Die Probleme sind kompliziert, wenn der Investor kürzlich die Marktabschottung gekauft hat
Wenn ein Investor ein bankeigenes Haus ankauft, entweder indem er dieses Haus in einem Großeinkauf direkt von der Bank kauft oder auf einer Auktion im Haus bietet, ist der wichtigste Gedanke bei diesem Anleger, Gewinn zu machen.
Aber wenn Sie das Haus zum Verkauf sehen, betrachten Sie seinen ästhetischen Wert und wie dieses Haus zu Ihren Parametern passt. Wegen seiner Emotionalität bemerken Sie möglicherweise keine Konstruktionsfehler.
Einen Abschottungsflipper reparieren
Ich sage nicht, dass alle Investoren bei der Sanierung einer Immobilie Abstriche machen. Viele Investoren sind gewissenhaft und mieten hochwertige Bautrupps. Aber einige Investoren - und Sie wissen selten, welche sie sind, indem Sie sie betrachten - stellen die billigsten Arbeitskräfte ein, die sie finden und die billigsten Materialien verwenden können, um ihre Gewinnspannen zu erhöhen. Hier sind einige Problembereiche:
- Schimmel
Einige bankeigene Häuser sitzen seit Monaten leer, ohne Heizung oder Klimaanlage. Wenn ein Rohr ausläuft oder Feuchtigkeit vorhanden ist, kann Schimmel wachsen und sich ausbreiten. Formensanierung kostet Tausende von Dollar. Würde ein Investor die Form übermalen? Was denken Sie?
- Schädlingsberichte
Investoren kaufen Bankhäuser im "Ist- Zustand" . Banken bezahlen nur selten für Schädlingsbekämpfung. Unbehandelt könnten Termiten oder Pulverpfostenkäfer die strukturelle Integrität des Hauses verschlingen. Die Innenwände könnten von verrottenden Stollen getragen werden.
- Asbest
Eine schnelle und einfache Lösung zur Abdeckung von asbesthaltigen Linoleumböden besteht darin, Laminat oder Keramik darauf zu legen. Wenn die Unterlage nicht sicher am Unterboden befestigt ist, kann sie sich im Laufe der Zeit lösen. Dito für das Außengleis . Was ist unter dem neuen Abstellgleis?
- Baugenehmigung
Hat der Investor einen Raum hinzugefügt oder entfernt oder irgendeine Art von Verbesserung vorgenommen, für die eine Genehmigung erforderlich war? Sie wissen es vielleicht nicht, weil es unwahrscheinlich ist, dass ein Investor jede geleistete Arbeit offen legt. Einige Arbeiten hätten eine Genehmigung erfordern können, während keine Genehmigungen erteilt wurden.
- Substandard Baumaterialien
Wenn die Abschottung nicht ein High-End-Haus ist, ist es wahrscheinlich, dass der Investor Boden-Geräte, Low-End-Schränke aus Pressbrett und billigen Armaturen oder billige Doppelscheiben gekauft, die schnell verschleißen können. Sie werden nicht wissen, ob der Bauunternehmer Halbzoll- oder Viertelzoll-Trockenbauwände verwendet hat, es sei denn, Sie entfernen die Gefäßdeckel und messen.
- Nicht lizenzierte Unterauftragnehmer
Es ist möglich, dass der Auftragnehmer des Investors nicht dokumentierte / nicht lizenzierte Arbeiter unter dem Mindestlohn eingestellt hat, um komplexe Arbeiten auszuführen, für die die Arbeiter nicht ausgebildet waren. Selbst eine einfache Arbeit wie das Aufhängen von Trockenbau , Mudding und Schleifen kann falsch ausgeführt werden, und Sie werden es nicht wissen, bis die Schrauben in den nächsten Monaten herausspringen.
90-Tage-Flipping-Regel
Die 90-Tage-Flipping-Regel gilt für das Würzen des Titels. Viele Kreditgeber Richtlinien und Overlays erfordern, dass der Investor das Eigentum für mindestens 90 Tage, bevor der Kreditgeber des Käufers ein Darlehen an diesen Käufer. Das Vertragsdatum muss mindestens 90 Tage nach der Aufzeichnung der Anlegerurkunde liegen.
Die FHA hat diese Regel zwischen dem 1. Februar 2010 und dem 31. Januar 2011 vorübergehend aufgehoben. Allerdings gelten auch in diesem Zeitraum Einschränkungen, die zum Teil vom prozentualen Verhältnis des neuen Verkaufspreises zum ursprünglichen Verkaufspreis abhängen.
Die Bank kann verlangen, dass Quittungen belegen, dass umfangreiche Arbeiten durchgeführt wurden, um den neuen Verkaufspreis zu rechtfertigen.
Mechaniker Lents auf Abschottung Flippers
In Kalifornien zum Beispiel haben Subunternehmer 90 Tage Zeit, um ein Pfandrecht für unbezahlte Arbeit einzureichen. Dies bedeutet, wenn ein Auftragnehmer einen Subunternehmer nicht bezahlt hat oder wenn Materialien ohne Zahlung geliefert wurden, könnte ein Käufer feststellen, dass ein Pfandrecht gegen das Haus eingereicht wurde, nachdem das Haus Treuhandkonto geschlossen hat.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.