Das größte Short Sale Problem
Die häufigste Art von Leerverkaufsproblem ist, wenn der Verkäufer keine Härte hat. Die meisten Verkäufer wissen, dass ein Leerverkauf bedeutet, dass das Haus unter Wasser ist . Sie können keinen Leerverkauf in einem Haus machen, das für genug verkauft wird, um die Hypothek vollständig zu bezahlen und alle Kosten des Verkaufs zu bezahlen. Wenn es nicht genügend Eigenkapital gibt, um den fälligen Betrag der Bank zu bezahlen, verkauft sich das Haus leer.
Es ist in den meisten Fällen kein Grund, einen Leerverkauf zu machen, wenn man nur kurz bei der Bank ist. Im Allgemeinen erwartet die Bank einen Härtefallbrief des Verkäufers, in dem beschrieben wird:
- Wie der Verkäufer in Schwierigkeiten geraten ist
- Was der Verkäufer getan hat, um das Problem zu beheben
- Warum nichts funktioniert
Wenn die Situation des Verkäufers die gleiche ist wie am Tag, an dem der Verkäufer die Hypothek aufgenommen hat, ist es unwahrscheinlich, dass der Kreditgeber den Leerverkauf gewährt. Die meisten Banken bestehen auf Verkäuferhärten. Keine Härte ist ein Leerverkaufsproblem, das zu einer Leerverkaufsabweisung führen kann.
Lösung für dieses Leerverkaufsproblem? Versuchen Sie es entweder erneut, nachdem eine Härte aufgetreten ist, oder bieten Sie an, am Verlust der Bank teilzunehmen, indem Sie einen Verkäuferbeitrag leisten .
Mehrfachdarlehen können ein Leerverkaufsproblem sein
Einige Junior- Leerstandsbanken haben den Ruf, schwierig zu sein. Typischerweise können diese Banken eine von zwei Möglichkeiten wählen.
Entweder die Bank wird den Leerverkauf ablehnen oder die Bank wird es genehmigen, es ist schwarz oder weiß und Ihre Chancen liegen bei 50/50 bei bestimmten Banken.
Dies bedeutet nicht, dass jedes Mal, wenn Sie einen Leerverkauf mit zwei Darlehen treffen, dass der zweite Kreditgeber Probleme verursachen wird, weil das nicht der Fall ist. Die Ursache des Problems mit dem zweiten Kreditgeber ist jedoch oft die Höhe der Auszahlung. Der erste Kreditgeber möchte den zweiten Kreditgeber vielleicht nicht mehr als sagen $ 3.000 bezahlen.
Wenn das Haus in Zwangsvollstreckung geht, kann möglicherweise der zweite Kreditgeber ausgelöscht werden. Aber das bedeutet nicht, dass die zweite keinen Rückgriff hat, oder dass die zweite nicht über die PSA bezahlt wird oder dafür steht, von der Regierung substanzielle Bail-out-Gelder zu erhalten.
Eine Lösung für dieses Leerverkaufsproblem besteht darin, Druck auf den zweiten Kreditgeber auszuüben, um den Leerverkauf zu tätigen, oder den ersten Kreditgeber dazu zu bringen, mehr beizutragen. Ein erster Kreditgeber könnte zurückzahlen und zustimmen, mehr zu zahlen. Wenn die Richtlinien eines ersten Kreditgebers diese Zahlung verbieten, könnten die Richtlinien beispielsweise dem Käufer eine Gutschrift für die Abschlusskosten ermöglichen , die dann die zweite Zahlung leisten können. Aber überprüfen Sie zuerst mit dem Kreditgeber des Käufers. Manchmal erlaubt der erste Kreditgeber dem Verkäufer, für den zweiten Preis mehr zu bezahlen.
Keine Freigabe der persönlichen Haftung ist ein Leerverkaufsproblem
Was mich betrifft, ist der Hauptgrund für einen Leerverkauf, abgesehen von der Vermeidung der Stigmatisierung und Tücken der Zwangsvollstreckung, die Freisetzung einer persönlichen Haftung.
Kreditnehmer verdienen es, von dem Kredit befreit zu werden, um sicher zu sein, dass der Kreditgeber sie nicht für den Mangel verfolgen wird, nachdem die Transaktion schließt.
Die Gewährung des Leerverkaufs und die Freigabe eines Verkäufers aus der Haftung sind zwei verschiedene Dinge. Eine Bank kann einem Leerverkauf zustimmen und behält sich dennoch das Recht vor, den Verkäufer für den unbezahlten Betrag zu verfolgen. Wenn ein Leerverkaufsbrief das Problem nicht spezifisch anspricht, wird der Verkäufer im Allgemeinen nicht freigegeben.
Einige Verkäufer in Kalifornien sagen, SB 458 schützt sie, weil es CA Civil Code 580e geändert hat. Civil Codes können geändert werden. Gesetze können aufgehoben oder für verfassungswidrig befunden werden. Die Lösung besteht darin, darauf zu bestehen, freigelassen zu werden.
Die Bank wird Ihnen sagen, dass sie das Wort nicht ändern kann, aber es ist der Unterhändler, der nicht belästigt werden will. Banken können und ändern die Wortwahl.
Bestehen Sie darauf. Wenn Ihr Agent es nicht für Sie bekommen kann, mieten Sie einen Anwalt für Leerverkäufe , um die Haftungsfreistellung zu erhalten.