Banken sind nicht verpflichtet, den Abschluss eines Leerverkaufs zu verlängern
Niemand möchte eine Leerverkaufserweiterung ausstellen, und es gibt keine Garantie, dass eine Verlängerung gewährt wird. Nach Monaten des Wartens auf den Kauf von Leerverkäufen ist das letzte, was die Käufer hören wollen, dass ihr Hypothekengeber nicht auflegen kann. Der Hypothekenrepräsentant zuckte vielleicht mit den Schultern und schlug vor: "Hey, erhalte eine Verlängerung dieses Leerverkaufs." Gesprochen wie ein Hypothekenrepräsentant, der wenig Erfahrung mit Leerverkäufen hat .
Die Kreditgeber sind es gewohnt, für Hauskäufer das Sagen zu haben.
In einer Transaktion, die kein Leerverkauf ist, kontrolliert der Kreditgeber des Käufers die gesamte Transaktion. Der Kreditgeber entscheidet, wann der Verkauf abgeschlossen wird. Nicht so in einem Leerverkauf. Bei einem Leerverkauf wählt die Leerverkaufsbank den Stichtag aus. Wenn der Kreditgeber des Käufers diesen Termin nicht erfüllen kann, könnte der Käufer das Heim alle zusammen verlieren.
Einige Banken werden sich unter bestimmten Umständen ausdehnen. Vorausgesetzt es handelt sich nicht um einen Fannie Mae Leerverkauf in Verzug. Vorausgesetzt die Bank möchte die Auktion verschieben . Manchmal ziehen Banken es vor, zu schließen, wenn das Auktionsdatum vorliegt. Einige Banken werden den Leerverkauf überhaupt nicht verlängern. Sie müssen nicht verlängert werden, wenn die Bedingungen der Genehmigung ablaufen.
Warum würde eine Bank eine Erweiterung für einen Leerverkauf ausgeben?
Der wichtigste Grund, warum eine Bank eine Leerverkaufserweiterung genehmigen könnte, liegt darin, dass die Bank wahrscheinlich den Leerverkauf über die Zwangsversteigerung bevorzugt. Der Leerverkauf muss für die Bank finanziell sinnvoller sein und profitabler sein als eine Zwangsvollstreckung .
Die meisten Banken fallen in diese Kategorie, aber nicht jede Bank gibt eine Verlängerung, um einen Leerverkauf zu schließen. Hier sind einige Schritte, die Sie ergreifen können, um Ihre Chancen zu erhöhen, dass die Leerverkaufsbank Ihnen die Erweiterung gibt:
- Präsentieren Sie ein garantiertes Abschlussdatum. Im Allgemeinen bedeutet dies, dass Ihr Kreditgeber Dokumente gezeichnet hat und bereit ist zu finanzieren, sobald Sie die Darlehensdokumente unterzeichnet und zurückgegeben haben. Die Banken wollen keinen Brief nach dem anderen schreiben, nur um zu erfahren, dass das Darlehen nicht ganz fertig ist. Sei zuerst bereit. Fragen Sie dann nach der Erweiterung.
- Unterzeichnen Sie einen Zusatz, der den Abschluss verlängert. Die Leerverkaufsbank möchte vielleicht die Gewissheit haben, dass alle Parteien der Leerverkaufstransaktion noch an Bord sind und bereit sind, zu schließen. Wenn Ihr Agent ein Addendum an die Bank senden kann, das von allen Verkäufern und Käufern unterzeichnet wurde, wird dies beweisen, dass alle der Verlängerung zugestimmt haben.
- Senden Sie einen aktualisierten Vorabgenehmigung und / oder einen Nachweis über die Mittel von dem Käufer. Der Brief, den die Leerverkaufsbank in ihrem Besitz hat, könnte mehrere Monate alt sein, als die Bank eine Leerverkaufsgenehmigung erteilt hatte. Zeigen Sie, dass der Käufer noch qualifiziert und zum Schließen bereit ist. Beweisen Sie eine aktualisierte Abschlusserklärung.
- Seien Sie professionell und behandeln Sie den Verhandlungsführer mit Respekt. Fordern Sie nicht die Erweiterung an, oder Sie erhalten die Erweiterung überhaupt nicht. Erklären Sie die Gründe für die Verzögerung und versichern Sie dem Verhandlungsführer, wann Sie schließen werden.
- Sei bereit, das Privileg zu bezahlen. Eine Erweiterung durch die Leerverkaufsbank ist ein Privileg, es ist kein Recht. Einige Banken verlangen möglicherweise einen Tagessatz für jeden Tag, an dem Sie nach dem ursprünglichen Abschlussdatum laufen. Diese Gebühr könnte 100 Dollar pro Tag oder mehr betragen. Es könnte ein Prozentsatz des Netzes sein. Die Bedingungen sind möglicherweise bereits in der Kaufempfehlung enthalten, daher ist es ratsam, den Brief zu lesen.
Der beste Weg, die Bank um eine Verlängerung Ihres Leerverkaufs zu bitten, besteht darin, rechtzeitig zu schließen und keine Verlängerung zu benötigen. Einige Kreditgeber verstehen nicht, dass der Leerverkaufsschluss nicht immer flexibel ist und dass sie ihr Bestes geben sollten, um diesen Zeitrahmen einzuhalten. Sie müssen diese Tatsache vielleicht in ihre Köpfe trommeln. Und lassen Sie uns hoffen, dass es nicht Ihr Traumhaus ist, das zur gerichtlichen Verfallserklärung führt, weil Ihr Verleiher nicht rechtzeitig schließen konnte.
Gib dir immer einen Puffer von einer Woche oder mehr zum Schließen. Finanzierungsbedingungen, die nicht zeitnah erfüllt werden können und Neubewertungen sind nach HVCC die Regel . Verzögerungen sind manchmal unvermeidlich. Oder, noch besser, wenn Sie die Leerverkaufsbestätigung in der Nähe hören, starten Sie sofort Ihr Darlehen. Würden Sie eher riskieren, eine Beurteilungsgebühr zu verlieren oder das Haus zu verlieren?
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.