Die Wahrnehmung variiert stark, wenn Sie ein Haus kaufen , das Arbeit braucht, fragen Sie einfach einen Hauskäufer. Besser noch, fragen Sie einen Immobilienmakler , denn viele Makler glauben, dass ein Haus Arbeit braucht, wenn das Haus nicht aktualisiert wird. Man nehme ein Haus, das in den 1940er Jahren gebaut wurde, damals, als Küchenarbeitsplatten oft mit vierzölligen Fliesen und nicht trendigem Stein oder Beton bedeckt waren. Vielleicht sind die Schränke aus lackiertem Holz und die Böden aus Linoleum. Ein tausendjähriger Käufer wird sagen, dass ein Haus in diesem Zustand Arbeit brauchen würde.
Ein Purist, der den Charakter von 1940 Häusern liebt, könnte seinen ursprünglichen Zustand bevorzugen und nicht zustimmen.
Ob ein Haus wirklich Arbeit braucht, basiert auf persönlicher Meinung. Nicht alle sind sich einig über den Zustand eines Hauses. Manchmal werden Verkäufer fragen, ob sie ein Haus reparieren oder es so verkaufen sollten, wie es ist , und während bestimmte Reparaturen mehr Geld bringen, sind einige Arten von Verbesserungen besser als eine Option für den Käufer übrig. Zum Beispiel, wenn der Teppich von Wand zu Wand getragen und gebeizt wird, ist es im Allgemeinen eine gute Idee, den Boden vor dem Verkauf zu ersetzen. Allerdings wäre es töricht, einen Wedgewood-Ofen auf die Müllhalde zu bringen, nur weil es ein bestimmter Jahrgang ist.
Arten von Häusern, die arbeiten müssen
Da Arbeit oft im Auge des Betrachters liegt, wollen wir über die Arten von Häusern sprechen, die Arbeit nutzen könnten. Weiter, wie Sie ein Kaufangebot verfolgen würden, wird höchstwahrscheinlich von der Kategorie abhängen, die Art von Haus, das Sie kaufen, das Arbeit braucht.
Eine Sache, der Sie nicht zum Opfer fallen sollten, ist die Tendenz, fälschlicherweise anzunehmen, dass der Listenpreis nicht bereits angepasst wurde, weil Sie ein Haus kaufen, das Arbeit braucht.
Die meisten Verkäufer erkennen bereits, dass das Haus Arbeit braucht und es bei der Preisgestaltung des Hauses berücksichtigt hat. Ich muss noch einen Verkäufer finden, der bereit ist, die Träume eines Kunden zu Hause zu subventionieren.
Das hindert Käufer jedoch nicht daran, einen bereits reduzierten Preis zu diskontieren.
Das Fixer-Oberhaus kaufen
Die Fixierer-oberen Häuser werden allgemein für einen Verkauf in ihrem AS-IST-Zustand festgesetzt. Diese Häuser zeigen oft eine verzögerte Wartung, da die Verkäufer nicht in der Lage oder nicht willens waren, sich um das Haus zu kümmern. Vielleicht ist im Haus ein Todesfall eingetreten, oder es hat Nachlass an Erben weitergegeben, die es nicht wollen. In einigen Fällen ist der genaue Zustand möglicherweise unbekannt.
Um einen Preis für das Fixiereroberhaus zu berechnen, wählen Verkäufer in der Regel einen Verkaufspreis basierend auf den vergleichbaren Verkäufen und reduzieren den Preis dann weiter um den geschätzten Preis für Reparaturen. Sie können ein wenig mehr von dem Preis für einen schnellen Verkauf abziehen. Ob es zu einem Flipper-Haus für einen Investor wird, der hofft, einen schnellen Bock oder ein Haus für einen Erstkäufer zu machen, hängt von den Gewinnmargen und der Menge an Arbeit ab, die benötigt wird.
Wenn das Haus für eine Weile auf dem Markt ist, mit längeren Tagen auf dem Markt als die durchschnittliche Verkaufszeit von anderen Häusern, könnte es sein, dass die Arbeit, die benötigt wird, die Erwartungen des Verkäufers übersteigt, oder es könnte sein, dass das Haus einen kleineren Pool an anspricht Käufer. Machen Sie nicht den Fehler, automatisch zu akzeptieren, dass längere Tage am Markt bedeuten, dass das Haus überteuert ist , weil das nicht immer eine echte Annahme ist.
Das Mint Condition Vintage Haus kaufen
Diese Art von Haus könnte tatsächlich mit einer Prämie zu verkaufen, auch wenn es nicht unbedingt modernisiert noch trendy ist. Denken Sie an Folk Victorians oder Italianates oder Queen Annes oder Craftsman Bungalows. Immer beliebter werden Mid-Century-Häuser aus den 1950er und 1960er Jahren wie Eichlers oder Strengs.
Um diese Arten von Häusern zu bewerten, würde ein Verkäufer wahrscheinlich einen Premium-Preis-Block zusätzlich zu den vergleichbaren Verkäufen hinzufügen. Die Besitzer könnten mehrere Angebote erhalten , einfach aufgrund der Attraktivität des Designs und der gepflegten Innen-und Außenbereich. Wenn die Armaturen original sind, könnte der Verkaufspreis noch höher gehen.
Wenn ein perfektes Vintage-Haus auf dem Markt ist länger als andere um ihn herum, ist es möglich, dass das Haus überteuert sein könnte.
Nicht jeder Verkäufer ist bestrebt, sich von einem Haus solchen Kalibers zu trennen. Einige werden es hoch genug, um es für den Verkäufer lohnend zu verlagern. Die Verkäufer können sich an den Preis halten oder auch nicht. Wenn ein Käufer das Haus schlecht genug hat, zahlen die Käufer in der Regel den Preis.
Das neuere aber veraltete Haus kaufen
Sie entdecken viele dieser Arten von Häusern in Bereichen, die einst florierten, bevor sie depressiv wurden. Vielleicht war das Gebiet überbaut und das Angebot überstieg die Nachfrage. Vielleicht haben Jobs die Stadt verlassen. Oder ein weiterer Häuserblock öffnete sich für weniger Geld ein paar Meilen entfernt. Aus welchem Grund auch immer, Besitzer haben oft wenig Interesse daran, ein Haus umzugestalten, nur weil sich die Trends ändern. Schließlich glauben sie, dass das Haus in Ordnung war, als sie es kauften, und es ist in Ordnung, es jetzt zu verkaufen.
Was sie nicht wissen, ist, dass Käufer keine Häuser ohne Updates wollen. Käufer wollen schlüsselfertige Häuser, Häuser, die keine Arbeit benötigen. Wenn sie ein Heimarbeitsprojekt in ein Eigenheim verlegen müssen, erwarten sie einen Rabatt. Erinnern Sie sich an den Farbtrend der 90er Jahre von Hunter Green? Die schrecklichste Farbe aller Zeiten. OK, vielleicht nicht, vielleicht war das Avocadogrün der 1960er Jahre die schrecklichste Farbe.
Ein paar Änderungen wie das Ersetzen der Leuchten, die Auswahl moderner Lackfarben und die Installation neuerer Geräte reichen oft aus, um Interesse zu einem besseren Verkaufspreis zu generieren. Andernfalls werden Käufer in der Regel nicht zustimmen, Top-of-Market für ein veraltetes Haus zu zahlen, auch wenn es neuer ist.
Kauf der Abschottungs-Haus
Ich höre oft, dass Käufer sagen, dass sie eine Zwangsversteigerung kaufen wollen, was ein Haus im Besitz einer Bank ist, aber das liegt nur daran, dass sie nicht genau wissen, was damit verbunden ist. Fast immer werden sie im IST-Zustand verkauft. Die Banken sind nicht verantwortlich für die Offenlegung von Fakten, die sie nicht kennen. Auch wenn später ein Mangel entdeckt wird, der sich als große Reparaturkosten herausstellt, zögern die Banken, Rabatte für die Arbeit anzubieten.
Käufer können auf bestimmten populären Websites sogenannte Preforeclosure-Häuser entdecken , die jedoch oft gar nicht zu verkaufen sind und möglicherweise nie zum Verkauf stehen.
Kauf des Leerverkaufshauses
Der Leerverkauf ist vielleicht die am meisten missverstandene Art des Verkaufs, besonders wenn das Haus Arbeit braucht. Wenn ein Verkäufer es sich nicht leisten kann, eine Hypothek zu bezahlen , kann der Verkäufer es sich wahrscheinlich nicht leisten, das Haus zu reparieren oder zu reparieren. Nicht nur das, sondern der Kreditgeber des Verkäufers hat wenig Anreiz, mit einem Leerverkauf zusammenzuarbeiten, wenn der Preis nicht dem Markt entspricht. Banken diskontieren normalerweise nicht den Preis, den sie für einen Leerverkauf zu Hause akzeptieren, selbst wenn das Haus Arbeit braucht.
Die Gründe für das, was Ihnen als sture oder ratlose Haltung bei den Banken erscheint, variieren. Die Bank könnte möglicherweise mehr für Ausverkauf vs Leerverkauf bezahlt werden. In diesem Fall spielt der BPO- Wert keine Rolle, da der Anleger in einem Netz streng darauf bedacht ist, das Abschottungsnetz zu erreichen. Kein Betrag, der der Bank "erklärt", wie viel Arbeit benötigt wird, lässt den Anleger rühren.
Das Packrathaus kaufen
Nicht jedes schmutzige Haus ist ein Packrathaus, aber die Packrathäuser sind am schlimmsten. Dies sind die Häuser, in denen Sie sich auf engen Pfaden bewegen müssen, die um persönliche Gegenstände herumgesponnen werden. Manchmal sind die Schlafzimmer so voll mit Möbeln und Kisten, dass man die Tür nicht öffnen kann. Packrats sammeln und speichern Zeug und werden manchmal von seltsamen Dingen wie Bällchen oder zerfetzten Zeitungen angezogen.
Kombinieren Sie ein Packrathaus mit Jahren der Vernachlässigung, und Sie könnten zum Beispiel Berge von toten Nagetieren finden oder Feuchtigkeitsprobleme entdecken, die zu einer Schädlingsinvasion geführt haben. Wenn Sie Glück haben, mieten Sie ein paar 30-Tonnen-Müllcontainer, um die Trümmer loszuwerden. Die zugrunde liegenden Probleme könnten jedoch umfangreicher sein. Oft werden die Verkaufspreise dieser Häuser drastisch reduziert.
Tipp : Wie bei jedem Kaufangebot, ist die beste Wette eines Hauskäufers, sich auf die vergleichbaren Verkäufe zu verlassen und dann für die Arbeit abzuziehen, die benötigt wird, basierend auf tatsächlichen Schätzungen von lizenzierten Auftragnehmern. Wenn dieser angepasste Preis mit dem angegebenen Preis übereinstimmt, müssen Sie möglicherweise den Listenpreis zahlen, um ein Haus zu kaufen, das Arbeit braucht.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.