Einen Leerverkauf zu machen ist schwer genug, ehrlich gesagt, aber es ist noch schwieriger, wenn man zwei Kredite hat - doppelt so viele Kopfschmerzen. Ich fühle deinen Schmerz. Weil Sie nicht nur die Zusammenarbeit des ersten Darlehensgebers benötigen, muss der zweite Hypothekenhalter dieses Darlehen auch freigeben.
Schauen wir uns zunächst einmal an, was in der Zwangsvollstreckung passiert:
Abschottungspositionen zwischen Kreditgebern
Es spielt keine Rolle, wenn Sie eine zweite Hypothek aufnehmen, um zu helfen, das Haus zu kaufen, oder wenn Sie einen Eigenheimkredit nachher abgesichert haben.
Der zweite Kreditgeber wird immer in der zweiten Position sein, es sei denn, der erste Kreditgeber ist bereit, sich ihm unterzuordnen. Normalerweise wird ein Hypothekengeber, der an erster Stelle steht, die Position nicht unterordnen.
First in Position ist das erste Recht, aus Zwangsversteigerungsverfahren zu sammeln. Dies bedeutet, dass, wenn eine Kündigungsmitteilung eingereicht wird, der zweite Kreditgeber zuerst an der Reihe sein muss, um Erlöse aus der Auktion oder dem Verkauf zu erhalten oder die Immobilie zu übernehmen, muss der zweite Kreditgeber sein eigenes Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten.
In den meisten Teilen des Landes bedeutet dies, dass der zweite Kreditgeber die Nachzahlungen an den ersten Kreditgeber leisten muss, die Kosten des ersten Kreditgebers zahlen muss, um die Kündigungsmitteilung und die damit verbundenen Ausgaben einzureichen, und dann eine eigene Inverzugsetzung einreichen muss. Wenn der zweite Kreditgeber dies nicht tut, könnte der zweite Kreditgeber in der Zwangsvollstreckung ausgelöscht werden und nichts erhalten, besonders wenn es nicht genug Geld gibt, um herumzugehen.
Wenn der zweite Kreditgeber eine Benachrichtigung erhält, in der angegeben wird, dass der erste Kreditgeber ausgesondert wurde, initiieren viele zweite Kreditgeber nach Prüfung des Wertes des Hauses nicht ihre eigenen Zwangsversteigerungsverfahren. Sie nehmen diese Haltung ein, weil möglicherweise nicht genug Eigenkapital vorhanden ist , um die Kosten der Zwangsvollstreckung für den zweiten Kreditgeber profitabel zu machen.
Dieses Nichthandeln lässt den zweiten Kreditgeber in einer verletzlichen Position.
Wie werden Leerverkaufsschließungskosten bezahlt?
Auch wenn der Verkäufer möglicherweise einen Kotierungsvertrag mit einem Immobilienmakler abgeschlossen hat, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Kreditgeber die Provision neu verhandelt . Kreditgeber zahlen weniger als traditionelle Gebühren und versuchen, ihre Kosten der Transaktion auf jede mögliche Weise zu senken.
Um die Schließungskosten weiter zu senken, gibt es auch Gebühren, die Kreditgeber üblicherweise nicht zahlen werden. Sie sind:
- Startseite Garantiepläne
- Schädlingsinspektionen und Schädlingsbekämpfung
- Dachzertifizierungen
- Kanalinspektionen
- Reparaturen, die von Käufern angefordert wurden, z. B. eine Reparaturanforderung
- Gutschriften für die Abschlusskosten des Käufers
Verhandeln mit dem zweiten Kreditgeber über einen Leerverkauf
Nachdem Sie festgestellt haben, dass Ihre Situation auf Leerverkäufe zugeschnitten ist und Sie alle Kreditgeberanfragen erfüllt haben - plus, einen willigen und qualifizierten Käufer gefunden haben - sind Sie noch nicht aus dem Schneider.
Nehmen wir an, Ihre Abschlusskosten betragen 5% oder 4.250 $. Nach Abzug der Abschlusskosten vom Verkaufspreis von 85.000 US-Dollar verbleiben noch 81.000 US-Dollar. Jetzt wird es ein Tauziehen zwischen den beiden Kreditgebern.
Im Allgemeinen ist die erste Verhandlung, dem zweiten Kreditgeber einen kleinen Betrag, sagen wir $ 1.000, anzubieten. Nun, das scheint nicht viel zu sein, verglichen mit dem zweiten Kreditsaldo von $ 55.000, weil Sie den Kreditgeber bitten, $ 54.000 zu verlieren.
Auf der anderen Seite, wenn jedoch der zweite Kreditgeber ablehnt, kann es letztlich nichts bekommen.
Es gibt Zeiten, in denen es scheint, als würden sich jüngere Kreditgeber ihre Nasen abschneiden, um ihren Gesichtern zu trotzen. Aber hier kann der erste Kreditgeber ein wenig mehr aufgeben, um den Deal zu machen. Meiner Erfahrung nach sind die meisten Kreditgeber in der ersten Position begeistert, sogar 90% zu erhalten, was bedeuten würde, dass der Kreditgeber bei einem Kredit von 85.000 $ zustimmen könnte, 76.500 $ einzunehmen.
Wenn das Netto $ 81.000 beträgt, würden nach Abschluss der Kosten $ 4.500 übrig bleiben, die der erste Kreditgeber dem zweiten Kreditgeber anbieten könnte. Der zweite Kreditgeber muss zustimmen, das Darlehen freizugeben. Wenn nicht, wird der Leerverkauf verweigert, und der erste Kreditgeber wird höchstwahrscheinlich das Eigentum in der Zwangsversteigerung beschlagnahmen und das zweite Darlehen beseitigen.
Verhandeln Sie weiter, bis eine Lösung erreicht ist. Denken Sie daran, dass sowohl der erste als auch der zweite daran interessiert sind, dass der Leerverkauf funktioniert .
HINWEIS: Ein Grund, warum ein Junior-Pfandleiher in Kalifornien sich weigern kann zu kooperieren, ist, wenn der Kredit ein Hartgeldkredit war, der für einen Wohnsitz von 1 bis 4 Einheiten gesichert war. In diesem Fall kann der zweite Kreditgeber , wenn der zweite Kreditgeber während einer Zwangsversteigerung im Rahmen eines Verkaufs eines Treuhänders ausgelöscht wird, das Recht haben, ein Mängelurteil zu führen . (Roseleaf Corp. gegen Chierighino, 59 Cal. 2, 35 (1963).)