Drehen Sie Ihr Haus in eine Vermietung kann einen Steuerverlust ermöglichen
Von Julian Block, Rechtsanwalt
Die meisten Leute werden Ihnen sagen, dass das Abschreiben von Hausverlusten bei einem persönlichen Wohnsitzverkauf unmöglich oder nicht erlaubt ist, aber sie wären falsch. Im Allgemeinen verbietet das IRS Steuerkodex jeden Abzug für einen Verlust auf den Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Es genehmigt jedoch mehrere Ausnahmen für die Abschrift von Hausschäden in einem persönlichen Wohnsitz.
Zum Beispiel erlaubt das Gesetz einen Abzug für einen Verlust aus dem Verkauf einer persönlichen Residenz, die in Mieteigentum umgewandelt wurde.
Aber es begrenzt die Höhe der Abschreibung. Kein Abzug für irgendeinen Wertverlust, bevor Sie mit der Miete beginnen.
Der Ausgangspunkt ist die (1) angepasste Basis der Immobilie zum Zeitpunkt der Umwandlung oder (2) der zum Zeitpunkt der Umwandlung angemessene Marktwert , je nachdem welcher niedriger ist. Nachdem Sie den niedrigeren Wert von (1) oder (2) ermittelt haben, erhöhen Sie diesen Betrag, um die Verbesserungen des Mietdauerkapitals widerzuspiegeln, die seinen Wert steigern. Als nächstes subtrahieren Sie Mietdauerabzüge für Abschreibungen. Was Sie schließlich erreichen, ist die angepasste Basis der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs. Wenn Sie verkaufen, ist die Obergrenze für Ihren Verlustabzug der Betrag, um den die Verkaufszeit den Verkaufspreis übersteigt.
In einem sauren Immobilienmarkt könnte die zum Verkaufzeitpunkt angepasste Basis der Immobilie wesentlich niedriger sein als die ursprünglichen Anschaffungskosten. In der Regel beginnt die Basis mit den ursprünglichen Kosten, einschließlich aller übernommenen Schulden , wie einer ersten oder zweiten Hypothek , plus Anpassungen nach oben oder unten.
Anpassung nach oben, um Ausgaben für bestimmte Abwicklungs- oder Abschlusskosten im Zusammenhang mit dem Kauf, wie Rechtskosten und / oder Verbesserungen, widerzuspiegeln. Passen Sie den Betrag des Gewinns aus dem Verkauf vor dem 7. Mai 1997 eines bereits im Besitz befindlichen Hauses, auf das die Steuer verschoben wurde, nach unten an. All diese Anpassungen Ihrer ursprünglichen Kosten führen zu Ihrer angepassten Basis.
Ein Beispiel: Im Jahr 2001 kaufen Sie Ihre erste persönliche Residenz für 200.000 US-Dollar. Im Jahr 2003 ziehen Sie aus dem Haus aus und vermieten es. Zu diesem Zeitpunkt stellen Sie fest, dass der faire Marktwert 180.000 US-Dollar beträgt. Anschließend nehmen Sie Abschreibungsabzüge von 20.000 US-Dollar und verkaufen die Immobilie für 150.000 US-Dollar.
Sie könnten meinen, dass Ihr Verlust $ 50.000 beträgt - der Unterschied zwischen den ursprünglichen Kosten von $ 200.000 und dem Verkaufspreis von $ 150.000. Aber die IRS limitiert Ihren Verlust auf nur 10.000 US-Dollar - der Betrag, um den die 160.000 US-Dollar je Verkaufszeit (fairer Marktwert von 180.000 US-Dollar zum Zeitpunkt der Umwandlung minus Mietabschreibung von 20.000 US-Dollar) die 150.000 US-Dollar übersteigt Preis.
Wenn die Mietzeit weniger als ein Jahr beträgt, könnte die IRS behaupten, dass ein Verlust mit der Begründung, dass die Umwandlung des Wohnsitzes in Mieteigentum durch den Verkäufer nur vorübergehend und nicht dauerhaft sei, abgelehnt werden sollte. Seine Richtlinien für Hausverkäufer warnen, dass "Sie Ihr Haus nicht zu Mieteigentum geändert haben, wenn Sie Ihr altes Haus vorübergehend vermieten, bevor Sie es verkaufen." Die Leitlinien für das, was vorübergehend ist und was dauerhaft ist, sind jedoch keineswegs das letzte Wort. Sie spiegeln lediglich die offizielle IRS-Position zu einem Thema wider und sind für die Gerichte nicht bindend.
Nach den Richtlinien wird die IRS auch nicht meinen, dass ein persönlicher Wohnsitz in ein Mietobjekt umgewandelt wurde, "wenn Sie Ihr Haus mit einem Immobilienmakler mieten oder verkaufen und es nicht vermietet wird." Übersetzung: Sie müssen das Haus mieten, bevor Sie einen Verlustabzug vornehmen können. Diese Einschränkung wurde von den Gerichten bestätigt.
Im Zweifelsfall sollten Sie sich immer mit einem professionellen Steuerberater oder CPA in Verbindung setzen, bevor Sie Hausverluste in einem persönlichen Wohnsitz geltend machen. Überprüfen Sie auch mit dem IRS, um sicherzustellen, dass Sie neue Steuergesetze einhalten, die sich jedes Jahr ändern. Vermögenssteuern in einigen Staaten wie Kalifornien sind jetzt begrenzt auf einen maximalen Abzug von 10.000 US-Dollar nach Trumps Steuergesetz von 2018.
Julian Block ist Steuerfachmann aus Larchmont, New York.
Herausgegeben von Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.