Ein Leser fragt: "Mein Mann sagt, wir müssen einen Verhandlungsführer für Leerverkäufe beauftragen, aber er mag keine Immobilienmakler. Sagt, dass sie alle darauf aus sind, Sie zu bekommen. Ein Freund von uns hat uns an einen Agenten verwiesen, der zu tun scheint Viele kleine Verkäufe , aber mein Mann mag sie nicht. Er hält sie für unehrlich. Aber er hält alle Agenten für unehrlich. Sie scheint fähig, klug und ehrlich zu mir. Sie kommt uns von einem Freund empfohlen, der sie zu Verhandlungen benutzte Ich möchte, dass unser Leerverkauf genehmigt wird , aber ich bin besorgt, dass die Haltung meines Mannes uns zurückhält. Wie können wir einen Verhandlungsführer für Leerverkäufe einstellen, der den Test meines Mannes bestehen wird? "
Antwort: Die traurige Antwort ist, dass Ihr Ehemann einen Verhandlungsführer für Leerverkäufe wahrscheinlich nicht gutheißt, vielleicht weil Ihr Ehemann ein integriertes Vorurteil entwickelt zu haben scheint. Ein Teil davon basiert wahrscheinlich auf Ignoranz, aber ein Teil ist wahrscheinlich in Wahrheit gebadet.
Einige Agenten sind, wie er sagt, um dich zu bekommen. Aber im Allgemeinen finden Sie diese Art von Agenten im Leerverkaufgeschäft nicht viel weniger als Verhandlungsführer für Leerverkäufe. Überraschenderweise sind nicht alle Verhandlungsführer für Leerverkäufe gleich. Darüber hinaus sind nicht alle Verhandlungsführer für Leerverkäufe Immobilienmakler .
Was ist ein Short Sale Verhandler?
Der Begriff Verhandlungsführer ist manchmal eine falsche Bezeichnung. Denn viele so genannte Verhandlungsführer verhandeln nicht. Sie kämpfen nicht für den Verkäufer. Sie präsentieren Papierkram und akzeptieren Papierkram. Sie sind keine Problemlöser. Ein Verhandlungsführer für Leerverkäufe ist ein Problemlöser, eine Person, die im Namen des Verkäufers arbeitet, um eine Leerverkaufsvereinbarung mit der Bank zu erreichen.
Ein Verhandlungsführer für Leerverkäufe repräsentiert den Verkäufer, nicht die Bank. Ein Teil des Problems, das mit Verhandlungsführern für Leerverkäufe verbunden ist, ist oft, dass die Personen, die den Verhandlungsführer einstellen, nicht sicher sind, ob der Verhandlungsführer sie vertritt oder die Bank vertritt. Zu keiner Zeit ist der Verhandlungsführer je ein Vertreter der Bank, es sei denn, der Verkäufer hat keinen Verhandlungsführer.
Manchmal haben Verkäufer den Eindruck, dass sie keinen Verhandlungsführer für Leerverkäufe benötigen. Sie denken, dass sie den Leerverkauf direkt mit der Bank verhandeln können , weil die Bank ihnen helfen wird, sie zu verhandeln. Diese Art zu denken ist, als würde man den Fuchs bitten, einem zu helfen, das Hühnerhaus zu bewachen. Die Bank steht nicht auf der Verkäuferseite. In der Tat, ganz im Gegenteil.
Das Ziel der Bank ist es, die Rendite auf Kosten der Anleger zu maximieren, solange sie nicht ihre eigenen ist. Es kann auf Kosten des Verkäufers oder auf Kosten des Käufers erfolgen, aber das Unternehmen, das die Bank schützt, ist es selbst. Ein Verhandlungsführer für Leerverkäufe sollte stets die besten Interessen des Verkäufers im Blick haben. Ein ethischer Short-Sale-Vermittler würde den Verkäufer nie den Fluss hinunter verkaufen, um einen schnellen Bock zu machen.
Es ist die Aufgabe des Unterhändlers, die Bank davon zu überzeugen, den Leerverkauf zuzulassen und die Kosten und Kopfschmerzen für den Verkäufer zu minimieren. Das beste Ergebnis ist eine vollständige Haftungsfreistellung für den Verkäufer ohne Auslagen für den Verkäufer.
Arten von Short Sale Verhandler
Der beste Verhandlungsführer für Leerverkäufe ist derjenige, der den Verkäufer direkt repräsentiert. Diese Person kann oder kann nicht eine Vorabgebühr bezahlt werden. In Kalifornien zum Beispiel kann eine Person keinen Leerverkauf aushandeln, es sei denn, diese Person ist ein Anwalt oder lizenziert, Immobilien zu verkaufen.
Aber das hindert die Ganoven nicht daran, sich als Verhandlungsführer für Leerverkäufe zu präsentieren.
- Immobilienmakler, die Verhandlungsführer sind. Sie werden einige Agenten finden, die Leerverkäufe verhandeln, sich aber nicht als Verhandlungsführer für Leerverkäufe bezeichnen. Sie benutzen den Begriff nicht, weil sie Angst haben, dass sie für die Ausübung des Rechts verklagt werden. Es gibt einen schmalen Grat zwischen der Ausübung des Rechts und dem Aushandeln eines Leerverkaufs, so dass wir Leerverkäufer vorsichtig vorgehen.
Ein seriöser Verhandlungsführer für Leerverkäufe, der ein lizenzierter Immobilienmakler ist, wird den Kunden immer beraten, rechtliche und steuerliche Beratung zu erhalten. Der Verhandlungsführer wird den Kunden über den Leerverkaufsprozess informieren und niemals Entscheidungen treffen, ohne den Kunden zu konsultieren. Zum Beispiel erledige ich routinemäßig meine eigenen Verhandlungen, weil ich keinem anderen traue, es genau so zu tun, wie ich es tun würde. Aber dieses Denken begrenzt die Anzahl der Kunden, denen ich helfen kann.
- Verhandlungsführer für Leerverkäufe, die Anwälte sind. Das Problem mit einigen Anwälten, die Leerverkäufe verhandeln, ist, um ein Volumen des Geschäfts zu machen, manchmal müssen Rechtsanwälte die tägliche Verarbeitung Juristen oder Paralegals übergeben. Diese Leute sind Papierschieber. Das ist in Ordnung, es sei denn, diese Person hat keinen Immobilienhintergrund oder ist unbehaglich, Immobiliendokumente zu erklären, muss aber mit Banken verhandeln.
Bevor Sie einen Anwalt beauftragen, Ihren Leerverkauf auszuhandeln, fragen Sie den Anwalt, ob er oder sie den Leerverkauf persönlich verhandeln wird oder ob die Verhandlung in erster Linie an einen Mitarbeiter ausgehändigt wird. Im Allgemeinen berechnet ein Anwalt eine Vorabgebühr für Leerverkäufe.
- Leerverkäufer, die Dritte sind. Was ist ein Verhandlungsführer eines Dritten? Es ist eine Person, die den Verkäufer nicht repräsentiert. Dieser dritte Verhandlungsführer könnte ein anderer Agent in der Firma des Agenten sein, oder es könnte eine Person sein, die nicht lizenziert ist. Die erste Sache, um herauszufinden, ist, ob der dritte Unterhändler eine Immobilienlizenz hat.
Persönlich glaube ich, je mehr eine Person von der Transaktion entfernt ist, desto weniger wahrscheinlich wird diese Person erfolgreich sein. Der Grund dafür ist, dass Drittverhandler im Allgemeinen den Verkäufer nicht kennen, noch nie mit dem Verkäufer gesprochen haben und nicht so fähig sind wie ein Verhandlungsführer, der den Verkäufer kennt. Einige Unterhändler versuchen, den Käufer für Verhandlungen zu belasten. Käufer sollten keine Drittanbieter-Verhandlungsgebühr zahlen müssen.
TIPP: In meiner Praxis stoße ich immer wieder auf einen Kunden, der Vorurteile erfolgreich verbirgt. Wenn ich herausfinde, dass ein Kunde mir aus einem ungerechtfertigten Grund nicht traut - und es gibt keinen berechtigten Grund -, lasse ich die Repräsentation fallen. Ohne Vertrauen gibt es keine treuhänderische Beziehung. Ohne eine treuhänderische Beziehung hätte ich keine Grundlage für die Vertretung. Agenten sollten nicht für Kunden arbeiten, die ihnen nicht vertrauen, und ebenso sollten Kunden keine Agenten beauftragen, denen sie nicht vertrauen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.