Frage: Wer ist der Verkäufer in einem Leerverkauf?
Ein Leser schreibt: "Ich habe so viel Papierkram unterzeichnet, als ich mein Haus als Leerverkauf auf den Markt brachte, von dem ich nicht weiß, was ich versprochen habe oder was der Papierkram bedeutet. Mein Agent sagt, die Bank zahlt alle Kosten des Verkaufs, aber es sieht nicht so aus zu mir.Er schickte mir ein Angebot zu unterschreiben.Das Angebot sagt "Verkäufer Titel und Treuhandkonto zu bezahlen." Ist das ich oder ist das die Bank? Wer zahlt die Grundsteuer? Wer ist der Verkäufer in einem Leerverkauf? "
Antwort: Lassen Sie mich zunächst sagen, dass Sie nicht allein sind, wenn Sie sich fragen, wer der Verkäufer in einem Leerverkauf ist. Selbst Verkäufer, die die Antwort auf diese Frage wissen sollten, tun dies nicht. Selbst Agenten, die die Antwort auf diese Frage wissen sollten, tun dies nicht. Das ist der Grund, warum Ihr Agent Ihnen sagt, dass die Bank alle Kosten in einem Leerverkauf bezahlt. Aber Ihr Agent ist nicht genau richtig und könnte den einfachen Ausweg nehmen.
Es klingt auch für mich so, als ob Sie ein Vertrauensproblem mit Ihrem eigenen Agenten haben könnten. Wenn ein Agent einen Kotierungsvertrag mit Ihnen unterzeichnet, schafft dieser Agent eine treuhänderische Beziehung mit Ihnen. Das bedeutet, dass der Agent in Ihrem besten Interesse arbeiten muss. Es ist schwierig für einen Agenten, diesen Job für Sie zu erledigen, wenn der Treuhänder nicht existiert. Sie müssen Ihrem Agenten vertrauen, dass er mit diesem Agenten treuhänderisch ist. Ohne Vertrauen hätten Sie die treuhänderische Beziehung gebrochen.
Mein Vorschlag ist, dass Sie Ihren Agenten bitten, Ihnen Treuhänder zu erklären und Ihnen zu erklären, wer der Verkäufer in einem Leerverkauf ist.
Dies sollte keine schwierige Aufgabe für Ihren Agenten sein und wird in der Tat höchstwahrscheinlich von Ihrem Agenten begrüßt werden.
Wer zahlt die Kosten in einem Leerverkauf?
Ein Leerverkauf ist wirklich nicht anders als jede andere Art von Transaktion, was die Kosten betrifft. Ihre Abschlusserklärung und die Gebühren, die erhoben werden, sind denen anderer Immobilientransaktionen sehr ähnlich.
Es funktioniert so:
- Angenommen, Sie verkaufen Ihr Haus für 100.000 US-Dollar. Sie sind der Verkäufer.
- Der Käufer übergibt Ihnen 100.000 $, entweder durch eine Kombination aus Anzahlung und Darlehen, oder vielleicht ist es nur Bargeld. Es ist egal. Am Ende erhältst du $ 100.000.
- Zuerst zahlen Sie die Provision . Wenn es 7% ist, zahlen Sie $ 7.000 an den Börsenmakler. Der Listing Broker bezahlt dann den Listing Agent, den Broker des Käufers, und der Broker des Käufers bezahlt den Agent des Käufers. Es könnte sogar Unteragenten von Agenten geben, die von den $ 7.000 bezahlt werden, aber Tatsache ist, dass Sie jetzt $ 93.000 übrig haben.
- Von den $ 93.000 werden Sie wahrscheinlich weitere $ 3.000 in Ausgaben haben. Diese Gebühren können unter anderem die Eigentumsgebühren , die Treuhandgebühren, die Gebühren für die Aufzeichnung, die strafbaren Vermögenssteuern, die Steuerbeträge, die Überweisungsgebühren und andere Gebühren umfassen. Wenn all diese Gebühren zum Beispiel 3.000 $ betragen, haben Sie jetzt 90.000 $ übrig.
- Die $ 90.000 sind Ihr Nettoerlös . Du kannst das Geld nicht behalten, weil du der Bank schuldest. Sie schulden der Bank wahrscheinlich viel mehr als 90.000 Dollar, aber wenn die Bank Ihr Haus als Bankhaus verkaufen würde, würde das Maximum, das die Bank wahrscheinlich bekommen würde, die 100.000 Dollar sein, die Sie gerade für den Leerverkauf angeboten haben.
Da die Bank nicht mehr bekommen kann, weil die 100.000 Dollar Marktwert sind, akzeptiert die Bank Ihre 90.000 Dollar. Der einzige Unterschied zwischen einem Leerverkauf und einer regulären Transaktion ist, wie Sie sehen können, die Tatsache, dass Sie kein Geld in Ihre Tasche stecken. In einer regulären Transaktion würden Sie den Nettoerlös nach Abzug der Bank einstecken, weil Sie so etwas wie Eigenkapital haben würden. In einem Leerverkauf haben Sie kein Eigenkapital, weil Sie Ihr Eigenkapital verloren haben.
Dies bedeutet, dass Sie der Verkäufer sind. Die Bank ist nicht der Verkäufer. Der Eigentümer ist der Verkäufer, und der Eigentümer trägt die Kosten des Verkaufs aus dem Verkaufserlös.
Ist die Bank wirklich der Verkäufer eines Leerverkaufs?
Einige Leute argumentieren, dass die Bank wirklich der Verkäufer eines Leerverkaufs ist, weil die Bank viel mehr Geld schuldet, als das Haus für verkauft, aber das ist nicht wahr. Das liegt daran, dass der Titel bei dem Verkäufer verbleibt, bis der Verkäufer das Haus einem Käufer übergeben hat. Der Verkäufer ist der Eigentümer.
In Wirklichkeit funktioniert es jedoch so. Sagen Sie, Sie schulden der Bank 200.000 Dollar, aber Ihr Haus ist nur 100.000 Dollar wert. Wenn die Bank aus den Erlösen $ 10.000 verlieren wird, weil der Nettoerlös aus dem Verkauf nur $ 90.000 beträgt, macht das die Bank sehr interessiert an den Verkaufskosten.
Obwohl die Bank nicht wirklich die Kosten des Verkaufs bezahlt, kann jeder Groschen, den die Bank den Verkäufer von der Zahlung stoppen kann, in die Tasche der Bank gehen. Weil die Bank das übrig gebliebene Geld bekommt. Deshalb interessiert es die Bank, wie viel der Verkäufer an den Abschlusskosten zahlt.
Aber der Verkäufer ist immer noch der Verkäufer, und die Bank ist immer noch die Bank.
Die Frage bleibt, ob die Bank eine bestimmte Gebühr oder Ausgaben in einem Leerverkauf nicht autorisieren wird, wer zahlt sie? Wenn eine Gebühr nicht autorisiert ist, bedeutet dies, dass die Bank nicht erlaubt, dass sie von den Bruttoerlösen abgezogen wird. Aber die Gebühr muss noch bezahlt werden. Bei den meisten meiner Leerverkäufe bitte ich den Käufer, nicht autorisierte Gebühren zu bezahlen.
Normalerweise ist die Zahlung von nicht autorisierten Gebühren verhandelbar. Bei einem HAFA-Leerverkauf durfte der Verkäufer jedoch nichts extra bezahlen. HAFA-Leerverkäufe werden nicht mehr genutzt. In Kalifornien verbietet SB 458 den kalifornischen Leerverkäufern, jegliche Gebühren aus eigener Tasche zu bezahlen, wie das California Civil Code 580e belegt.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.