Ein Haus mit Eigentümerfinanzierung kaufen
Wenn Sie den Verkäufer direkt fragen, wird der Verkäufer wahrscheinlich Nein sagen. Verkäufer lehnen häufig den Vorschlag der Eigentümerfinanzierung ab, weil niemand die Vorteile oder die vorgeschlagene Eigentümerfinanzierung als eine Weise erklärt hat, das Haus zu verkaufen.
Die meisten Verkäufer verkaufen kein Haus jeden Tag. Ihr Wissen ist auf konventionelle Praktiken beschränkt, bei denen der Käufer zur Bank geht, um eine Hypothek zu bekommen .
Für einen Verkäufer, dessen Haus nicht verkauft wird oder wenn die traditionellen Richtlinien für Kreditgeber verschärft werden, wird die Finanzierung der Eigentümer plötzlich sehr populär. Eigentümerfinanzierung ist definitiv eine gangbare Option für einige Käufermärkte . Nur nicht so sehr in den Märkten der Verkäufer.
Was ist eine Eigentümerfinanzierung?
Wenn ein Teil oder der gesamte Kaufpreis, abzüglich der Anzahlung des Käufers, von dem Verkäufer getragen (finanziert) wird, stellt der Verkäufer eine Finanzierung durch den Eigentümer bereit. Es spielt keine Rolle, ob die Immobilie einen bestehenden Kredit hat, außer in dem Ausmaß, in dem der bestehende Kreditgeber das Darlehen aufgrund einer Veräußerungsklausel beim Verkauf beschleunigen könnte. Anstatt zur Bank zu gehen, gibt der Käufer dem Verkäufer ein Finanzierungsinstrument als Beweis für das Darlehen und leistet Zahlungen an den Verkäufer.
Wenn das Eigentum frei und klar ist, was bedeutet, dass der Verkäufer einen klaren Titel ohne irgendwelche Kredite hat, kann der Verkäufer zustimmen, die gesamte Finanzierung zu tragen.
In diesem Fall vereinbaren der Käufer und der Verkäufer einen Zinssatz, den monatlichen Auszahlungsbetrag und die Laufzeit des Kredits, und der Käufer zahlt dem Verkäufer das Eigenkapital des Verkäufers auf Ratenbasis.
Das Sicherheitsinstrument wird in der Regel in den öffentlichen Aufzeichnungen erfasst, was beide Parteien schützt. Beachten Sie, dass einige staatliche Gesetze Ballonzahlungen verbieten.
Einige Bundesgesetze können auch die Eigentümerfinanzierung regeln. Vielleicht möchten Sie Rechtsberatung erhalten, um sicherzustellen, dass Sie das Gesetz befolgen.
Arten der Eigentümerfinanzierung
Die meisten Kauf-Geld-Transaktionen sind verhandelbar. Verkäufer und Käufer sind frei, die Bedingungen der Eigentümerfinanzierung zu verhandeln, vorbehaltlich der Wuchergesetze und anderer staatlicher Regelungen. Auch hier möchten Sie möglicherweise einen Rechtsbeistand suchen.
Obwohl keine Standardanzahlung erforderlich ist, möchten viele Verkäufer eine ausreichende Anzahlung, um ihr Eigenkapital zu schützen. Anzahlungen können von sehr wenig bis zu 30 Prozent oder mehr variieren. Verkäufer glauben, dass ihr Eigenkapital durch die Anzahlung des Käufers geschützt wird, da Käufer weniger wahrscheinlich in Zwangsversteigerung gehen, wenn sie viel Geld im Voraus investiert haben.
Einige Varianten der Eigentümerfinanzierung umfassen:
- Land Verträge.
Landverträge geben dem Käufer kein Eigentumsrecht, sondern geben dem Käufer einen gerechten Titel. Der Käufer leistet für eine bestimmte Zeit Zahlungen an den Verkäufer. Bei letzter Zahlung oder einer Refinanzierung erhält der Käufer die Urkunde.
- Schuldscheindarlehen und Hypotheken.
Verkäufer können die Hypothek für den gesamten Restbetrag des Kaufpreises (abzüglich der Anzahlung) tragen, der ein zugrunde liegendes Darlehen enthalten kann. Diese Art der Finanzierung wird als "All-Inclusive-Hypothek" oder "All-Inclusive-Trust-Deed" (AITD) bezeichnet. Der Verkäufer erhält eine Überziehung der Zinsen auf das zugrunde liegende Darlehen.
Ein Verkäufer kann auch eine Nachranghypothek tragen, in diesem Fall würde der Käufer das bestehende Darlehen übernehmen oder eine neue erste Hypothek erhalten. Der Käufer erhält eine Urkunde und gibt dem Verkäufer eine zweite Hypothek für den Restbetrag des Kaufpreises, abzüglich der Anzahlung und des ersten Hypothekenbetrags.
- Mietkaufverträge.
Der Verkauf eines Mietkaufvertrags bedeutet, dass der Verkäufer dem Käufer das Eigentumsrecht gibt und die Immobilie an den Käufer verpachtet. Bei Erfüllung des Mietkaufvertrags erhält der Käufer das Eigentum und erhält in der Regel ein Darlehen, um den Verkäufer zu bezahlen, nachdem er die gesamten oder einen Teil der Mietzahlungen in Bezug auf den Kaufpreis gutgeschrieben hat.
Eigentümer Finanzierung Vorteile für Hauskäufer
- Wenig oder kein Qualifying.
Selbst wenn der Verkäufer eine Kreditauskunft über den Käufer verlangt, ist die Interpretation der Käuferqualifikationen durch den Verkäufer typischerweise weniger streng und flexibler als die von herkömmlichen Kreditgebern.
- Maßgeschneiderte Finanzierung.
Im Gegensatz zu herkömmlichen Krediten können Verkäufer und Käufer aus einer Vielzahl von Zahlungsoptionen wählen, wie z. B. nur Zinsen, Festsatzamortisation , Zinsverbilligung oder eine Balloon-Zahlung . Zahlungen können sich mischen und übereinstimmen. Die Zinssätze können sich periodisch anpassen oder für die Laufzeit des Darlehens bei einem Satz bleiben.
- Anzahlungsflexibilität.
Anzahlungen sind verhandelbar. Wenn ein Verkäufer eine größere Anzahlung wünscht, als der Käufer besitzt, lassen Verkäufer manchmal einen Käufer periodische Pauschalzahlungen gegen eine Anzahlung leisten.
- Niedrigere Abschlusskosten .
Ohne einen institutionellen Kreditgeber gibt es keine Kredit- oder Rabattpunkte . Keine Emissionsgebühren , Bearbeitungsgebühren, Verwaltungsgebühren oder andere sonstige Gebühren, die von den Kreditgebern routinemäßig erhoben werden, was automatisch Kosten für die Abschlusskosten des Käufers spart.
- Schnellerer Besitz.
Weil Käufer und Verkäufer nicht auf einen Kreditgeber warten, um die Finanzierung zu verarbeiten, können Käufer schneller schließen und Käuferbesitz früher über eine herkömmliche Kredittransaktion erhalten.
Eigentümerfinanzierungsvorteile für Hausverkäufer
- Höherer Verkaufspreis.
Da der Verkäufer eine Finanzierung durch den Eigentümer anbietet, kann der Verkäufer in der Lage sein, den vollen Listenpreis oder höher zu besitzen.
- Steuererleichterungen .
Der Verkäufer zahlt möglicherweise weniger Steuern auf einen Ratenverkauf , indem er nur die in jedem Kalenderjahr erhaltenen Einnahmen ausweist.
- Monatliches Einkommen.
Zahlungen von einem Käufer erhöhen den monatlichen Cash Flow des Verkäufers, was zu auskömmlichem Einkommen führt.
- Höherer Zinssatz
Eigentümerfinanzierungen können einen höheren Zinssatz beinhalten als ein Verkäufer auf einem Geldmarktkonto oder anderen risikoarmen Anlageformen.
- Kürzere Listing-Laufzeit.
Eigentümerfinanzierung zieht eine andere Gruppe von Käufern an. Wenn eine Immobilie nicht nach herkömmlichen Methoden verkauft wird, bietet die Finanzierung durch Eigentümer eine Möglichkeit, sich aus dem Meer der Lagerbestände zu heben und eine schwer zu verkaufende Immobilie zu verkaufen, die sonst nicht verkauft werden könnte.
Bevor Sie eine Transaktion mit einer Finanzierung durch den Eigentümer abschließen, konsultieren Sie bitte einen Immobilienanwalt und erhalten Sie eine kompetente Rechtsberatung. Verlassen Sie sich nicht auf Informationen Ihres Immobilienmaklers, es sei denn, Ihr Makler ist ein praktizierender Immobilienanwalt.