Sie haben den schwierigen Teil erledigt, warten auf die Genehmigung des Leerverkaufs und erhalten tatsächlich die Genehmigung, sich dem Abschluss zu nähern.
Der Rest sollte relativ einfach und nicht viel anders als eine normale Immobilientransaktion sein, solange sich nichts ändert und Sie Ihren Schlusstermin einhalten können.
Erster Schritt zum Abschluss des Leerverkaufs
Überprüfen Sie Ihren Treueschätz und Genehmigungsschreiben mit Ihrem Kreditgeber. Stellen Sie sicher, dass die Abschlusskosten, die der Verkäufer und Sie vereinbart haben, dass der Verkäufer zahlt, von der Leerverkaufsbank im Leerverkaufszustimmungsbrief genehmigt wird .
Wenn es einen Mangel gibt, finden Sie heraus, wer es bezahlen wird. Wenn es der Verkäufer ist, erlaubt die Leerverkaufsbank dem Verkäufer, es zu zahlen? Sie benötigen einen Nachweis dafür, dass die im Brief genehmigten Abschlusskosten mit den in Ihrem Kaufvertrag vereinbarten Kosten übereinstimmen. Dies kann ein großes Problem beim Schließen sein, wenn Sie plötzlich mit unerwarteten Abschlusskosten des Käufers konfrontiert werden . Darüber hinaus kann es das Schließen verzögern, wenn Sie ein neues GFE signieren müssen.
Mehr als ein Short Sale Approval Letter
Wenn diese bestimmte Transaktion zwei Leerverkäufer oder mehr umfasst, stellen Sie sicher, dass alle Leerverkaufsgenehmigungsbuchstaben übereinstimmen.
Wenn ein Brief eine Provision maximal genehmigt und ein anderer ihn reduziert, haben Sie keine Vereinbarung. Hier sind wesentliche Elemente, die die Buchstaben enthalten sollten:
- Zahlung an den zweiten Kreditgeber. Sowohl der erste als auch der zweite Kreditgeberbrief sollten den Betrag angeben, der an den zweiten Kreditgeber gezahlt wurde, und dieser Betrag sollte derselbe sein.
- Genehmigte Käufer. Manchmal möchten Käufer beim Schließen weitere Personen zur Tat hinzufügen. Diese Personen sollten im Genehmigungsschreiben genannt werden. Sie können nicht einen Brief vom ersten Kreditgeber haben, der Mary Jones als Käufer genehmigt, und einen weiteren Brief vom zweiten Kreditgeber, der Mary Jones und David Jones als Käufer genehmigt.
- Einsendeschluss. Wenn Sie nicht bis zum frühesten Datum zwischen den zwei Buchstaben schließen können, müssen Sie eine kurze Verkaufserweiterung von diesem Kreditgeber erhalten.
Hausinspektion vor Abschluss des Leerverkaufs
Leerverkäufe werden in der Regel "wie besehen" verkauft. Dies wird allgemein so interpretiert, dass der Verkäufer keine Reparaturen durchführt. Wenn Ihre Hausinspektion Mängel oder Probleme aufdeckt, ist das nicht das Problem des Verkäufers. Es ist deins. Hier sind die allgemeinen Lösungen:
- Akzeptieren Sie das Heim in seiner "wie es ist" Bedingung
- Brechen Sie den Leerverkauf ab
- Bitten Sie die Leerverkaufsbank um Reparatur . Aber die Bank wird diese Vorstellung wahrscheinlich ablehnen.
Die Finanzierung eines Leerverkaufs kann den Abschluss verzögern
Mit der Finanzierung eines Leerverkaufs sind Probleme verbunden. Von der Bewertung bis zum Underwriting werden Richtlinien strikt durchgesetzt. Ein kleiner Blip kann dazu führen, dass ein Leerverkaufskredit im Underwriting stecken bleibt und verweigert wird.
Sie könnten Finanzierungsbedingungen in diesem Darlehen haben.
Die Frage könnte sein, wer sich um, sagen wir, FHA-Reparaturen kümmern wird, die in der Schätzung bemerkt werden? Wenn der Verkäufer "as is" verkauft, kann der Verkäufer die Einhaltung der Finanzierungsbedingungen verweigern. Aber die wirkliche Welt ist, wenn der Verkäufer es ablehnt, dem Käufer zu helfen, Finanzierungsbedingungen zu erfüllen, wird der Leerverkauf nicht geschlossen, es sei denn, der Käufer tut es. Käufer möchten keine Reparaturen an einem Haus vornehmen, das der Käufer nicht besitzt.
Wenn der Verkäufer es ablehnt, bei der Ausarbeitung der Finanzierungsbedingungen mitzuhelfen, seien Sie bereit, diese Projekte selbst anzugehen. Und bekommen die Erlaubnis vom Verkäufer schriftlich. Die meisten verantwortlichen Verkäufer helfen einem Käufer, Finanzierungsbedingungen zu klären.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.