So ermitteln Sie, ob Ihre Art von Leerverkäufen genehmigt wird
Ein paar schlechte Leerverkäufer können den Leerverkäufer-Apfelkarren für alle anderen durcheinander bringen.
Nicht alle Leerverkäufe sind schrecklich. Einige Leerverkäufe sind viel einfacher als andere. Aber die Komplexität neigt dazu, sich auf die Art des Leerverkaufs zu reduzieren.
Die Art des Leerverkaufs, der Ihnen bevorsteht - ob Sie kaufen oder verkaufen - hängt fast ausschließlich von der Art der Hypothek ab, die für die betreffende Immobilie gesichert ist. Die Auswirkungen dieser Art von Darlehen hängen von staatlichen Gesetzen ab. Ein Leerverkauf in Kalifornien zum Beispiel unterscheidet sich von einem Leerverkauf in Florida, weil die Gesetze anders sind.
Die 3 Arten von Leerverkäufen
Wie ein Kreditgeber auf einen Leerverkauf reagiert, hängt von der Art des Kredits ab. Es gibt 3 grundlegende Arten von Krediten, die einen Leerverkauf beeinflussen, vor allem in Treuhandstaaten wie Kalifornien und Arizona.
- Kauf Geld Darlehen: Ein Kauf Geld Darlehen ist ein Darlehen, um das Haus zu kaufen. Es ist kein harter Geldkredit. Es kann ein Darlehen oder zwei Darlehen sein . Kauf Geld Darlehen für Eigennutzer bieten in der Regel die besten Zinssätze. In einigen Staaten haben Kaufkredite keinen Rückgriff.
- Rate-and-Term Refinanzierung: Diese Art von Hypothek ist in der Regel bekannt als ein hartes Geld Darlehen. Es ist ein Kredit, den ein Eigenheimbesitzer nach dem Kauf des Hauses und dem Verkauf abgeschlossen hat. Eine andere Möglichkeit, es zu sagen, ist, dass es kein Kaufgelddarlehen ist. Die Erlöse aus dieser Art von Darlehen dienen zur Tilgung des bestehenden Darlehens, in der Regel zu einem besseren Zinssatz und / oder Laufzeit. Es kann ein Darlehen oder zwei Darlehen sein.
- Auszahlung Refinanzierung oder Home Equity: Diese Art von Hypothek ist auch ein hartes Geld Darlehen. Dies ist im Grunde die schlimmste Art von Darlehen in den Büchern zu haben. Es bedeutet, dass der Kreditnehmer das Haus für Bargeld abgezapft hat und das Geld nach Ermessen des Kreditnehmers verwendet hat. Die Zwecke variieren für eine Auszahlung Refinanzierung und reichen von der Zahlung für eine College-Ausbildung oder Notfall medizinische Dienstleistungen zu mehr frivolen Ausgaben wie für einen europäischen Urlaub zu bezahlen oder ein Motorboot zu kaufen. Eine Auszahlung Refinanzierung ist in der Regel ein Darlehen in der ersten Position; in der Erwägung, dass ein Hypothekenkredit in Form eines nachrangigen Darlehens in seiner Gesamtheit gewährt werden könnte.
Wie Short-Sale-Banken mit den 3 Arten von Leerverkäufen umgehen
Erstens, wissen Sie, dass alle Banken anders sind; Jeder Leerverkauf ist einzigartig. Banken nehmen die Richtung von ihren Investoren und den PSAs . Die Art des Kredits, zu dem die Bank aufgefordert wird, zu vergeben, bestimmt jedoch tendenziell, wie die Bank reagieren wird. Dies berücksichtigt natürlich, dass der Leerverkäufer für den Leerverkauf durch eine Härte qualifiziert ist. Wenn die Voraussetzung einer Härte nicht besteht, wird der Leerverkauf möglicherweise nicht genehmigt.
- Genehmigung eines Kauf-Geld-Leerverkaufs: Dies sind die einfachsten Leerverkäufe für eine Bank zu genehmigen. Vor allem, wenn der Kreditnehmer aufgrund finanzieller Schwierigkeiten Schwierigkeiten hat, die Zahlungen zu leisten. In diesem Fall wurde keines der Gelder, die die Hände überquerten, auf Anweisung des Schuldners erstellt. Es wurde zunächst Geld verwendet, um ein Haus zu kaufen . Es bedeutet jedoch nicht, dass der Verleiher den Eigentümer durch einen Leerverkauf vom Haus weggehen lässt, ohne einen Verkäuferbeitrag zu leisten . Aber der Beitrag, wenn überhaupt, wird wahrscheinlich ziemlich klein sein.
- Genehmigung von Rate und Laufzeit Refinanzierung Short Sale: Diese Art von Darlehen ist fast auf Augenhöhe mit einem Kauf-Darlehen, mit Ausnahme der Tatsache, dass es in vielen Staaten Regress trägt. Der Kreditgeber könnte Anspruch auf ein Mängelurteil haben . Aus diesem Grund und weil es kein Kauf-Geld-Darlehen ist, benötigen Banken und ihre Investoren manchmal einen Verkäufer-Beitrag. Denn ein Leerverkauf kann dem Verkäufer mehr nutzen als eine Zwangsvollstreckung . Die Höhe des Beitrags kann davon abhängen, wie viel die Bank und ihre Anleger aufgrund der vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Finanzinformationen annehmen.
- Genehmigung eines Auszahlungs-Refinanzierungs-Leerverkaufs: Kein Zweifel - die Bank wird nach einem bestimmten Verkäufer-Beitrag fragen. Bei dieser Art von Leerverkäufen spielt die Härte eine Rolle, aber nicht annähernd so viel wie die Tatsache, dass die Bank Bargeld aushändigte, es kommt nicht zurück. Es ist fast so, als würden einige Verkäufer von der Bank bestraft. Die Verkäuferbeiträge können viel höher sein als diejenigen, die zur Freigabe eines Kaufgelddarlehens benötigt werden. Verkäufer möchten möglicherweise einen Anwalt mit Leerverkaufserfahrung , um diese Art von Leerverkauf zu verhandeln.