Fannie Mae-Leerverkäufe können nicht mehr ohne Delinquenz zurückgewiesen werden
Aber das änderte sich am 1. November.
Kurze Geschichte von Fannie Mae
Sehen Sie, Fannie Mae, zusammen mit Freddie Mac, sind zwei Hypothekenriesen, die fast 3 von 4 Hypotheken in den Vereinigten Staaten besitzen. Von Fannie Maes bescheidenen Anfängen im Jahr 1938 - von Präsident Franklin D. Roosevelt und dem Kongress gegründet, um Hypotheken auf dem Sekundärmarkt zu kaufen - zu seinem öffentlichen Angebot im Jahr 1968, sprang Fannie Mae, um Gewinne vor der großen Hypothek Kernschmelze von 2007 zu zeichnen. Fannie Mae wurde im September 2008 unter der Federal Housing Finance Agency in die Regierungskonservierung aufgenommen.
Laut dem Bailout Tracker von CNNMoney.com hat Fannie Mae mehr als 200 Milliarden Dollar vom Troubled Asset Relief Program (TARP) erhalten. Lassen Sie uns nicht einmal über die Millionen von Dollar an Boni sprechen, die den Führungskräften angeboten werden Amerikanische Steuerzahler.
Was ist ein Fannie Mae Leerverkauf?
Fannie Mae fügt dem Leerverkaufsprozess eine weitere Ebene hinzu.
Im Allgemeinen wird der Verkäufer eine Härte präsentieren und das Haus wird auf dem Kopf stehen, um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren . Sobald der Verkäufer ein Angebot zum Kauf dieses Leerverkaufs erhalten hat, wird das Angebot zusammen mit anderen qualifizierenden Unterlagen an die Bank des Verkäufers gesendet.
Wenn die Bank lediglich das Darlehen bedient, weil das Darlehen an Fannie Mae verkauft wurde, wird nicht nur die Servicebank den Leerverkauf abwickeln, sondern das Paket wird später zur Genehmigung an Fannie Mae geschickt.
Dies bedeutet, dass der Verkäufer, auch wenn die Bank des Verkäufers den Leerverkauf genehmigt, die Genehmigung von Fannie Mae benötigt, sofern der Servicer keine delegierte Befugnis hat . Fannie Mae-Leerverkäufe brauchen länger, um zu schließen.
Kann ein Verkäufer aktuell bleiben und einen Fannie Mae Short Sale tätigen?
Die Antwort scheint ja zu sein. Vor dem 1. November 2012 hatten die Verhandlungsführer bei Fannie Mae mir immer wieder gesagt, dass Fannie Mae keine Leerverkaufsgenehmigung erteilen wird, wenn der Verkäufer nicht in Verzug ist. Andere Investoren wie die Bank of America und Wells Fargo zwingen den Verkäufer nicht zum Verzug und gewähren einen Leerverkauf, wenn ein Verkäufer aktuell ist.
Ich habe Erfahrung in der Arbeit an Fannie Mae Leerverkäufen in Sacramento. Hier ist eine Beispieltransaktion. Die Bank of America hat Anfang 2012 einen Leerverkauf genehmigt und das Paket zur Überprüfung an Fannie Mae geschickt. Fannie Mae lehnte den Leerverkauf ab, weil der Verkäufer noch immer die Hypothek bezahlte. Im folgenden Monat entschied der Verkäufer, keine Zahlung zu leisten. 60 Tage später genehmigte Fannie Mae den Leerverkauf.
Wird Fannie Mae den Verkauf eines Treuhänders aufschieben, wenn ein Leerverkaufsangebot aussteht?
Leider scheint die Antwort nein zu sein. Sobald eine Inverzugsetzung eingereicht wurde, hat Fannie Mae gesagt, dass es die Zwangsvollstreckung nicht stoppen wird, während es einen Leerverkauf erwägt.
Wenn der Leerverkauf nicht vor dem Versteigerungstermin abgeschlossen werden kann, wird Fannie Mae schließen - auch wenn der Grund, warum der Leerverkauf nicht genehmigt wurde, auf Verzögerungen bei Fannie Mae zurückzuführen ist.
Ist das nicht eine ärgerliche Nachricht? Auf der positiven Seite hat die Regierung nach dem 1. November 2012 damit aufgehört, Verkäufer, die ansonsten bei ihren Hypothekenzahlungen bleiben würden, in die Zwangsversteigerung zu drängen. Leider wird die Regierung, sobald der Zwangsvollstreckungsprozess begonnen hat, das Haus eines Kreditnehmers wegnehmen, wenn der Leerverkauf vor dem Verkaufsdatum nicht geschlossen werden kann.
* Für Verkäufer, die einen Leerverkauf nach dem 30. Juni 2012 abschließen, wenn der Verkäufer ein Mitglied des Militärs mit Permanent Change Orders ist, erlaubt Fannie Mae dem Verkäufer, aktuell zu bleiben. Neue Richtlinien der FHFA mit Wirkung zum 1. November 2012 ermöglichen Verkäufern mit einer Notlage, aktuell zu bleiben und dennoch einen Fannie Mae-Leerverkauf zu tätigen.
Wenn Sie herausfinden möchten, ob Ihr Darlehen von Fannie Mae gehalten wird, gehen Sie auf die Fannie Mae Loan Lookup-Website.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.