Ihr Hauseinkaufsführer, Elizabeth Weintraub, sagt: "Im Laufe der Jahre hatte ich das Vergnügen, mit vielen Verkäufern und Käufern in Leerverkäufen zu arbeiten. Obwohl keine zwei Leerverkäufe identisch sind, haben die einzelnen Transaktionen gemeinsame Merkmale. Ich habe das entdeckt Vor allem Verkäufer haben oft Fragen, von denen sie nicht einmal gewusst haben, dass sie sie fragen wollen, bis die Hälfte des Leerverkaufs erreicht ist . "
Antwort: Jeder der folgenden Q & A wurde von realen Parteien zu einem Leerverkauf zusammengestellt. Das erste, was ein Verkäufer, der über einen Leerverkauf nachdenkt, tun sollte, ist ein Interview mit ein paar Immobilienmaklern, die auf Leerverkäufe spezialisiert sind. Es ist Ihr Agent für den kurzfristigen Verkauf, der den Prozess reibungslos oder unhandlich machen kann. Fragen Sie nach Anmeldeinformationen und Produktionsnummern und, was auch immer Sie tun, trauen Sie einem Anfänger keine so komplizierte Transaktion.
# 1) Was ist ein Leerverkauf?
Ein Leerverkauf findet statt, wenn die Bank Ihnen erlaubt, Ihr Haus für weniger als den Betrag zu verkaufen, den Sie schulden. Ein Leerverkauf ist ein Privileg der Bank. Es ist kein Recht. Nicht jede Bank erlaubt Ihnen einen Leerverkauf.
# 2) Sollten wir einen Leerverkauf über eine gerichtliche Verfallserklärung wählen?
In manchen Fällen könnte es einfacher sein, ein Haus zur Zwangsvollstreckung zuzulassen, als den Kampf und Stress eines Leerverkaufs zu ertragen. Ob Sie eine Zwangsvollstreckung erwägen sollten, hängt von den finanziellen und rechtlichen Folgen einer Zwangsvollstreckung ab.
Sie sollten immer, ohne Fehler, rechtliche und steuerliche Beratung bekommen, weil Immobilienmakler, es sei denn, sie sind zur Ausübung des Rechts zugelassen, können es nicht bieten.
# 3) Wie kann ein Verkäufer mehrere Angebote für einen Leerverkauf erhalten?
Ein sicherer Weg, um mehrere Angebote zu erhalten, ist, Ihren Leerverkauf unter dem Marktwert zu bewerten. Es gibt andere Möglichkeiten, um Käufer für Ihr Zuhause zu bieten.
Hüten Sie sich davor, Ihren Leerverkauf zu niedrig zu veranschlagen, weil a) die Bank ein niedriges Angebot nicht annehmen wird und b) einige Käufer möglicherweise verwirrt werden und Lowball-Angebote machen .
# 4) Sollten wir aufhören, unsere Hypothekenzahlungen zu machen, um den Leerverkauf zu machen?
Es ist ein Mythos, dass Sie in Zahlungsverzug geraten, um einen Leerverkauf zu machen. Es gibt jedoch bestimmte Situationen, in denen Ihre Zahlungen säumig sein müssen. In den meisten Fällen handelt es sich um staatliche Darlehen, weil die Regierung in einigen Fällen möchte, dass Sie Ihre Hypothekenzahlung einstellen. Gruselig, nicht wahr?
# 5) Wird die Bank nach uns für den Unterschied kommen?
Noch ein Grund, sich beraten zu lassen. Einer der Hauptgründe für einen Leerverkauf ist eine Haftungsfreistellung, aber nicht jeder Verkäufer wird freigegeben. Einige Kredite tragen in einigen Staaten eine persönliche Garantie. Einige Hartgeldkredite in bestimmten Staaten lassen Mängel zu. Das Fehlen von Formulierungen, die sich auf einen Mangel in einem Genehmigungsschreiben beziehen, bedeutet nicht notwendigerweise, dass der Verkäufer freigegeben wird.
# 6) Wird ein Short Sale meine Bonität ruinieren?
Laut FICO scheint der größte Erfolg bei Ihrer Kreditwürdigkeit zu sein, wenn ein Mangel besteht. Bei einem Mangel ist die Kreditauswirkung für einen Leerverkauf fast identisch mit der einer Zwangsvollstreckung.
Ohne, es ist weniger. Kreditgeber melden in der Regel einen Leerverkauf auf Ihrer Kreditauskunft als "vollständig bezahlt für weniger als vereinbart", aber es gibt andere Berichtsoptionen.
# 7) Wie können wir einen Leerverkauf mit zwei Darlehen machen?
Sie machen einen Leerverkauf mit zwei Krediten genauso wie einen Leerverkauf mit 3 Krediten und / oder einer Reihe von Pfandrechten. Einzeln verhandeln. In der Regel wird der Kreditgeber in der ersten Position einen kleinen Prozentsatz der Erlöse an Junior-Inhaber übertragen. Kreditnehmer können jedoch auch gebeten werden, einen Verkäuferbeitrag zu leisten .
# 8) Brauchen wir einen Anwalt für einen Leerverkauf?
Wenn Sie Vermögenswerte zu schützen, verfügbares Einkommen und persönliche Haftung für einen Kredit haben, sind dies 3 gute Gründe, einen Anwalt für einen Leerverkauf zu mieten. Wenn Sie einen Anwalt fragen, wird ein Anwalt leider einen Anwalt beauftragen. Sie brauchen Rechtsberatung.
Ob Sie einen Anwalt in Ihrem Namen verhandeln müssen, hängt von der Komplexität und den Besonderheiten Ihrer Situation ab. Fragen Sie Ihren Agenten oder CPA und andere vertrauenswürdige Berater.
# 9) Brauchen wir eine finanzielle Notlage, um einen Leerverkauf zu machen?
Zu Beginn der Short-Sale-Manie war dieser letzte Durchstart - der Ende 2005 begann - eine finanzielle Hürde, ein absolutes Kriterium, um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren . Angesichts der erstaunlichen Anzahl von Häusern, die unter Wasser liegen, und der Notwendigkeit, Kredite ohne Sicherheit zu veräußern, werden einige Bankinvestoren einen strategischen Leerverkauf gewähren.
# 10) Warum würde die Bank unseren Leerverkauf ablehnen?
Banken suchen nach entscheidenden Elementen, um einen Leerverkauf zu genehmigen, aber vielleicht ist der größte Motivator, ob die Bank mehr Geld verdienen wird, indem sie einen Leerverkauf gewährt, anstatt eine Zwangsvollstreckung zu betreiben. Manchmal sagt Ihnen die Bank nicht, dass sie durch die Zwangsvollstreckung wesentlich besser profitieren wird. Es wird einfach ein Preis angegeben, den ein Käufer niemals bezahlen würde. Art des Hühnchens Ausweg.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.