Aber brauchen sie einen Anwalt, um den Leerverkauf zu machen? Vielleicht nicht. Vor allem nicht in Kalifornien, wo die Gesetze den Verbrauchern bereits Schutz bieten.
Vor einiger Zeit hat mich ein Verkäufer beauftragt, ihr Haus als Leerverkauf in El Dorado Hills zu verkaufen. Ihr Haus war zuvor in einem Treuhandkonto, als es von einem anderen Agenten aufgeführt wurde. Angeblich sagte dieser Immobilienmakler dem Verkäufer, dass es die Verantwortung des Verkäufers sei, seinen eigenen Leerverkauf zu verhandeln! Der Agent sagte, sie habe nicht genug Zeit, um die Bank anzurufen, und wenn der Verkäufer die Bank wollte, um ihren Leerverkauf zu akzeptieren, musste der Verkäufer die Bank selbst anrufen.
Unnötig zu sagen, deshalb ist der Eintrag abgelaufen und der Leerverkauf abgebrochen. Es ist keine gute Idee zu versuchen, aus einer Vielzahl von Gründen Ihren eigenen Leerverkauf zu verhandeln. Auf der anderen Seite gibt es viele Immobilienmakler , die sich als zertifizierte Leerverkäufer bezeichnen, weil sie irgendwo eine 3-Stunden-Klasse verschlafen haben, aber, wenn überhaupt, nur wenige Leerverkäufe abgeschlossen haben.
Warum müssen Sie einen Rechtsanwalt anstellen, um einen Leerverkauf auszuhandeln
Wenn Sie rechtliche Fragen haben, müssen Sie einen Anwalt einstellen. Es ist gegen das Gesetz, dass ein Immobilienmakler, der keine Rechtsberatung hat, Rechtsberatung erteilt. Selbst wenn der Agent die Antwort auf eine rechtliche Frage kennt, darf ein Immobilienmakler Ihnen das nicht sagen.
Gesetze ändern sich die ganze Zeit. Banken haben Anwälte, die ihren Abschluss an erstklassigen juristischen Fakultäten gemacht haben. Wenn eine Bank einen Weg finden kann, den Verkäufer eines Leerverkaufs zu quälen, denken Sie, dass die Bank im geringsten zögern wird? Hier sind drei gute Gründe, einen Anwalt zu engagieren, um einen Leerverkauf auszuhandeln:
Freigabe der persönlichen Haftung
Obwohl eine Bank das Gleichgewicht zwischen dem Hypothekensaldo und dem endgültigen Verkaufspreis verzeihen kann, entbindet die Bank den Verkäufer möglicherweise nicht von der persönlichen Haftung . Dies bedeutet, dass es möglich ist, dass die Bank in der Lage ist, den zukünftigen Lohn eines Verkäufers gesetzlich zu begleichen, Bankkonten anzuhängen oder den Verkäufer anderweitig für dieses Geld zu verfolgen. Es heißt ein Mangelurteil . Der Leerverkaufszustimmungsbrief kann oder darf keine Formulierungen enthalten, die die spezifischen Rechte der Bank ausdrücken. Das Fehlen einer solchen Sprache ist keine Garantie dafür, dass die Bank einen Verkäufer veröffentlicht hat.
Rechtsanwälte sagen, dass sogar ein Kauf-Geld-Darlehen (die unter bestimmten Bedingungen keine Rückgriffsrecht in Kalifornien führt) könnte möglicherweise einen Verkäufer Jahre später wieder zu verfolgen, vor allem, wenn die Bank das Recht vorbehalten zu sammeln oder irgendwie in der Lage, die Bedingungen zu beweisen das Darlehen hatte sich während der Leerverkäufe geändert. Gesetze in Kalifornien schützen Verkäufer von 1 bis 4 Einheiten.
Vermögensschutz
Banken prüfen den Jahresabschluss eines Verkäufers. Banken prüfen die Bankkonten eines Verkäufers, Steuererklärungen und sind dafür bekannt, einen Kreditbericht eines Verkäufers zu ziehen. Wenn die Bank einen Verlust aus dem Verkauf macht, möchte die Bank offensichtlich einen Teil dieses Verlustes wieder hereinholen. Aus diesem Grund betrachtet die Bank die Vermögenswerte und das verfügbare Einkommen des Verkäufers.
Wenn der Verkäufer einen Leerverkauf ohne Härte anstrebt , ist es sehr wahrscheinlich, dass die Bank einen Verkäuferbeitrag verlangt. Selbst wenn sich der Verkäufer durch eine finanzielle Notlage für einen Leerverkauf qualifiziert , könnte die Bank einen Beitrag verlangen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer aufgefordert werden könnte, Geld zum Schließen zu bringen. Die Bank könnte den Verkäufer auffordern, ein Aktienkonto zu liquidieren oder Pensionsfonds zu aktivieren. Gesetze in Kalifornien schützen Verkäufer von 1 bis 4 Einheiten.
Seelenfrieden
Sobald der Leerverkauf abgeschlossen ist, möchten die meisten Verkäufer die Tortur hinter sich lassen.
Ein Anwalt kann einem Verkäufer diese Zusicherung anbieten. Ein Immobilienmakler kann nicht.
Warum einige Verkäufer nicht Anwälte mieten, um Leerverkäufe zu verhandeln
Wer hat mehr Macht bei Verhandlungen mit einer Bank? Ein Anwalt oder ein Immobilienmakler? Die richtige Antwort ist der Anwalt. Also, warum kaufen nicht mehr Verkäufer einen Anwalt ein, um den Leerverkauf zu verhandeln ? Aus den folgenden Gründen:
- Verstehe den Vorteil nicht
- Agent, Familie oder Freunde sagten ihnen, sie sollten es nicht tun
- Kann es sich nicht leisten, einen Anwalt zu bezahlen
- Irrtümlicherweise glauben, dass ihr Agent kostenlose juristische Dienstleistungen anbietet
- Keine Haftung und keine Vermögenswerte
Persönlich glaube ich, dass jeder Leerverkäufer von einer rechtlichen Beratung profitieren kann, bevor er ein Haus als Leerverkauf auf den Markt bringt. Ich empfehle allen meinen Klienten, dass sie Rechtsberatung erhalten. Besonders wenn ich rote Flaggen sehe, die zurückkommen könnten, um sie zu beißen. Während das HAFA-Leerverkaufsprogramm der Regierung einige Schutzmaßnahmen für Verkäufer vorsieht, übernimmt es keine rechtliche Beratung. Außerdem verlangen einige Staaten, dass ein Anwalt den Leerverkauf behandelt. Kalifornien ist keiner dieser Staaten. In Kalifornien handeln in der Regel lizenzierte Immobilienmakler mit Leerverkäufen.
Zu diesem Zeitpunkt ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.