Ein Leser fragt: "Sollten wir aufhören, unsere Hypothekenzahlungen zu machen, während unser Haus auf dem Markt als ein Leerverkauf ist ? Wir haben versucht, eine Darlehensänderung mit unserem Kreditgeber zu machen, aber unsere Anwendung wurde abgelehnt, weil wir aktuell waren. Der Kreditgeber sagte Wenn wir in Verzug wären, würde es uns helfen. Aber wir schulden so viel mehr, als unser Haus wert ist, ich habe meinen Job verloren und kann es mir wirklich nicht leisten, weiterhin Zahlungen zu leisten. Können Sie uns helfen? "
Antwort: Lassen Sie mich zuerst sagen, dass mein Herz für Sie gilt. Ich spreche jeden Tag mit vielen Verkäufern von Leerverkäufen in Ihrer Position und erkläre die Schwierigkeiten, denen die Verkäufer gegenüberstehen. In Sacramento, wo ich arbeite, waren 2008 mehr als die Hälfte des Umsatzes Leerverkäufe und Zwangsversteigerungen , und diese Situation spiegelt sich in vielen anderen Teilen des Landes wider. Du bist nicht allein.
Niemand außerhalb eines Rechtsanwalts kann Ihnen sagen, ob Sie aufhören sollten, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten - insbesondere keine Immobilienmakler , weil wir keine Rechtsberatung haben. Dies ist eine persönliche Entscheidung, die Verkäufer selbst treffen müssen. Es gibt Konsequenzen, wenn Sie aufhören, Zahlungen zu leisten. Hier sind ein paar Dinge zu beachten:
Sind Sie bereit, eine gerichtliche Verfallserklärung zu durchlaufen?
In der Regel werden Kreditgeber einen Leerverkauf nicht autorisieren, bis der Verkäufer einen Käufer findet, aber dieser Status ändert sich. Erkennen Sie, dass es keine Garantie gibt, dass ein Kreditgeber einen Leerverkauf akzeptiert, und nicht jeder Kreditgeber ist verpflichtet, Sie bei einem Leerverkauf verkaufen zu lassen.
Wenn Sie mit dem Leerverkauf beginnen und Ihre Zahlungen einstellen, sollte der Leerverkauf abgelehnt werden und Sie können die Nachzahlungen nicht wiedergutmachen, werden Sie möglicherweise unfreiwillig Ihr Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren . Viele Leerverkäufer betreten den Prozess mit dem Gedanken, dass, wenn der Kreditgeber ihren Leerverkauf nicht genehmigt, sie bereit sind, das Eigentum gehen zu lassen.
Vorteile für Ihre Hypothekenzahlungen während eines Leerverkaufs
Wenn Sie es schaffen, weiterhin Zahlungen zu leisten, während Ihr Haus auf dem Markt ist, kann es aus folgenden Gründen von Vorteil sein:
- Qualifizieren Sie sich für ein neues Zuhause .
Fannie Mae Richtlinien, die im August 2008 herausgegeben wurden, sagen, dass ein Kreditnehmer sofort nach einem Leerverkauf ein neues Haus kaufen kann, wenn der Kreditnehmer nie straffällig geworden ist, seine "überhöhte Vorfälligkeitsrate" einhält und nicht verpflichtet ist, den Leerverkäufer zurückzuzahlen einschließlich eines Mängelurteils .
Es ist schwer, einen Kreditgeber zu finden, der es tun wird, aber es gibt kleinere Banken mit eigenen Portolios, die nicht an Fannie Mae verkaufen und einen solchen Kredit in Erwägung ziehen könnten. Auf der anderen Seite, FHA Richtlinien sagen, wenn der Käufer nie zu spät war, wird FHA ein Darlehen sofort nach einem Leerverkauf machen. Die HAFA 2013-Richtlinien ermöglichen es den Kreditgebern, vollständig zu zahlen, was bei einer Kreditauskunft einen großen Unterschied macht.
- Schützen Sie Kredit
Halten Sie Ihre Hypothek aktuell hilft auch Ihre Bonität, weil Ihre Kredit-Bericht keine verspätete Zahlungen widerspiegelt. Beachten Sie, dass ein Kreditgeber jedoch Ihren Leerverkauf als Credit Score Factor Code # 22 melden kann, der Ihre FICO noch etwas fallen lässt.
- Seelenfrieden
Nicht in Verzug zu geraten, macht es einigen Verkäufern leichter, mit einem Leerverkauf umzugehen, weil das Stigma des Delinquenten fehlt und sie nachts besser schlafen.
- Abbrechen ohne Strafe
Wenn Ihr Haus nicht verkauft oder ein Kreditgeber sich weigert, ein Angebot Ihres Leerverkaufskäufers in Kalifornien anzunehmen, können Sie den Eintrag stornieren und Ihr Haus ohne Haftung behalten.
Gründe zu stoppen Ihre Hypothek Zahlungen während eines Leerverkaufs
Einige Verkäufer haben mit extremer finanzieller Not zu kämpfen und haben nicht die Möglichkeit zu entscheiden, ob sie weiterhin Hypothekenzahlungen vornehmen. Andere Verkäufer hören absichtlich auf zu bezahlen.
- Mehr Motivation für Banken, Leerverkäufe zu akzeptieren
Obwohl es nicht notwendig ist, in Verzug zu sein, bevor eine Bank einen Leerverkauf in Betracht zieht, sind die Dateien, die Priorität haben, diejenigen, die in Verzug sind.
- Kreditgeber möglicherweise keine Rückzahlung verpflichtet
Du kannst kein Blut aus einer Rüben quetschen, obwohl ich Banken kenne, die es versucht haben. In der Regel, wenn ein Kreditnehmer steht vor einer echten Härte und hat weder Vermögenswerte noch Mittel, um eine Hypothek Zahlung, der Kreditgeber ist unwahrscheinlich, zu versuchen, den Kreditnehmer zu zwingen, etwas zurückzuzahlen. Es bedeutet nicht, dass ein Kreditgeber nicht zu einem Mangelurteil berechtigt ist, wenn die Umstände es rechtfertigen.
- Erwerben Sie zu bewegende Mittel
Es liegt nahe, dass, wenn Sie die Bank nicht bezahlen, stattdessen Geld, das normalerweise für diese Ausgabe zur Verfügung gestellt würde, stattdessen verwendet werden könnte, um zuerst, zuletzt und eine Kaution auf eine Miete zu zahlen.
Nachteile bei einem Leerverkauf
Es gibt kein freies Mittagessen. Während einige Verkäufer glücklich sind, von einem Haus in der Abschottung wegzugehen , würden andere einen Leerverkauf vorziehen und den Gedanken einer gerichtlichen Verfallserklärung fürchten.
- Credit Report könnte leiden
Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen beeinträchtigen den Kredit . Zusätzlich zu einem Credit Score Factor Code # 22, kann der Kreditgeber auch Ihre delinquenten Hypothekenzahlungen an die Kreditauskunfteien melden. Einige Kreditgeber können einen Leerverkauf als vollständig bezahlt melden, wenn Sie einen HAFA-Leerverkauf nach 2013 abgeschlossen haben, der Ihr Guthaben nicht beeinträchtigen sollte.
- Eingeschränkt vom Kauf eines neuen Hauses
Obwohl ich davon ausgehe, dass die Beschränkungen aufgrund der steigenden Zahl von Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen ein wenig gelockert werden können, werden Kreditnehmer mit einem 60-Tage-Verspätungsgeld oder mehr von Fannie Mae gebeten, zwei Jahre zu warten, um ein anderes Haus zu kaufen. Golden 1 Credit Union in Kalifornien bietet eine Fall-zu-Fall-Wartefrist für Kreditnehmer, die bestimmte Kriterien erfüllen. Bestimmte HAFA-Richtlinien erlauben einen sofortigen Rückkauf. Sprich mit deinem Agenten.
- Haus zur Abschottung verlieren
Wenn Sie die Rückzahlungen vor dem Verkauf des Treuhänders oder Sheriffs nicht leisten können, können Sie Ihr Haus an die Bank verlieren.