Sollte Agenten Kickback Provisionen als Kredit an Hauskäufer?
Diese Anfrage hat mich fasziniert. Ich wollte wissen, wie sie auf eine solche Idee gekommen ist.
Sie ist Rechtsassistent. Ich fragte mich, ob vielleicht einer ihrer Klienten sie gebeten hatte, einen Teil ihres Gehaltes zurück zu zahlen, um die Rechnung ihres Arbeitgebers zu bezahlen. Es ist eine Sache, wenn ein Anwalt einen Fall ehrenamtlich übernehmen will. Es ist ein anderer, wenn der Klient erwartet, dass der Rechtsassistent oder Anwalt die Verpflichtungen des Klienten subventioniert.
Listing Agents, die Provisionen an Käufer vergeben
Dies ist ein umstrittenes Thema unter den meisten Wohnagenten, weil sie es nicht als eine normale Art der Übung tun. Einige Makler werden jedoch einen Teil oder die gesamte Provision an einen Käufer oder Verkäufer zurückzahlen. Nicht viele Agenten sind bereit, sich von dem zu trennen, was sie als hart verdientes Geld sehen, aber es tut nicht weh zu fragen.
Angenommen, ein Agent hat einen Kotierungsvertrag mit einem Verkäufer abgeschlossen. Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Vermittler 7% Provision zu zahlen. Der Agent stimmt dann zum Beispiel zu, diese Provision mit einem Agenten des Käufers zu teilen. So erhält der Börsenmakler 3,5% und der Käuferbroker 3,5%.
Jeder Agent repräsentiert eine einzelne Partei.
Wenn ein Listing-Agent jedoch in einer dualen Agentur arbeitet, indem er sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt, erhält dieser Agent normalerweise die gesamte Provision oder in diesem Fall volle 7%. Einige Käufer glauben, dass, da der Listing Agent mehr Geld verdient, dieser Agent ihnen etwas davon geben sollte.
Sie argumentieren, dass der Listing Agent die Hälfte der Provision "verlieren" würde, wenn er einen eigenen Käufervermittler anheuern würde. Sie wissen nicht, dass einige Agenten nicht sowohl mit Verkäufern als auch mit Käufern zusammenarbeiten werden, und in manchen Staaten ist es gegen das Gesetz, dies zu tun.
Jetzt werden einige Makler Immobilienprovisionen mit dem Verkäufer im Voraus verhandeln . Ein Verkäufer könnte einem variablen Provisionssatz zustimmen, was bedeutet, dass, wenn der Agent den Käufer schließlich bringt, die Provision von 7% auf 6% gesenkt wird. Auf diese Weise verdient der Agent 6% für die Vertretung des Verkäufers und des Käufers und der Verkäufer profitiert von einer niedrigeren Provision.
Einige der Probleme mit variablen Provisionsvereinbarungen sind:
- Kooperierende Makler sind im Falle mehrerer Angebote benachteiligt. Auch wenn die Kaufangebote identisch sind, wird der Verkäufer das Angebot des Listing-Agenten annehmen, da der Verkäufer mehr net. Kooperierende Broker können jedoch sogar das Spielfeld. Es gibt also keinen Grund, direkt zum Listing-Agenten zu gehen.
- Listing-Agenten, die einer dualen Agentur zustimmen, übernehmen eine zusätzliche Haftung für die Käufervertretung und machen die doppelte Arbeit ohne die doppelte Vergütung. Denken Sie eine Minute darüber nach. Ein unmoralischer Listing-Agent, der ausschließlich durch Provisionen motiviert ist, hat einen zusätzlichen Anreiz, dem Käufer ein anderes Objekt zu verkaufen, das insgesamt eine Maklerprovision für den vollen Käufer zahlt. Dies ist ein Grund, warum der direkte Aufruf des Listungsagenten fehlschlagen kann.
- Wenn ein Käufer auch ein Stück der Handlung verlangt, gibt es nicht genug übrig, um herumzugehen. Nicht zu vergessen, Agenten sind nicht im Geschäft, ihre Provision zu verschenken. Jedenfalls noch nicht. Und Kunden können in der Regel keine Provision erhalten, wenn sie nicht lizenziert sind.
Einkäufer, die Provisionen an Käufer vergeben
Manchmal haben die Käufer nicht genug Geld, um ein Haus zu kaufen, also bitten sie ihren Agenten, ihnen zu helfen, indem sie einen Teil der Provision zurückzahlen. Während Vermittler einer nicht lizenzierten Person keine Provision zahlen können, können sie entscheiden, einen Teil ihrer Provision als Abschlusskredit an den Käufer zu erstatten oder einen Teil der Anzahlung zu bezahlen, sofern der Kreditgeber des Käufers dies zulässt.
Eine Mutter zum Beispiel, die eine Immobilienlizenz besitzt, könnte anbieten, ihrem Sohn eine Provision zu geben, die ihm hilft, seine Schließungskosten auszugleichen.
Eine Handvoll von Immobilienunternehmen werben dafür, dass sie immer einen Teil ihrer Provisionen an einen Käufer zurückzahlen, weil:
- Rebater glauben, dass Immobilienmakler zu viel Geld verdienen.
- Die Discounter hoffen, dass Rabatte ein Volumen von Käufern für ihr Unternehmen anziehen werden, um ihren Einkommensverlust auszugleichen.
- Sie können weniger arbeiten. Oft bieten sie einem Käufer keinen vollständigen Service .
- Sie wissen nicht, wie sie sonst Geschäfte machen können.
Viele dieser Arten von Discount-Brokern erwarten, dass der Käufer einen Großteil der Kleinarbeit übernimmt und nur per E-Mail und per FAX interagiert. Sie zeigen oft weder Eigentum noch treiben sie den Käufer herum. Sie nehmen in der Regel weder an Inspektionen zu Hause noch erklären sie Papierkram. In der Regel ist das erste Mal, wenn sie sich mit einem Käufer treffen, das Schließen, wenn sie überhaupt das Haus schließen .
Profitieren Kommissionsgutschriften von Käufern?
An der Oberfläche könnte man denken: "Nun, das ist ein Kinderspiel!" Wenn Sie sich mit Immobilien auskennen und verstehen, wie man verhandelt, benötigen Sie möglicherweise keinen Agenten, der Sie vertritt. Beachten Sie jedoch, dass selbst bei einer Vereinbarung, bei der der Verkäufer eine Provision von 7% zahlt, der Verkäufer immer noch 93% des Verkaufspreises erhält.
Der Verkäufer verdient mehr Geld als der Immobilienmakler . Der Verkäufer hat mehr Geld zu verteilen. Warum versuchen Sie, ein paar tausend von dem Agenten zu kneifen, wenn der Verkäufer die tiefen Taschen hat? Es könnte sinnvoller sein, einen eigenen Agenten zu beauftragen, um Sie umfassend zu vertreten und in Ihrem Namen aggressiv zu verhandeln. Ein erfahrener Agent wird Sie oft bekommen:
- Ein niedrigerer Verkaufspreis. Sie könnten Zehntausende sparen.
- Eine Verkäuferkonzession für die Schließungskosten . Die meisten Kreditgeber erlauben ein Minimum von 3% Verkäufer Kredit in Bezug auf Ihre Abschlusskosten , die mehr ist als viele Agenten des Käufers verdienen.
- Hausverbesserungen gemäß Ihrer Anfrage für Reparaturen . Ein neues Dach kann leicht 15.000 $ kosten.
Glücklicherweise hat meine Freundin beschlossen, ihren eigenen Agenten zu engagieren und um Verkäuferzugeständnisse zu bitten. Bitte beachten Sie auch, dass ich URLs von Unternehmen auflisten würde, die Kunden Provisionen gutschreiben, aber ich befürchte, dass Sie, wenn Sie dies lesen, möglicherweise nicht mehr weiter arbeiten.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.