Komplexität des Verkaufs von zwei Häusern, um ein Haus zu kaufen

Die Konsolidierung von zwei Häusern in einem Haus erfordert eine Strategie

Wenn ich mit einem Ehepaar anfange, zwei Häuser zu verkaufen, um eins zu kaufen, finde ich, dass sie sich oft anfänglich an den falschen Spielplan anhängen und denken, dass es so einfach sein sollte. Der Spielplan ist in der Regel ein Haus zu kaufen , gefolgt von dem Verkauf der anderen beiden Häuser. Dieser Plan ist für die meisten Menschen logisch sinnvoll. Es ist nicht die Art, wie der Verkauf von zwei Häusern, um ein Haus zu kaufen, für die meisten von uns funktioniert.

Option 1: Kauf eines Hauses, Verkauf von 2 Häusern

Das erste Problem mit dieser Art von Plan ist für eine Hypothek qualifiziert.

Offensichtlich, wenn zwei Verkäufer jeweils ein Haus mit der Absicht verkaufen, ein Haus zusammen als ein Paar zu kaufen, und Finanzierung ist nicht beteiligt, es ist viel einfacher. Verkäufer mit freien Häusern oder Häusern mit genügend Eigenkapital, um Geld zu generieren, um ein Haus direkt zu kaufen, haben mehr Freiheit, dieser Option zu folgen. Aber die Realität ist, dass die meisten Menschen eine Hypothek aufnehmen, um ein Haus zu kaufen. Das bedeutet, dass die Parteien möglicherweise für die Hypothek qualifizieren müssen, zusätzlich dazu, dass sie sich eine Hypothekenzahlung für zwei andere Häuser leisten können.

Nach der Hinzufügung der neuen Hypothekenzahlung zu den beiden bestehenden Hypothekenzahlungen könnte dieser Verhältnisbetrag im Verhältnis zum Einkommen beide Parteien dazu bringen, sich aus dem Bereich zu entfernen, um sich zu qualifizieren. Kreditgeber verwenden Verhältnisse, die prozentuale Beträge für das Vorder- und Hinterende sind. Das Front-End-Verhältnis ist ein Prozentsatz der Hypothekenzahlungen zum kombinierten Bruttomonatseinkommen. Die Back-End-Ratio ist der Prozentsatz der Hypothekenzahlungen gekoppelt mit zusätzlichen Schulden wie Kreditkarten gegen kombinierte Bruttomonatseinkommen.

Wenn die Quoten zu hoch sind, sind die Parteien nicht berechtigt, alle drei Häuser gleichzeitig zu besitzen. Aha, könnte man sagen, aber die Parteien können diese Häuser in Mietwohnungen umwandeln und diese Mieteinnahmen nutzen, um die Hypothekenzahlungen auszugleichen, richtig? Während dies das Einkommen erhöhen würde, was die Quote senken würde, wird der Kreditgeber höchstwahrscheinlich nicht zulassen, dass die Mieteinnahmen bei der Berechnung verwendet werden.

Die meisten Kreditgeber folgen strengen Richtlinien in Bezug auf die Länge der Zeit, die das Haus muss gemietet haben, um für Mieteinnahmen in einer Hypothek Berechnung zu qualifizieren, und ein Monat oder zwei ist nicht ausreichend.

Das zweite Problem beim Kauf eines Hauses, gefolgt vom Verkauf von zwei Häusern, ist die Tatsache, dass, wenn die Anzahlung für das neue Haus aus dem Verkauf der anderen beiden Häuser kommt, Verkäufer wahrscheinlich ein Kontingentangebot schreiben müssten. Ein Kontingentangebot gibt ihnen einen Ausweg, eine Möglichkeit, den Kauf zu stornieren, und viele Verkäufer mögen kontingente Angebote aus gutem Grund nicht, weil sie nicht immer sicher sind.

Wenn der Markt Kontingentangeboten nicht förderlich ist, könnte dies diese Strategie weiter erschweren. Auf einem Verkäufermarkt können beispielsweise Kontingentangebote nur schwer akzeptiert werden. Wenn der beabsichtigte Kauf ein sehr begehrtes Haus ist, könnte es mehrere Angebote geben, und kontingente Angebote gewinnen in einer Mehrfachangebotssituation fast nie.

Option 2: Verkauf von Häusern vor dem Kauf eines neuen Hauses

Ob ein Paar beide Häuser oder nur ein Haus verkaufen muss, um Haushalte in einem neuen Zuhause zu vereinen, hängt wieder von den Hypothekarquoten ab. Es könnte möglich sein, nur ein Haus vor dem Kauf eines neuen Hauses zu verkaufen.

Ein Hypothekendarlehensgeber kann in dieser Situation am besten beraten.

Wenn es jedoch notwendig ist, beide Häuser vor dem Kauf eines neuen Hauses zu verkaufen, gibt es drei grundlegende Unterwahlen:

• Verkaufe bestehende Häuser mit einem Kontingentvertrag , der den Verkäufern eine gewisse Zeit erlaubt, ein neues Haus zu kaufen und einen Kaufvertrag abzuschließen, oder
• Verkaufe bestehende Häuser mit einer Rückmietoption nach dem Schließen, um den Verkäufern Zeit zu geben, ein neues Haus zu finden, um zu kaufen und umzuziehen.
• Verkaufen Sie beide Häuser, ziehen Sie woanders hin und suchen Sie dann nach einem neuen Zuhause, in dem Sie zweimal umziehen müssen. Diese letzte Option ist aus finanzieller Sicht am besten, da ein Verkäufer keine Eventualitäten hat und in einer besseren Position ist, den Kauf eines neuen Hauses auszuhandeln. Aber realistisch wollen die meisten Leute nicht zweimal umziehen. Sich einmal zu bewegen ist oft schwer genug.

Wenn Verkäufer sich entscheiden, kontingente Angebote zu schreiben, wenn sie auf dem Markt eines Verkäufers verkaufen, ist es einfacher, Bedingungen einem Käufer zu diktieren, als wenn sie auf einem Käufermarkt verkaufen.

In einem Verkäufermarkt sind Käufer oft viel eher bereit, auf einen Verkäufer zu warten, um ein Haus zum Kaufen zu finden, als umgekehrt. Es ist eine sichere Möglichkeit für Verkäufer, ein neues Zuhause zu kaufen, da für die Verkäufer kein Risiko besteht, wenn sie kein neues Zuhause zum Kaufen finden.

Der Nachteil ist natürlich, dass die Verkäufer ihr Traumhaus finden und dann aus einer Vielzahl von Gründen, die von Preis zu Zustand zu Ort reichen könnten, ihre bestehenden Häuser nicht verkaufen können. Der Verlust des Traumhauses kann schmerzhaft sein. Ein erfahrener Immobilienmakler, der diese Art von Transaktionen abwickelt, sollte in der Lage sein, den Prozess zu unterstützen und den Prozess nahtlos zu gestalten.

Zu diesem Zeitpunkt ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.