos wieder auf den Markt und finden Sie einen neuen Käufer. Stellen Sie sicher, dass der Käufer verpflichtet bleibt, auf Ihre Leerverkaufserlaubnis zu warten.

Ein kleiner Trick, den meine Verkäufer verwenden, ist, dass der Agent des Käufers schriftlich verspricht, dass die Agenten nach der Annahme des Angebots keine weiteren Angebote für den Käufer schreiben. Nicht jeder Käufer ist tatsächlich bereit, sich zu verpflichten , einen Leerverkauf zu kaufen , und ein engagierter Käufer ist notwendig. In der Tat, wenn der Käufer nicht verpflichtet ist, haben Sie nicht wirklich einen Käufer unter Vertrag. Du hast ein wertloses Stück Papier.

Nachdem die Vorbereitungen abgeschlossen sind, überprüfen Sie Ihren Härtefall. Die meisten Banken verlangen von einem Verkäufer, dass er einem oder mehreren der Parameter entspricht, die nach den besonderen Richtlinien dieser Bank erforderlich sind, um einen Leerverkauf zu gewähren. Nicht jede Bank arbeitet unter identischen Richtlinien, aber hier sind einige, die für fast jeden Leerverkauf gelten:

  1. Sie geben mehr aus, als Sie verdienen.
  2. Sie bekommen oder sind geschieden und können sich das Haus nicht alleine leisten.
  3. Der Zinssatz für Ihr Darlehen wird gerade angepasst oder ist bereits gestiegen.
  4. In der Familie kam es zu Todesfällen oder medizinischen Erkrankungen, die zu Hypothekendiebstählen geführt haben.
  5. Ihr Darlehen befindet sich mindestens 30 Tage nach Fälligkeit Ihrer letzten Zahlung in Verzug.
  6. Sie sind arbeitslos und haben wenig Aussicht auf Arbeit.
  7. Sie haben eine Insolvenz abgeschlossen , die alle Ihre Schulden abbezahlt hat.

Manchmal, wenn der Leerverkauf verweigert wird, ist es wegen etwas so einfach wie der Verkäufer aktuell bei der Zahlung der Hypothek.

Wenn die Hypothekenzahlungen nicht in Verzug sind, können die Richtlinien der Bank angeben, dass die Bank keinen Leerverkauf genehmigen darf. Denken Sie darüber nach, wenn die Bank Ihr Geld erhält, warum sollte es dann in Betracht ziehen, Ihnen überhaupt einen Gefallen zu gewähren? Zweitens, wenn man unter Wasser ist und eine Hypothek bezahlt, kann man manchmal das Gefühl haben, 100 Dollar in die Luft zu werfen, um von einer Brise davongetragen zu werden.

Überprüfen Sie Ihren Härtefall

Wenn einer der sieben oben genannten Punkte auf Ihre Situation zutrifft, stellen Sie sicher, dass Sie diese Gründe in Ihrem Härtefall angeben . Bankunterhändler handhaben eine große Menge von Akten und sie prüfen nicht jedes mögliches Dokument so sorgfältig, wie sie nur konnten. Sie müssen sehr deutlich machen, dass es eine Notlage gibt und Sie auch dokumentieren.

Wenn Sie sich scheiden lassen, senden Sie eine Kopie Ihrer Scheidungspapiere an die Bank.

Fügen Sie Rechnungen Ihres Arztes bei medizinischen Diagnosen oder Behandlungsplänen hinzu. Itemize alle Ihre monatlichen Einnahmen im Vergleich zu Abfluss. Einige Finanzberichte bieten keine Punkte oder Boxen für einen Kreditnehmer, um alle Ausgaben zu enthalten. Unabhängig von den Papieren, die Sie von der Bank ausgefüllt bekommen haben, erstellen Sie Ihren eigenen Finanzbericht, der das Einkommen auf der linken Seite und alle Ausgaben auf der rechten Seite auflistet. Zeigen Sie eine negative Zahl am unteren Rand, indem Sie Ihre Schulden von Ihrem Einkommen abziehen. Machen Sie es dem Bankunterhändler sehr leicht, Ihr finanzielles Bild klar zu verstehen.

Erneut einreichen

Die Wahrscheinlichkeit ist, dass Ihr Leerverkauf genehmigt wird. Banken wollen Leerverkäufe tätigen. Die National Mortgage Settlement bietet neben anderen rechtlichen Schritten finanzielle Anreize für Leerverkäufe wie das HAFA-Leerverkaufsprogramm. In der Tat bevorzugen die meisten Banken, mit denen ich gearbeitet habe, einen Leerverkauf über eine Darlehensänderung. Wenn Sie sich gerade in einer Darlehensänderung befinden, sind die Chancen, dass Ihr Leerverkauf genehmigt wird, auf 99,9% gestiegen. Lesen Sie, wie Sie von einer Darlehensänderung zu einem Leerverkauf wechseln .

Zu diesem Zeitpunkt ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien, und bietet keine Rechtsberatung an. Wenn Sie einen Rechtsbeistand suchen, wenden Sie sich bitte an einen Anwalt, der für die Bereitstellung lizenziert ist.