Wie ein Leerverkauf von Anfang bis Ende gehandhabt wird
Der Leerverkaufsprozess ist auch nach all diesen Jahren für viele Menschen noch ein Rätsel, so dass es keinen Grund zur Beunruhigung gibt, wenn Sie nicht genau wissen, wie der Leerverkaufsprozess funktioniert. Viele Käuferagenten sind verwirrt; verwirrt Käufer suchen nach Richtung, und nicht jeder Leerverkauf Agent weiß, wie man einen Leerverkauf zu tun. Sie würden hoffen, dass Leute, die in der Immobilienbranche sind, ein oder zwei Dinge über den Leerverkaufsprozess gelernt hätten, aber leider sind Leerverkäufe nicht jedermanns Sache.
Die Grundlagen eines Leerverkaufs
Banken gewähren Leerverkäufe aus zwei grundlegenden Gründen: Der Verkäufer hat eine Notlage, und es gibt nicht genug Eigenkapital im Haus, um die Hypothek nach Zahlung der Verkaufskosten zu bezahlen.
Ein paar Beispiele für eine Notlage sind:
- Arbeitslosigkeit / reduziertes Einkommen
- Scheidung
- Medizinischer Notfall
- Jobtransfer aus der Stadt
- Konkurs
- Tod
Der Verkäufer muss ein Finanzpaket für die Einreichung bei der Leerverkaufsbank vorbereiten. Jede Bank hat ihre eigenen Richtlinien, aber - mit Ausnahme von Wachovia, dem besten Leerverkauf der Welt - ist das grundlegende Verfahren von Bank zu Bank ähnlich. Das Leerverkaufspaket des Verkäufers wird höchstwahrscheinlich bestehen aus:
- Autorisierungsschreiben, mit dem Ihr Agent mit der Bank sprechen kann.
- Vorläufige Abschlusserklärung
- Abgeschlossener Abschluss oder RMA
- Härtebrief des Verkäufers
- 2 Jahre Steuererklärung
- 2 Jahre W-2s
- 30 Tage Gehaltsabrechnung
- Die letzten 2 Monate Kontoauszüge
- Vergleichende Marktanalyse oder Liste der letzten vergleichbaren Verkäufe
Schreiben des Leerverkaufsangebots und Einreichen bei der Bank
Bevor ein Käufer ein Leerverkaufsangebot schreibt, sollte ein Käufer seinen Agenten nach einer Liste vergleichbarer Verkäufe fragen. Die Banken sind nicht im Begriff, Hypothekenzinsen zu Tiefstpreisen freizugeben. Die Bank will etwas nahe am Marktwert erhalten.
Der Leerverkaufspreis kann sich kaum auf den Marktwert auswirken und kann tatsächlich unter den vergleichbaren Verkäufen liegen, um mehrere Angebote zu fördern.
Einige Leerverkäufe können vor einem Angebot beginnen, aber meistens beginnt die Bank mit dem Erhalt eines akzeptierten Kaufangebots. Nachdem der Verkäufer das Angebot angenommen hat, sendet der Listing Agent die folgenden Artikel an die Bank:
- Listing Vereinbarung
- Kaufangebot ausgeführt
- Vorabgenehmigungsschreiben des Käufers , Kopie des Echtgeldschecks und Nachweis der Mittel
- Verkaufsangebot des Verkäufers
Wenn das Paket unvollständig ist, verzögert sich der Leerverkaufsprozess. In diesem Fall könnte die Bank das Paket sogar zerstören. Einige Bankangestellte zeigen wenig Geduld für Fehlermargen.
Der Leerverkaufsprozess bei der Bank
Käufer können sehr lange auf eine Antwort von der Bank warten. Es ist zwingend erforderlich, dass der Listing Agent die Bank regelmäßig anruft und den Leerverkaufsprozess aufmerksam verfolgt. Die Käufer werden vielleicht so müde, auf die Genehmigung eines Leerverkaufs zu warten, dass sie das Gefühl haben, dass sie drohen müssen, abzubrechen, wenn sie nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine Antwort erhalten.
Diese Art von Einstellung ist selbstzerstörerisch und wird den Leerverkaufsprozess nicht beschleunigen. Wenn Käufer der Typ mit wenig Geduld sind, ist vielleicht ein Leerverkauf nicht die beste Option für sie.
Darüber hinaus ist es einem Makler des Käufers nicht erlaubt, mit dem Kreditgeber ohne Genehmigung zu sprechen, also bitten Sie Ihren Agenten nicht, die Bank anzurufen. Es wird nicht funktionieren.
Es folgt ein typischer Leerverkaufsprozess bei der Bank:
- Die Bank bestätigt den Erhalt der Datei. Dies kann 10 Tage bis zu einem Monat dauern.
- Ein Unterhändler wird zugewiesen. Dies kann 2 oder 3 bis 30 Tage dauern.
- Ein BPO ist bestellt. Die Bank wird sich wahrscheinlich weigern, die Ergebnisse des BPO zu teilen.
- Ein zweiter Verhandlungsführer kann zugewiesen werden. Dies kann weitere 30 Tage dauern.
- Die Datei wird basierend auf dem PSA zur Überprüfung gesendet. Dies kann 2 Wochen bis 30 Tage dauern.
- Die Bank kann dann beantragen, dass alle Parteien eine Erklärung über die Dauer der Kündigung unterzeichnen.
- Die Bank gibt ein Leerverkaufsschreiben aus .
- Der Käufer storniert.
Ich warf diese letzte Zeile ein, weil ich manchmal meine Sacramento-Leerverkäufe 3 oder 4 Mal verkaufen musste, bevor ein Käufer bei der Transaktion blieb.
Käufer werden wütend und genervt, weil der Leerverkaufsprozess so langwierig sein kann, dass sie manchmal absagen, ohne dass es irgendjemandem, geschweige denn ihrem Agenten, erzählt. Einige Leerverkäufe werden in 2 bis 8 Wochen genehmigt . Andere können im Durchschnitt 90 bis 120 Tage dauern. Die Länge des Leerverkaufs hängt im Allgemeinen vom Anleger und nicht von der Bank ab.
Ein Top-Leerverkaufsagent kann dazu beitragen, den Leerverkaufsprozess zu beschleunigen, indem er den Überblick behält und die Bank zur Rechenschaft zieht. Mindestens ein- bis zweimal pro Woche muss die Bank einchecken. Es ist oft auch notwendig, das Verhalten inkompetenter Verhandlungsführer zu erkennen und einen Ersatz zu beantragen. Habe nie Angst zu eskalieren.
Drücken Sie die Daumen, der Verhandler möchte, dass die Datei so weit ist wie Sie. Oft kann es auch hilfreich sein, wenn Sie vorab vollständige Pakete einreichen.
Tipp: In der Regel hat der Listing-Agent eine Vorstellung davon, wann die Genehmigung erfolgen wird, nachdem die Datei zur endgültigen Überprüfung gesendet wurde. An diesem Punkt möchten Käufer vielleicht den Kreditprozess beginnen , so dass sie einen Vorsprung haben, falls die Bank nur 2 Wochen zum Schließen erlaubt.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.