Was ist das Standard-Leerverkaufsverfahren?

Frage: Was ist das Standard-Leerverkaufsverfahren?

Ein Leser fragt: "Wir haben uns schließlich entschieden, unser Haus zu verkaufen. Wir wollen nicht von unserem Haus weglaufen , also haben wir mit einem Agenten, der einen Leerverkauf für uns macht, aufgelistet. Sie kam herüber und nahm einen Haufen von Papiere von uns. Sie hat uns auch gebeten, eine Autorisierung von Dritten für die Bank zu unterschreiben. Aber jetzt, was passiert? Sie sagt, wir müssen einen Käufer finden, aber ich dachte, wir haben die Bank gebeten, einen Leerverkauf zu machen Käufer zuerst oder bitten die Bank, zuerst einen Leerverkauf zu machen? Ich weiß nicht, ob unser Agent sehr viele Leerverkäufe gemacht hat, und das macht mich unbehaglich. Was ist das Standard-Leerverkaufsverfahren? "

Antwort: Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Agent behauptet, ein Leerverkaufspezialist zu sein, wenn der Agent nur eine Handvoll Leerverkäufe verwaltet hat. Es ist nicht so, dass dein Agent dich anlügt; es ist, dass der Agent glaubt, 2 oder 3 Leerverkäufe zu machen, macht diesen Agenten zu einem Spezialisten.

Und ganz ehrlich, mit der Zeit, die man braucht, um Leerverkäufe zu machen, ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Agent denkt, dass sie mehr Zeit für diesen Leerverkauf aufgewendet hat, als sie ausgegeben hat. In ihrem Kopf ist sie eine Spezialistin. In den Köpfen von Agenten, die 50 oder 100 Leerverkäufe pro Jahr schließen, ist sie keine Spezialistin.

Wen sollten Sie für einen Leerverkauf mieten?

Das erste, was Sie tun sollten, ist mieten einen Leerverkauf Spezialist, um Ihren Leerverkauf zu behandeln. Diese Person könnte ein Immobilienmakler oder ein Anwalt sein. Die meisten Agenten arbeiten auf Provisionsbasis, bezahlt aus dem Verkaufserlös, und die meisten Anwälte werden im Voraus direkt vom Verkäufer bezahlt. Egal, ob Sie einen Anwalt oder einen Agenten als Verhandlungsführer für Leerverkäufe beauftragen , Sie erhalten immer einen Rechtsbeistand.

Einige Anwälte, wie einige Immobilienmakler, können behaupten, ein Spezialist für Leerverkäufe zu sein, aber die Wahrheit ein wenig strecken. Es ist schwer zu wissen, wem man vertrauen kann. Eine gute Regel ist, nach einer Empfehlung zu fragen. Sicherlich hat jemand anderes, den Sie kennen, eine ausgezeichnete Referenz für Sie. Sie können nicht vorsichtig genug sein, wenn Sie einen Makler oder einen Anwalt wählen .

Ist es Standardverfahren, die Bank um einen Leerverkauf zu bitten, bevor ein Angebot erhalten wird?

Kurz gesagt, nein. Aber nur weil das Standardverfahren für einen Leerverkauf ein erstes Angebot beinhaltet, bedeutet dies nicht, dass ein Verkäufer immer dem Standardverfahren folgen sollte. Es gibt manchmal Ausnahmen von der Regel.

Das Standardverfahren kann von Bank zu Bank variieren. Es ist Ihre Bank, die das Standardverfahren vorgibt, und jede Leerverkaufsbank kann anders sein. Wenn Sie die Bank vor einem Angebot um einen Leerverkauf bitten, lassen Sie die Bank im Allgemeinen die Regeln und das Verfahren für Sie festlegen. Am wichtigsten ist, dass Sie die Bank den Verkaufspreis wählen lassen. Das könnte gegen dich arbeiten.

Standardverfahren für die Leerverkaufsvorabnahme

Einige Leerverkäufer - ungeachtet eines Freddie Mac HAFA-Leerverkaufs , für den das Standard-Leerverkaufsverfahren nur vorläufig ist - ziehen es vor, Ihren Leerverkauf vorwegzunehmen. Wenn sie keine Vorabgenehmigung erwarten, erwarten sie zumindest, dass sie am Verkaufspreis und der Vermarktung Ihres Hauses beteiligt sind. Normalerweise ist beides keine gute Idee.

Wenn Sie die Bank den Angebotspreis wählen lassen, könnte der Preis zu hoch sein. Wenn Ihr Preis zu hoch ist, machen Käufer möglicherweise kein Angebot. Es ist auch möglich, dass die Bank das Haus zu hoch einpreist, in der Hoffnung, dass Sie der Bank schließlich eine Tat geben - anstelle einer Zwangsvollstreckung .

Die Banken werden nicht immer gleich rauskommen und Ihnen sagen, dass sie den Leerverkauf nicht machen wollen. Manchmal zwingen sie Sie einfach dazu, es so zu bewerten, dass es nicht verkauft wird.

Standardverfahren für die Leerverkaufsgenehmigung nach einem Angebot

Die gebräuchlichste Art, Leerverkäufe zu tätigen, besteht darin, die Genehmigung der dritten Partei bei der Bank einzureichen, sobald Ihr Haus zum Verkauf angeboten wird. Dann, nachdem Sie ein Angebot erhalten haben, senden Sie ein kurzes Verkaufspaket an die Bank, zusammen mit den entsprechenden Unterlagen und Ihrem Angebot.

Dieses Verfahren gibt Ihnen die Kontrolle und nicht die Bank. Frage dich, haben die Banken nicht genug Schaden angerichtet? Im Folgenden sind die Dokumente an die Bank zu senden:

Jede Bank hat ihre eigenen Anforderungen und sie ändern ständig die Dokumente, die sie benötigen. Es ist üblich, Ihre 2 letzten Steuererklärungen und 2 Monate Kontoauszüge und Gehaltsabrechnungen anzufordern. Aber einige Banken, wie zum Beispiel ein Short Sale der Bank of America Cooperative Short Sale , benötigen diese Dokumente nicht einmal. Ihr Spezialist für Leerverkäufe, wenn diese Person tatsächlich ein Spezialist ist, sollte es wissen.