Grundtypen von Contingent-Sale-Angeboten
Obwohl es viele Variationen eines Kontingentangebots gibt , halten sich die meisten an eines von zwei Formaten:
- Der Verkäufer behält das Eigentum am Markt, akzeptiert jedoch ein Kontingentangebot und bietet den Käufern eine 72-stündige (verhandelbare) Vorkaufsrechtskündigungsmitteilung, wenn der Verkäufer ein besseres Angebot erhält.
- Der Verkäufer wird die Immobilie vom Markt nehmen und darauf warten, dass der Käufer das bestehende Haus des Käufers verkauft.
Die Wahrscheinlichkeit ist, dass der Verkäufer Option 1 wählt, aber Käufer bevorzugen Option 2. Der Grund, warum ein Verkäufer Option 2 akzeptiert, ist, wenn es wahrscheinlich keine anderen Käufer gibt, die ein Kaufangebot machen . Die meisten Verkäufer werden nicht ewig warten und werden ein Datum für den Abschluss der Transaktion festlegen. Wenn das Haus des Käufers bis zu diesem Datum nicht verkauft wurde, kann die Transaktion storniert werden.
Was ist eine 72-Stunden-Mitteilung, die Sie für ein bedingtes Angebot durchführen müssen?
Die Ausschreibung kann beliebig verhandelt werden: 24 Stunden, 48 Stunden oder beliebig viele Tage.
Der Zeitraum ist unabhängig vom Käufer und Verkäufer. Zuerst sendet der Verkäufer die 72-stündige Mitteilung an den Käufer, um den Käufer darüber zu informieren, dass ein anderes Angebot eingegangen ist, und der Käufer hat nun 72 Stunden Zeit, um den Fall zu entfernen, um das bestehende Haus des Käufers zu verkaufen. Wenn der Käufer die Verkaufsklausel nicht beseitigt, hat der Verkäufer in der Regel das Recht, eine Vertragsauflösung zu verlangen und die Kaution dem Käufer zu erstatten.
Optionen zum Entfernen der Verkaufsklausel unter dem ersten Verweigerungsrecht
Mit der Annahme eines Kontingentangebots für einen bestimmten Zeitraum räumt der Verkäufer dem Käufer zunächst ein Verweigerungsrecht ein. Wenn ein anderer Käufer das Haus kaufen möchte und der Käufer sein Haus noch nicht verkauft hat, kann der Verkäufer den Käufer bitten, den Fall zu entfernen.
- Besorgen Sie sich einen Überbrückungskredit. Es ist am besten, vorab für einen Überbrückungskredit zugelassen zu werden, bevor Sie die 72-stündige Kündigungsfrist erhalten. Auf diese Weise werden Sie nicht versuchen, die Finanzierung über einen unmöglichen Zeitraum von drei Tagen zu finanzieren. Bridge-Darlehen sind eine teure Option, weil Sie Darlehensgebühren bezahlen.
- Tippen Sie auf eine Home-Equity-Kreditlinie. Die meisten Kreditgeber geben Ihnen kein Eigenheimdarlehen, sobald Ihr Haus auf dem Markt ist, und ein Verkäufer wird wahrscheinlich kein Kontingentangebot annehmen, es sei denn, Ihr Haus ist auf dem Markt. Aber es ist kein Catch-22. Wenn Sie eine Home-Equity-Kreditlinie einrichten, bevor Sie Ihr Haus auf den Markt bringen, können Sie einfach Geld übertragen oder einen Scheck schreiben.
- Ändern Sie Ihre Hypothek zu einem höheren Kredit-zu-Wert. Wenn Sie planen, 20% zu investieren , um Ihr neues Zuhause zu kaufen , legen Sie weniger Geld auf und erhalten Sie einen höheren Hypothekenzins. Dann, wenn Ihr Haus schließlich verkauft, können Sie den Erlös verwenden, um die Hypothek zu bezahlen. Beachten Sie, dass viele höhere Beleihungsausläufe höhere Zinssätze aufweisen.
- Leihen Sie die Anzahlung von einem Verwandten. Einige Hauskäufer tippen auf die Bank von Mama und Papa, wenn ein Notfall auftritt. Ich weiß nicht, ob der Kauf eines neuen Heims einen Notfall in Ihrer Familie darstellt, aber in manchen Familien ist dies der Fall. Vielleicht wird Onkel Joe Ihnen diese Erbschaft früh geben? Es könnte nicht weh tun, nachzufragen.
- Entfernen Sie Ihre Verkaufskontingente und hoffen Sie auf das Beste. Ich weiß, was du gerade denkst: "raucht sie Crack?" Aber wenn Sie sicher sind, dass Ihr Haus schließlich verkauft wird, wählen einige Käufer diese Option.
Bottom-Line-Risiko für die Beseitigung von Verkaufskontingent
Bevor Sie einen Verkaufskontingent entfernen, überprüfen Sie Ihren Kaufvertrag mit einem Anwalt und holen Sie sich Rechtsberatung, um Ihre Rechte aus dem Vertrag zu bestimmen. In kalifornischen Kaufverträgen wird zum Beispiel eindeutig angegeben, dass Ihre Anzahlung fällig ist, wenn Sie den Vertrag nicht erfüllen.
Wie viel hast du aufgestellt? $ 1.000? $ 5.000? $ 10.000? Wenn Sie mit dem Verlust dieses Betrags leben können, indem Sie ein Risiko eingehen, das Ihr Haus verkaufen wird, könnte es sich für Sie lohnen. Andernfalls versuchen Sie, die Kontingenz an Ort und Stelle zu halten.
Nachweis der zu schließenden Mittel
Wenn eine Eventualverbindlichkeit aufgehoben wird, fragen Verkäufer oft nach Beweisen für die Schließung von Fonds. Dies verhindert, dass Käufer willkürlich eine Kontingenz entfernen, ohne eine tatsächliche Absicht zu schließen (nicht, dass Sie das dachten). Wenn ein Verwandter die Mittel hat, genügt normalerweise ein Geschenkschreiben von Verwandten und Kopie von Kontoauszügen oder Aktienkonten, um Ihren Kreditgeber und den Verkäufer zu befriedigen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.