Der falsche Short Sale Haus könnte nicht immer schließen
In einigen Immobilienmärkten schließen weniger als einer von 10 Leerverkäufen . Nur weil dieses Haus als Leerverkauf gelistet ist, heißt das nicht, dass es wirklich zu verkaufen ist (weil es der Genehmigung des Kreditgebers unterliegt), noch bedeutet es, dass es zum angegebenen Preis verkauft wird.
Hier sind 6 Dinge, die Sie wissen müssen, bevor Sie versuchen, den Leerverkauf zu kaufen.
Vergleichbare Verkäufe für dieses Leerverkaufshaus
Die Leerverkäufe, die ich in Sacramento aufliste, sind alle unter den vergleichbaren Verkäufen , aber sie werden in Übereinstimmung mit ausstehenden Verkäufen festgesetzt. Warum? Da Leerverkäufe im Durchschnitt zwischen 2 und 4 Monaten dauern, werden die ausstehenden Verkäufe zum vergleichbaren Schlusskurs.
Einige Leerverkäufe sind lächerlich niedrig. So niedrig, dass die Bank des Verkäufers sie niemals akzeptiert. Diese Arten von Angeboten erhalten mehrere Angebote . Aber alles ist nicht verloren. Es muss in der Nähe des Marktwerts festgesetzt werden , um Ihr Angebot zu akzeptieren. Wenn Sie nicht bereit sind, bei einem Lowball-Leerverkauf über einen oberflächlichen Preis zu zahlen, dann gehen Sie.
Hypothekenbeträge, Anzahl der Kredite und Kreditgeber
Bitten Sie Ihren Agenten zu recherchieren, wie viel ist gegen das Haus geschuldet und finden Sie heraus, die Anzahl der Kredite, die aufgezeichnet werden. Ein zweiter oder dritter Hypothekengeber erhält Erdnüsse im Vergleich zu dem Betrag, den ein leitender Kreditgeber in der ersten Position erhalten wird.
Außerdem verdienen einige Kreditgeber, ob sie es verdienen oder nicht, den Ruf, schwierig zu sein. Wenn Ihr Agent ein erfahrener Vermittler von Leerverkäufen ist , wird er oder sie wissen, wer diese Kreditgeber sind und kann Sie über die Schwierigkeiten, die Sie möglicherweise begegnen, beraten.
Wenn Ihr Angebot 20% oder 30% des belasteten Betrags beträgt, ist es unwahrscheinlich, dass Ihr Angebot auf dem Schreibtisch des Verhandlungsführers ans Licht kommt.
Laufzettel des Short Sale Listing Agent
Ein Listing-Agent, der einen Leerverkauf ankündigt, aber nie einen Leerverkauf abgeschlossen hat, ist ein riskantes Angebot für Sie. Das liegt daran, dass der Listing-Agent das Leerverkaufspaket dem Kreditgeber vorlegen und verhandeln muss. Der Agent Ihres Käufers kann nicht mit der Bank sprechen.
Einige Listing-Agenten beauftragen externe Unternehmen, ihre Arbeit zu erledigen, und die Ergebnisse dieser Verhandlungen sind bestenfalls skizzenhaft. Fragen Sie sich, möchten Sie die Ablehnung Ihres Leerverkaufs riskieren, weil der Listing Agent keine Erfahrung hat?
Leerverkäufe Verkäufer Qualifikationen
Finden Sie heraus, ob der Listing-Agent ein abgeschlossenes Leerverkaufspaket vom Verkäufer erhalten hat und fragen Sie nach dem Inhalt dieses Pakets. Ein vollständiges Leerverkaufspaket umfasst mindestens Folgendes:
- Verkäufer Härtebrief
- Steuerrückzahlungen
- W-2s
- Gehaltsabrechnung
- Finanzbericht
- Kontoauszüge
Einige Verkäufer wollen nicht kooperieren und geben diese Dokumente nur langsam zurück. Andere haben von ihrem Agenten nie erfahren, dass diese Dokumente obligatorisch sind. Sie möchten nicht, dass Ihr Leerverkauf verzögert wird, da der Listing-Agent nicht über die erforderlichen Dokumente verfügt.
Anzahl der erhaltenen Leerverkaufsangebote
Häuser, die unter Marktwert bewertet werden, erhalten mehrere Angebote .
Ein Agent ist nicht verpflichtet, die Bedingungen dieser Angebote offenzulegen, aber Sie möchten wissen, wie viele Angebote Sie haben.
So funktioniert es im Allgemeinen:
- Wenn ein Leerverkauf zuerst auf den Markt kommt, wird das erste Angebot höchstwahrscheinlich ein bisschen unter dem Listenpreis liegen.
- Die zweite, zum Listenpreis.
- Das dritte Angebot wird etwas höher sein, vielleicht um 1.000 oder 2.000 Dollar.
- Das vierte Angebot wird deutlich mehr sein.
Sie möchten ein Angebot machen, das die Konkurrenz übertrifft, aber immer noch unter dem Markt ist, oder keine Zeit verschwenden.
Die Leerverkaufsprozeduren des Listing Agents
Obwohl REALTORS nach dem REALTOR Code of Ethics alle fair behandeln müssen, ist nicht jeder Agent ein REALTOR. Dies bedeutet, dass der Leerverkaufsvermittler entscheiden kann, nur ein Angebot an den Verkäufer abzugeben und andere Angebote zurückzuhalten.
Das Zurückhalten anderer Angebote könnte als Verletzung der treuhänderischen Beziehung zwischen dem Listing-Agent und dem Verkäufer angesehen werden.
Der Verkäufer hat Anspruch auf den höchsten und besten Preis, einschließlich aller Angebote. Machen Sie sich bewusst, dass ein anderer Käufer Sie überbieten könnte, selbst wenn Ihr Angebot bei der Bank eingereicht wird, während die Zeit vergeht, während Sie auf die Genehmigung des Leerverkaufs warten. Lassen Sie den Verkäufer wissen, ob Sie bereit sind, Ihren Preis bei Bedarf zu erhöhen.
Zu diesem Zeitpunkt ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.