Wie man ziemlich viel garantiert, wird Ihr Short Sale nicht abgelehnt
Short Sale Listenpreise
Der Listenpreis eines Leerverkaufshauses hat im Allgemeinen wenig Einfluss auf den tatsächlichen Preis, den eine Bank akzeptieren kann. Der Listenpreis kann zu hoch sein, um ein Angebot zu erhalten, oder zu niedrig, um von der Bank angenommen zu werden. Einige Agenten bieten Leerverkäufe zu unglaublichen Preisen an , in der Hoffnung, dass ein Käufer dazu verleitet wird, ein Angebot einzureichen. Außerdem, nur weil der Verkäufer das Angebot annehmen kann, bedeutet das nicht, dass die Bank einem Leerverkauf zustimmt.
Kurze Verkaufsdefinition
Leerverkäufe geschehen, wenn eine Bank zustimmt, weniger als die Summe der Hypothek zu akzeptieren, die der Verkäufer der Bank schuldet. Das Haus könnte scheinen über Wasser zu sein, aber wenn nach den Gebühren zu verkaufen abgezogen werden, zuzüglich der Hypothek, die Mittel sind kurz, dann fällt es in Leerverkaufsgebiet. Die Immobilie kann mit zwei Krediten oder einem Kredit belastet sein. Wenn es zwei Darlehen hat, müssen beide Kreditgeber zustimmen, einen Leerverkauf zu akzeptieren.
Warum Banken Short Sales ablehnen
Die Banken verlangen eine Fülle von Unterlagen, bevor sie einen Leerverkauf genehmigen.
Entgegen der landläufigen Meinung müssen Verkäufer nicht in der Zwangsversteigerung sein oder sind bei der Ausführung von Hypothekenzahlungen zurückgeblieben, damit ein Leerverkauf stattfindet. Ein Leerverkäufer, der Hunderte von Leerverkäufen verkauft, kann wahrscheinlich feststellen, ob Ihr Leerverkauf genehmigt wird. Andere Agenten haben diese Fähigkeit möglicherweise nicht. Hier sind Gründe, warum Banken Short-Sale-Anfragen ablehnen:
- Short-Sale-Angebotspreis ist zu niedrig: Die Banken fordern eine Schätzung, manchmal mehrere Beurteilungen und können auch ein BPO bestellen. Wenn der Listing Agent das Leerverkaufsangebot einreicht, sollte der Agent auch eine vergleichende Marktanalyse einbeziehen , die den Preis im Leerverkaufsangebot rechtfertigt. Wenn die Bank glaubt, dass sie durch die Zwangsvollstreckung der Immobilie mehr Geld verdienen kann, wird die Bank das Angebot ablehnen.
Das Leerverkaufspaket ist unvollständig: Fragen Sie einen Spezialisten für Leerverkäufe und Sie werden Horrorgeschichten darüber hören, wie Banken Dokumentation verlieren. In einigen Fällen spielt es keine Rolle, wie oft das Paket über Nacht zum Ausdruck gebracht oder gefaxt wird, die Bank könnte es verlegen. Schlimmer noch, ein wichtiges Dokument ist möglicherweise nicht in der Datei enthalten, und ohne jedes einzelne erforderliche Dokument wird der Verkauf nicht gewährt.
Der Verkäufer qualifiziert sich nicht: Wenn der Verkäufer um einen Schuldenerlass bittet, wird die Bank einen Härtebrief des Verkäufers sehen wollen, der erklärt, warum der Verkäufer es sich nicht leisten kann, die Differenz zu zahlen. Verkäufer mit einem steuerpflichtigen Vermögen sind benachteiligt, wenn die Verkäufer nicht bereit sind, einen Tilgungsplan mit der Bank auszuarbeiten.
Der Käufer qualifiziert sich nicht: Der Wunsch, ein Haus zu kaufen, und die finanziellen Mittel, um eine Hypothekenzahlung zu leisten, bedeutet nicht, dass ein Käufer sich dazu qualifiziert, ein Haus zu kaufen. Ein Kreditgeber eines Käufers wird die Kredithistorie , die Länge der Arbeitszeit, Schuldenquoten und eine Vielzahl anderer Kriterien untersuchen, um die Qualifikationen eines Kreditnehmers zu bestimmen. Um Glaubwürdigkeit mit der Bank des Verkäufers zu gewinnen, müssen Käufer einen Kreditvorwählungsbrief zusammen mit dem Angebot einreichen, aber ein Kreditvorabzeichnungsbrief trägt mehr Gewicht.
- Die Bank hat das Darlehen verkauft: Manchmal wird der Verhandlungsführer nicht erkennen, dass die Bank die Hypothek nicht länger hält oder den Kredit erbringt, bis kostbare Wochen während der Leerverkäufe vergangen sind. Wenn die Bank die Hypothek an einen anderen Kreditgeber verkauft hat, ist die Bank nicht befugt, einen Leerverkauf zu genehmigen, da sie den Vermögenswert freigegeben hat. Obwohl der Verkäufer möglicherweise weiterhin Bankauszüge erhält, könnte die Bank das Darlehen zwar bedienen, aber nicht besitzen