Dodd-Frank-Act wirkt sich auf vom Eigentümer getragene Finanzierung aus
Als die Zinssätze in den späten 1970er Jahren auf 18% stiegen, wurden viele Käufer aus dem Immobilienmarkt gedrängt und kreative Finanzierung spornte diesen Bedarf aus. Viele Häuser zum Verkauf wurden mit den Initialen OWC beworben, was bedeutet, dass der Eigentümer (die Eigentümerfinanzierung ) tragen wird.
In dieser Zeit wurde alles unter dem Deckmantel kreativer Finanzierung betrieben. Das Tempo war so hektisch, dass viele Agenten nicht darüber nachdachten, ob die Art von Deals, die sie zusammenstellten, legal und weniger ethisch waren. Fast jeder Prozess, der konzipiert werden konnte, auch wenn es keine gute Idee war, wurde oft genutzt.
Arten kreativer Finanzierungsoptionen
- Ausländische Offshore-Trusts. Einige Leute arbeiten heute noch unter einem ausländischen Offshore-Trust, aber wenn der IRS sie findet, könnten diese Leute im Gefängnis landen. Das IRS sieht ausländische Offshore-Trusts nicht gut aus, ungeachtet dessen, was ein schnell sprechender Verkäufer in einem teuren italienischen Anzug sagt. Ein Offshore-Ausland Trust ist eine Möglichkeit, ins Geld heimlich Geld in ein anderes Land zu bewegen. Steuerhinterzieher lassen dann das im Ausland ansässige Vertrauen Eigentum kaufen.
- Vorbehaltlich der Transaktionen. Viele Kredite trugen keine Veräußerungsklauseln, die eine Beschleunigung verlangten, so dass die Käufer die Zahlungen für ein bestehendes Darlehen übernehmen, den Namen des Verkäufers auf dem Darlehen belassen konnten, und es war in Ordnung. Whoa. Die Banken waren nicht gerne in einen niedrigeren Zinssatz eingesperrt und verloren einen potenziellen Kreditnehmer, wenn Käufer Häuser mit Subjekt-Finanzierung kauften. Vorbehaltliche Transaktionen sind heute riskant, weil Kreditgeber das Darlehen, das zum Verkauf fällig ist, anrufen können und werden. Ganz zu schweigen von den meisten Verkäufern, die nicht die Haftung für eine Transaktion im Zusammenhang mit der Transaktion haben wollen.
- Anrechenbare Kredite. Einige Arten von Hypotheken beworben offen, dass ein neuer Käufer das bestehende Darlehen des Besitzers übernehmen könnte. Wenn sich der Käufer für die Übernahme des Kredits qualifiziert hat, hat die Bank den Verkäufer von der Haftung befreit. Eine lohnende Annahme rettete einem Käufer in jenen Tagen Tausende von Dollar an Kreditgebergebühren, und viele Verkäufe konnten unter diesen Bedingungen schnell schließen. Heute sind kaum noch annehmbare Kredite verfügbar.
- Land Verträge . Ein Problem mit einem Grundstücksvertrag besteht darin, eine Titelversicherungsgesellschaft zu finden, die bereit ist, die Transaktion zu versichern. Ganz zu schweigen davon, dass ein Grundstücksvertrag, der einem Käufer einen gerechten Titel liefert, im Allgemeinen keine zugrunde liegende Hypothek enthält, da die meisten Darlehen eine Veräußerungsklausel enthalten. Ein Grundstücksvertrag wird am besten verwendet, wenn ein Haus freihändig vom Verkäufer besessen wird.
- Vom Verkäufer getragene Hypothek oder Treuhandurkunde . Wenn ein Verkäufer eine Immobilie direkt besitzt und die Finanzierung für den Kreditnehmer übernehmen möchte, ist ein einfach zu bedienendes Instrument eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde. Jeder Staat hat seine eigenen Gesetze darüber, ob es üblich ist, eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde aufzuzeichnen. In Kalifornien werden zum Beispiel häufig Urkunden zur Übertragung von Eigentumsurkunden und Treuhandurkunden zur Sicherung von Schuldscheinen verwendet.
Dodd-Frank Act und Creative Finanzierungsbedingungen für den Hauskauf
Der Dodd-Frank Act ist eine verkürzte Bezeichnung für das Dodd-Frank Wall Street Verbraucherreform- und -schutzgesetz, das im Juli 2010 in Kraft getreten ist. Geplant vom ehemaligen Kongressabgeordneten Barnett Barney Frank und dem damaligen Senator Christopher John Dodd, dem Dodd-Frank Act führte zu weitreichenden Änderungen der Finanzvorschriften und änderte das Gesetz über die Wahrheit in der Kreditvergabe. Diese umfassende Transformation hat neue Agenturen geschaffen und viele Gesetze verändert.
Sie können eine tote Katze nicht in der Finanzierung schwingen, ohne den Dodd-Frank Act zu treffen. Ich entschuldige mich bei der armen Katze für diesen Hinweis; es ist, dass der Ausdruck so gut passt.
Ein Teil des Dodd-Frank Act bezieht sich auf Verkäuferfinanzierung. Es regelt und verbietet bestimmte Arten von Finanzierungen, die in der Vergangenheit leicht erlaubt waren. Im Gegensatz zu den frei schwingenden Tagen der 1970er Jahre, als jeder einen Kredit arrangieren und dafür bezahlt werden konnte, solange die Person eine Immobilienlizenz hatte, muss nun eine Person als Hypothekendarlehensgeber lizenziert werden. Verkäufer sind von der Steuer befreit, sofern sie die Finanzierungsbedingungen für Eigentümer nicht auf mehr als 3 Immobilien pro Jahr ausdehnen. Andere Regeln sind:
- Der Verkäufer kann Eigentümerfinanzierung anbieten, solange der Verkäufer das Haus nicht gebaut hat. Dies verhindert, dass Bauherren Eigentümerfinanzierungen anbieten.
- Es gibt keine Ballonzahlung. Eine bevorzugte Art, kreative Finanzierung anzubieten, war in der Regel ein kurzfristiges Darlehen, etwa 3 oder 5 Jahre, mit einem Ballon am Ende, was bedeutete, dass das gesamte Guthaben fällig und zahlbar war. Eigenfinanzierte Kredite müssen nun amortisiert werden.
- Der Verkäufer kann keine Finanzierung für einen Käufer anbieten. Der Verkäufer hat die Verantwortung zu bestimmen, dass der Käufer qualifiziert ist, das Haus zu kaufen und den Kredit zurückzuzahlen. Dies könnte bedeuten, dass der Verkäufer eine Kreditauskunft über den Käufer erstellen müsste, was wahrscheinlich alle Eigenheimkäufer mit schlechten Krediten eliminieren würde.
- Das Darlehen muss nach 5 Jahren, vorbehaltlich angemessener jährlicher Erhöhungen und einer angemessenen lebenslangen Obergrenze, fest oder variabel sein.
- Das inhaberfinanzierte Darlehen muss andere Kriterien erfüllen, die vom Federal Reserve Board festgelegt wurden. Es ist jedoch die Nicht-Ballon-Anforderung, die vielen kreativen Finanzierungsbemühungen ein Ende setzen wird. Eine Lösung für einige Verkäufer und Käufer könnte ein Leasing-Option- Verkauf sein.
Bevor Sie ein Haus durch kreative Finanzierung kaufen, erhalten Sie Rechtsberatung.