Was ist ein Leerverkauf?

Was ist ein Bonafide Short Sale?

Die einfache Antwort auf, was ein Leerverkauf ist, ist ein Leerverkauf ist eine Eigenschaft, die den Kreditgeber weniger als der Betrag, der dem Kreditgeber geschuldet wird, nachdem alle Kosten des Verkaufs bezahlt sind. Die Hypothek selbst muss nicht unter Wasser sein, um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren, wenn die Kosten für den Abschluss der Transaktion nicht genügend Geld auf dem Tisch belassen, um die Hypothek abzuzahlen.

Ein Leerverkauf kann ein Unterwasserhaus , ein Wohnhaus oder sogar leeres Land sein.

Wenn es einen Hypothekensaldo gibt, der größer ist als der Marktwert des Eigenheims, wird dieses Eigentum als Leerverkauf betrachtet, sofern der Kreditgeber zustimmt.

Viele Menschen erkennen nicht, dass ein Leerverkauf eintreten kann, wenn die Abschlusskosten in den Auszahlungsbetrag der Bank fließen. Das Haus kann durchaus ein Leerverkauf sein, zum Beispiel, wenn der akzeptierte Verkaufspreis höher ist als die Hypothek, aber nicht hoch genug, um alle Abschlusskosten und Provisionen zu bezahlen. In einigen Fällen, bei denen zwei Hypotheken beteiligt sind, könnte der Verkaufspreis hoch genug sein, um die bestehende erste Hypothek zurückzuzahlen, jedoch nicht ausreichend, um den Restbetrag der zweiten Hypothek zu bezahlen.

Wenn zum Schließen ein Engpass erforderlich ist, handelt es sich um einen Leerverkauf, wenn der Verkäufer diese Lücke nicht mit seinen eigenen Mitteln überbrückt.

Ein Leerverkauf ist ein Privileg, kein Recht

Nicht jede Immobilie gilt als potenzieller Leerverkauf in den Augen einer Bank. Eine Bank muss zustimmen, einen Leerverkauf zu gewähren.

Die Banken sind nicht verpflichtet, einen Leerverkauf zu genehmigen. Die Banken gewähren einen Leerverkauf, wenn die Bank der Auffassung ist, dass es im Interesse der Bank liegt, den Leerverkauf zu genehmigen.

Es ist im besten Interesse der Bank, den Leerverkauf zu genehmigen, wenn die Bank durch den Leerverkauf mehr Geld macht als abzuschotten. Es wird geschätzt, dass Banken 25% bis 30% der Zwangsvollstreckungskosten einsparen könnten, um einen Leerverkauf über eine Zwangsversteigerung hinaus zu ermöglichen, aber einige Richtlinien der Investoren machen es für die Bank profitabler, diese abzuschotten.

Was ist für einen Leerverkauf notwendig?

Die meisten Leerverkäufe werden von Immobilienmaklern abgewickelt, die auf Leerverkäufe spezialisiert sind. Es gibt 4 wesentliche Bestandteile zu einem Leerverkauf; Es sind jedoch auch strategische Leerverkäufe möglich , die ohne Härte sind. Was einen Leerverkauf ausmacht, sind folgende:

• Ein Unterwasserhaus
• Eine willige Leerverkaufsbank
• Ein Verkäufer mit einer Notlage
• Ein Käufer, der das Haus kaufen möchte

Welche Rolle spielen Immobilienmakler in einem Leerverkauf?

Einige Immobilienmakler werfen Häuser auf den Markt, die niemals als Leerverkauf geschlossen werden. Das liegt daran, dass die Agenten die Leerverkäufer nicht immer qualifizieren . Einige Makler schlagen unrealistisch niedrige Preise für Leerverkäufe vor, die die Bank niemals akzeptieren wird. Es ist ratsam, einen erfahrenen Leerverkäufer auszuwählen , der mindestens 100 Leerverkäufe abgeschlossen hat. Hier ist, was ein Agent in einem Leerverkauf macht:

Bestimmt die Art des Leerverkaufs . Es gibt viele Arten von Leerverkäufen, von Fannie Mae-Leerverkäufen über reguläre Nicht-GSE- HAFAs bis hin zu einem traditionellen Leerverkauf und ein paar mehr dazwischen.

• Sammelt den erforderlichen Papierkram und reicht das Leerverkaufspaket bei der Bank ein. Manchmal lagern Agenten diesen Teil des Prozessors aus, sie beauftragen vielleicht einen Dritten, um den Leerverkauf auszuhandeln, aber ich bevorzuge einen persönlichen, praktischen Ansatz.

• Hilft dem Verkäufer, den Leerverkauf zu Hause zu bewerten . Der Preis muss attraktiv genug sein, um einen Käufer dazu zu bringen, auf die Genehmigung eines Leerverkaufs zu warten, aber hoch genug, um das BPO der Bank zu erfüllen.
• Bringt das Haus auf den Markt. Der Agent muss alle erhaltenen Angebote an den Verkäufer übermitteln. Einige Angebote werden Lowball-Angebote sein, da Käufer es nicht besser wissen.
• Verhandelt den Leerverkauf. Manchmal werden Verkäufer einen Anwalt engagieren, um den Leerverkauf zu machen , aber oft verhandelt in Ländern, in denen es erlaubt ist, der Agent mit der Bank im Auftrag des Verkäufers.

  Übermittelt das Verkaufsgebot an den Verkäufer. Die meisten Verkäufer wollen eine Haftungsfreistellung und keinen Leerverkauf. Landesgesetze neigen dazu, die Bedingungen in den Genehmigungsschreiben zu regeln.

Verkäufer sollten immer rechtliche und steuerliche Beratung erhalten, bevor sie einen Leerverkauf abschließen.