Frage: Ist der Verkäufer gegenüber dem Käufer haftbar, wenn er sich weigert, einen Leerverkauf zu schließen?
Ein Leser fragt: Ich bin ein sehr verrückter Immobilienmakler, und ich kontaktiere Sie, weil ich denke, dass Sie die Antwort darauf wissen würden. Meine Käufer kaufen einen Leerverkauf . Der Listing Agent gab uns eine Kopie des Kaufbelegs und teilte uns mit, dass wir genehmigt wurden. Meine Käufer zahlten dann ein Gutachten, und wir führten eine Hausinspektion sowie eine Schädlingsinspektion durch. Sie gaben mehr als 1.000 Dollar für Vorabgebühren aus. Jetzt weigert sich der Verkäufer, den Leerverkauf zu schließen. Können wir den Verkäufer verklagen oder ihn schließen lassen? Ist der Verkäufer gegenüber einem Käufer haftbar, wenn er sich weigert, einen Leerverkauf zu tätigen ? " - California REALTOR®
Antwort: Es ist wahrscheinlich eine gute Sache, dass Sie mich fragen, ob der Verkäufer gegenüber dem Käufer haftbar ist, weil er sich geweigert hat, den Leerverkauf zu schließen, weil die Antwort, die Sie von einem Leerverkäufer bekommen könnten, lautet: "Hot Dog, gehen wir vor Gericht . "
Ich denke fast immer, dass Sie einen Anwalt haben, der in der Lage ist, eine Menge Geld zu verdienen, basierend auf dem Rat des Anwalts, Sie könnten einen Konflikt haben. Es ist, als würde man einen Chirurgen fragen, ob sie operieren soll. Zum Beispiel wenn Sie einen Friseur fragen, wenn Sie Ihre Haare schneiden müssen. Oder fragen Sie einen Nordstrom-Verkäufer, ob Sie diese Jimmy Choo Pumps aus rotem Lackleder kaufen sollten. Ja, oh ja.
Auf der anderen Seite kann ich mit der Frage nach der Haftung eines Verkäufers keine Rechtsmeinung abgeben, da ich kein Anwalt bin und kein Recht habe. Als Immobilienmakler wie Sie kann ich keine Rechtsberatung geben. Ich kann jedoch meine persönlichen Gedanken über die Haftung eines Verkäufers mit meinen eigenen Erfahrungen aus dem Umgang mit Leerverkäufen in Kalifornien teilen.
Ich kann deine Wut in dieser Situation spüren. Hier haben Sie Käufer, die glaubten, dass der Verkäufer mit dem Leerverkauf zusammenarbeitete, und basierend auf dieser Annahme geben die Käufer eine Menge Geld aus, um die Immobilie in Vorbereitung auf den Abschluss zu untersuchen. Sie könnten sich betrogen und irregeführt fühlen. Sie könnten der Meinung sein, dass der Verkäufer einen impliziten Treu und Glauben im Vertrag verletzt hat.
Aber es gibt zwei wichtige Dokumente, die wahrscheinlich in Ihrem Kaufvertrag enthalten sind, die den Verkäufer vom Leerverkauf weggehen lassen.
Der Short Sale Addendum lässt den Leerverkäufer vom Abschluss weggehen
CAR ändert und aktualisiert seine Immobilienformulare ständig, und der Leerverkaufszusatz SSA ist keine Ausnahme. Viele andere Staaten folgen diesem Beispiel und verwenden ähnliche Formen, um die Folgen eines Leerverkaufs zu erklären, da die Standard-Kaufverträge keine Leerverkäufe betreffen.
Der Leerverkaufszusatz besagt, dass Käufer und Verkäufer den Bedingungen des Leerverkäufers nicht zustimmen müssen. Sie könnten sagen, dass die Tatsache, dass der Verkäufer Ihre Käufer Geld für Inspektionen ausgeben ließ, bedeutete, dass der Verkäufer implizierte Zustimmung gegeben hatte. Ein Gericht könnte dem widersprechen und sagen, dass die Genehmigung schriftlich erfolgen muss, da alle Immobilienverträge schriftlich abgeschlossen werden müssen.
Der Leerverkaufszusatz besagt auch, dass Käufer und Verkäufer für ihre eigenen Kosten verantwortlich sind, selbst wenn eine der Parteien den Leerverkauf storniert .
Die MARS Mortgage Relief Notice lässt den Leerverkäufer vom Abschluss weggehen
Das Mortgage Assistance Relief Services Angebot der Mortgage Relief Notice ist das Ergebnis einer Entscheidung der FTC, bekannt als MARS.
Alle Immobilienmakler, die Leerverkäufe in jedem Staat abwickeln, sollen dem Verkäufer eine Kopie der MARS-Angaben übermitteln, bevor der Verkäufer zur Provision verpflichtet ist. Und ja, Verkäufer zahlen die Provision in einem Leerverkauf. Provisionen werden aus dem Verkaufserlös bezahlt.
Die Grundlagen von MARS sind wie folgt:
- Der Verkäufer kann jederzeit mit dem Listing Agent Geschäfte machen.
- Der Listing Agent ist weder mit der Regierung verbunden noch von der Regierung genehmigt.
- Der Leerverkäufer könnte das Angebot nicht genehmigen.
- Wenn ein Angebot von der Leerverkaufsbank ausgestellt wird, hat der Verkäufer das Recht, das Angebot abzulehnen.
- Wenn der Verkäufer das Angebot annimmt, zahlt der Verkäufer die Gebühr, die dem Listing Agent angegeben wurde.
- Wenn der Verkäufer das Angebot ablehnt, schuldet der Verkäufer dem Listing Agent nichts.
- Die Höhe der Gebühr des Börsenmaklers wird angegeben.
- Wenn der Verkäufer aufhört, die Hypothek zu bezahlen, geht der Kredit des Verkäufers in die Röhre und der Verkäufer könnte das Haus verlieren.
In Kalifornien sind die Agenten bisher nicht verpflichtet, den Käufern eine Kopie der MARS-Enthüllungen zu geben - weder die MARSSN noch die MARSMRN. Es ist meine persönliche Meinung, dass, da die MARS-Dokumente den Verkäufer jederzeit erlauben, den Leerverkauf vor der schriftlichen Annahme des Leerverkaufs-Genehmigungsschreibens zu stornieren, der Käufer auf diese Offenlegung aufmerksam gemacht werden sollte.
Unterm Strich ist ein Leerverkauf in der Regel ein notleidender Verkauf . In Distressed-Sale-Situationen haben Hausbesitzer bestimmte Rechte. Niemand wird wahrscheinlich erfolgreich darin sein, einen Verkäufer dazu zu bringen, sein Haus als Leerverkauf zu verkaufen, wenn der Verkäufer nicht verkaufen will. Ein Leerverkauf ist eine Wahl. Aber das bedeutet nicht, dass Sie keinen Anwalt finden werden, der bereit ist, es zu versuchen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.