Einige Leerverkaufsbanken machen Verkäufer zahlen
Als sie ein Neugeborenes in den Armen hielt, weinte Shari, als sie die erste Forderung ihrer Bank hörte, bevor sie eine Leerverkaufsgenehmigung erteilte .
Die Bank sagte Shari genoss eine ausgezeichnete Kreditbewertung, mit FICOs in den hohen 800s, und sah, dass Shari eine unberührte Barkreditlinie hatte. Ihr VISA hatte ein Barvorschusslimit von 10.000 US-Dollar. Die Bank bat Shari, ihre Kreditkarte anzuzapfen und diese 10.000 Dollar an die Bank zu geben. Wenn Shari es sich nicht leisten konnte, VISA zurückzuzahlen, war es der Bank egal. Es stellte ihr VISA nicht aus.
Mit anderen Worten, die Botschaft der Bank war zweifach: Shari sollte ihr Kreditrating zerstören und eine kreditgebende Institution täuschen. Wahre Geschichte. Ich habe diesen Verkäufer vertreten.
Warum Banken einen Verkäuferbeitrag verlangen
Die Banken essen es bereits in den Shorts bei einem Leerverkauf . Eine Bank mag einen Kredit von zum Beispiel 500.000 Dollar vergeben haben, und in einigen Teilen von Sacramento im Jahr 2008 zum Beispiel fielen die Werte um mehr als 50 Prozent. Wenn die Bank das Haus durch Zwangsvollstreckung in Besitz nehmen würde, würde sie mindestens $ 250.000 ihrer Anfangsinvestition verlieren.
Dito auf einen Leerverkauf.
Der Verkäufer hat einen Anreiz, einen Leerverkauf zu tätigen, da ein Leerverkauf im Vergleich zu einer Zwangsversteigerung vorteilhaft ist . Daher ist der Verkäufer die Entität, die die Bank versuchen könnte zu drücken. Weil es kann.
Hier sind weitere Gründe, warum Banken nach einem Verkäuferbeitrag fragen könnten:
- Der Verkäufer hat verfügbares Einkommen. Die meisten Banken prüfen den Finanzbericht des Verkäufers, um festzustellen, wie viel Geld in den Haushalt kommt und wie viel Geld ausgegeben wird. Banken erlauben bestimmte Zuweisungen für Ausgaben. Wenn der Verkäufer am Ende des Monats noch Geld übrig hat, kann die Bank darum bitten.
- Der Verkäufer refinanzierte und zog Bargeld aus dem Haus. Es ist eine Sache, wenn der Verkäufer sich refinanziert, um einen hohen Zinssatz abzuzahlen oder ein Heimwerkerprojekt abgeschlossen hat. Es ist eine ganz andere Sache, wenn der Verkäufer ein großes Honkin-Boot kauft. Wenn der Verkäufer einen vorübergehenden Rückschlag hat, kann die Bank den Verkäufer bitten, einen Beitrag zu leisten. Die Bank wird ein BPO bestellen. Sie werden die Eigenschaft nicht steil abziehen. Sie wollen den Verlust so gering wie möglich halten. Wenn der Verkaufspreis nicht hoch genug ist, um der Bank das erforderliche Netto zu geben, kann die Bank den Verkäufer bitten, die Differenz zu zahlen.
- Die PSA- Richtlinien verlangen einen Verkäuferbeitrag. Investoren wollen eine Rendite auf ihre Investition, und PSA-Richtlinien sind in der Regel auf einen Gewinn ausgerichtet. Diese Leitlinien können festlegen, dass alle Hypothekenschuldner in diesem Pool einen Verkäuferbeitrag leisten müssen, um den Leerverkauf zu erleichtern.
- Der Verkäufer hat keine finanziellen Schwierigkeiten. Viele Banken werden einem Leerverkauf zustimmen, wenn der Verkäufer unter verschiedenen Arten von Not leidet, die nicht unbedingt finanzieller Natur sind. Wenn der Verkäufer jedoch einen starken Cashflow hat, könnte die Bank einen Teil davon haben wollen.
- Landesgesetze können ein Mängelurteil zulassen. Wenn eine Bank das Recht hat, den Verkäufer persönlich nach der Differenz zwischen dem Betrag der Hypothek und der kurzfristigen Auszahlung zu suchen, kann eine Bank es vorziehen, mit dem Verkäufer zu verhandeln, bevor der Leerverkauf genehmigt wird. Diese Verhandlung kann einen Verkäuferbeitrag beinhalten.
Die Art des Verkäuferbeitrags, den eine Leerverkaufsbank akzeptieren könnte
In der besten aller Welten möchte die Bank, dass der Verkäufer die gesamte Schuld zurückzahlt, aber die Banken wissen, dass die meisten vernünftigen Verkäufer unter diesen Umständen nicht zu einem Leerverkauf bereit sind. Weil ein Verkäufer andere Optionen wie eine Kreditänderung , Zwangsvollstreckung oder eine Insolvenz haben kann. Daher fragen Banken normalerweise nach einem von zwei Dingen oder beidem:
- Bargeld . Obwohl die Bank das Recht hat, den gesamten Differenzbetrag zu verlangen, erkennen die meisten Banken, dass Verkäufer diese Art von Geld nicht haben oder dass sie keinen Leerverkauf tätigen würden. Es ist nicht ungewöhnlich, Anfragen zu sehen, die von 2 bis 10 Prozent des Fehlbetrags variieren.
- Ungesicherte Schuldscheinnotiz . Cash-Gespräche, aber Schuldscheine sind auch eine Lösung. Im Allgemeinen sind Anfragen für Terminanfragen höher als Bargeldanfragen. Aber die Banken werden oft nicht verzinslichen Bedingungen und einer 3- bis 15-jährigen Amortisation des Kapitals zustimmen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.