Die Definition einer Notlage
Manchmal ist eine Not eine Sache der Wahrnehmung. Eine Notlage ist definiert als eine Bedingung, die schwer zu ertragen ist. Es kann eine Form von Leiden beinhalten. Sie müssen nicht in einer Pappschachtel unter einer Brücke leben, um eine Notlage zu haben. Sie können ein NBA-Star wie Ron Artest sein, der ein Haus für 1,85 Millionen Dollar in Loomis, CA, kaufte und es später als Leerverkauf für 1 Million Dollar verkaufte.
Der Wert von Artests Haus fiel um fast die Hälfte. Er hat $ 7,5 Millionen verdient, als er das Haus gekauft hat. Dieses Einkommen fiel auf $ 5,85 Millionen, als er verkaufte. Artest verlor rund 23% seiner Ertragskraft - das ist eine Notlage. Hier sind Beispiele für eine Härte. Kreditgeber werden die folgenden Bedingungen berücksichtigen, und sie müssen nicht persönlich mit Ihnen passiert sein. Es könnte ein Familienmitglied sein, das Sie unterstützt - finanziell oder emotional oder beides - oder auf das Sie sich verlassen, um Unterstützung zu erhalten, die eine Notlage erlitten hat, wie:
- Arbeitslosigkeit
- Reduziertes Einkommen (Urlaub, neue Arbeit, Verlust des Arbeitsplatzes, Lohnkürzung)
- Krankheit oder medizinischer Notfall
- Jobtransfer (freiwillig oder unfreiwillig)
- Scheidung, Trennung oder Eheprobleme
- Exotische Hypothekenbedingungen (ein variabel verzinsliches Darlehen )
- Militärdienst
- Tod in der Familie
- Inhaftierung
- Erhöhte Ausgaben und übermäßige Verschuldung
- Unerwartete Reparaturen oder Wartung zu Hause
Der strategische Short Sale Walk Away
Die Motivation vieler Verkäufer, die einen Leerverkauf machen wollen, ist das Problem, dass ihre Hypothekensalden in der Regel höher sind als der Wert ihrer Häuser. Sie schulden mehr als ihre Häuser wert sind. Diese Verkäufer wollen aus verschiedenen Gründen nicht die Zwangsversteigerung durchmachen und hoffen, ihre Bonität etwas zu schützen.
Die einfache Lösung wäre eine Kreditmodifikation , die den Kapitalbetrag unter den Marktwert des Hauses reduziert. In der Tat würde dies den Leerverkauf zu Hause an seinen Besitzer verkaufen, wodurch der Besitzer im Haus bleiben würde. Das wäre sehr sinnvoll. Aber nein, so funktioniert unser System in den Vereinigten Staaten nicht. Um einen Leerverkauf zu machen, muss der Verkäufer verkaufen und umziehen, für ein paar Jahre mieten und dann ein Haus kaufen, das sehr ähnlich oder vielleicht sogar netter ist als das Haus, das die Verkäufer bereits hatten. Ich weiß, es ist dumm.
Der einfachste Weg, einen strategischen Leerverkauf zu machen, ist einen starken und ehrlichen Härtefall zu schreiben. Denken Sie darüber nach. Was für den Englischlehrer Ihres Sohnes vielleicht keine Not ist, kann für Sie immer noch eine Not sein. Wenn Sie ein Haus in South Dakota besitzen und Ihr Job auf Hawaii übertragen wird, ist das eine Not, auch wenn einige Leute Hawaii für einen der besten Orte in Amerika halten.
Hier sind weitere Schritte:
- Stellen Sie einen erfahrenen Makler für Leerverkäufe ein .
- Sprechen Sie mit einem Anwalt, der mit Leerverkäufen vertraut ist.
- Erhalten Sie eine kompetente Steuerberatung über mögliche steuerliche Folgen für stornierte Schulden oder, im Falle einer Refinanzierung, über Hypothekenüberlegungen.
- Berechnen Sie Ihren Leerverkauf im Einklang mit den vergleichbaren Verkäufen , die unter Ihrer Hypothek liegen sollten.
- Stellen Sie die erforderlichen Unterlagen für die Leerverkaufsbank zusammen.
Wenn Banken den Verkäufer ohne Härte gehen lassen
Eine Notlage ist nicht immer notwendig, weil die Bank es manchmal vorzieht, das Grundstück abzuwerfen, als das Risiko einzugehen. In den meisten Fällen wird der Leerverkauf gewährt.
In Ihrer Situation mit einem Leerverkauf der Bank of America ist es möglich, dass die Bank of America nach einem Verkäuferbeitrag fragen kann, es sei denn, Sie qualifizieren sich für das HAFA-Leerverkaufsprogramm .
Diese Praxis gilt jedoch hauptsächlich für Hartgeldkredite und nicht zum Kauf von Gelddarlehen . Die Bank wird wahrscheinlich etwa $ 195.000 von Ihrem Verkauf bekommen und die restlichen $ 310.000 essen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.