Leider ist es nicht so einfach wie es aussieht. Gute Planung und technisches Know-how sind unerlässlich, aber die größte Hürde ist wahrscheinlich die Finanzierung - es braucht Geld, um Geld zu verdienen.
Also, wie bekommst du das Geld?
Private Investoren, einschließlich Personen, die Sie kennen und Geldgeber, sind die beste Kreditquelle für Häuser. Diese Kreditgeber benötigen nicht die gleiche Menge an Zeit und Papierkram wie herkömmliche Banken. Stattdessen bewerten sie die Eigenschaft selbst (sowohl vor als auch nach Verbesserungen) und Ihre Fähigkeit, das Projekt erfolgreich abzuschließen.
Hypothekendarlehen für das Umdrehen eines Hauses?
Traditionelle Wohnungsbaudarlehen werden wahrscheinlich keine Option sein, um Anlageimmobilien zu kaufen - zumindest wenn Sie anfangen.
Die gute Nachricht ist, dass Kredite von Banken und traditionellen Kreditgebern relativ günstig sind: Die Zinssätze gehören zu den niedrigsten, die Sie für Anlageimmobilien finden (aber Sie müssen immer noch die Abschlusskosten bezahlen ). Leider sind diese Kredite nicht immer praktisch.
Langsam zu schließen: Eine der wichtigsten Herausforderungen bei der Verwendung eines traditionellen Kreditgebers ist die Zeit, die benötigt wird, um einen Kredit zu schließen.
Kreditgeber verlangen, dass Sie eine umfangreiche Anwendung ausfüllen, und sie werden durch Ihre Finanzen mit einem feinzahnigen Kamm gehen . Wenn sie etwas sehen, was Fragen aufwirft, werden sie nach mehr Dokumentation fragen, und sie werden noch mehr Zeit brauchen, um Ihre Bewerbung zu überprüfen. Der Prozess dauert selten in weniger als 30 Tagen (45 oder 90 Tage könnten realistischer sein), und die Investitionsmöglichkeiten bewegen sich oft zu schnell für diese Zeitachse.
Insbesondere wenn Zwangsvollstreckungen oder Leerverkäufe Teil Ihrer Strategie sind, werden Sie wahrscheinlich von der Geschwindigkeit der traditionellen Kreditgeber frustriert sein.
Bewertung der Einkommen: Traditionelle Kreditgeber basieren ihre Kreditentscheidungen auf Ihre Fähigkeit, ein Darlehen zurückzuzahlen. Sie sehen sich an, wie viel Sie jeden Monat verdienen, verglichen mit den erforderlichen monatlichen Kreditzahlungen, um ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu berechnen . Wenn Sie ein Immobilieninvestor oder anderweitig selbstständig sind, haben Sie möglicherweise nicht die Art von "Einkommen", die sie suchen (Kreditgeber möchten W-2-Formulare sehen und Stubs bezahlen).
Wie viel ist die Immobilie wert? Kreditgeber vergleichen auch den Wert der Immobilie, die Sie kaufen das Darlehen, das Sie verlangen. Bekannt als Darlehen zu Wert-Verhältnis , bevorzugen herkömmliche Kreditgeber oft, diese Zahl unter 80 Prozent zu halten, obwohl es möglich ist, FHA-Darlehen mit so wenig wie 3,5 Prozent zu erhalten. Wenn Sie ein Haus zum Umkippen kaufen, ist es wahrscheinlich nicht viel wert in seinem derzeitigen Zustand - aber Sie brauchen genug Geld, um die Immobilie zu kaufen und für Verbesserungen zu bezahlen, die mehr als das Haus wert sein könnten. Der Wert der Reparatur nach Hause (ARV) könnte eine bessere Maßnahme sein, traditionelle Kreditgeber berücksichtigen jedoch nur den aktuellen Schätzwert einer Immobilie.
Klassischer Kredit: Die meisten Banken und Hypothekenbanken verlangen, dass Sie starke Kredit haben , um für einen Kredit genehmigt zu werden.
Sie haben vielleicht keine Kreditaufnahme, oder Sie haben in Ihren Kreditauskünften einige ungünstige Punkte - aber das bedeutet nicht, dass Sie nicht erfolgreich Häuser umdrehen können. Alternative Kreditgeber sind mehr an Ihren bisherigen Projekten als an Ihrer Kreditwürdigkeit interessiert.
Probleme mit dem Haus: Traditionelle Kreditgeber bevorzugen Darlehen in Häusern, die in einem guten Zustand sind. Wenn es Gesundheits- oder Sicherheitsprobleme gibt, ist das Darlehen ein No-Go. Vielleicht möchten Sie diese Probleme beheben, indem Sie den Wert des Hauses für einen Profit dramatisch erhöhen, aber die Kreditgeber sind am meisten daran interessiert, Häuser zu vermieten, die fertig sind.
Unmöglich? Es ist möglich, traditionelle Wohnungsbaudarlehen zu verwenden, um ein Haus umzudrehen, insbesondere in den folgenden Situationen:
- Sie verfügen über bedeutende Vermögenswerte , die Sie bei der Qualifizierung unterstützen - unabhängig davon , ob sie als Sicherheit oder als Teil einer Anzahlung verwendet werden.
- Sie "streichen" das Haus nicht streng . Beim Kauf eines Hauptwohnsitzes (wo Sie der Eigentümer / Bewohner sind), können Sie möglicherweise Mittel für einen Kauf und Verbesserungen mit einem FHA 203k Darlehen erhalten . Der Prozess ist jedoch langsam und mit zahlreichen Einschränkungen verbunden.
- Sie verfügen über beträchtliches Eigenkapital in einer anderen Immobilie, die für eine Kreditlinie für Wohneigentum (oder andere Vermögenswerte, einschließlich Immobilien, die als Sicherheit verwendet werden können) verwendet werden kann. Denken Sie daran, dass Sie diese Eigenschaft in der Zwangsvollstreckung verlieren können, wenn Sie mit den Zahlungen nicht Schritt halten können, so dass diese Option riskant ist (besonders wenn Ihre Familie in dieser Eigenschaft lebt).
- Sie haben Erfahrung mit erfolgreichen Projekten in der Vergangenheit. Sie können Immobilien-Investitionskredite von Banken und Kreditgenossenschaften bekommen, wenn Sie sie davon überzeugen, dass Sie ein echtes Geschäft mit kompetenten Partnern, einem soliden Prozess und finanziellen Ressourcen sind.
- Sie können unbesicherte Kredite erhalten. Wenn Sie in der Lage sind, ohne Pfand Sicherheiten zu leihen, können Sie möglicherweise Darlehen wie Kreditkarten verwenden, um Verbesserungen zu finanzieren. Sie brauchen immer noch Geld, um die Immobilie zu kaufen, aber zusätzliches Geld kann aus einem ungesicherten Darlehen kommen . Diese Strategie ist riskant, weil Kreditkarten notorisch teuer sind, und Ihr Projekt wird zum Erliegen kommen, wenn Ihre Kreditlinie unerwartet gekürzt oder eingefroren wird (außerdem brauchen Sie extrem hohe Kreditlimits).
Privatkredite für das Umdrehen von Eigenschaften
Kredite von privaten Kreditgebern erleichtern die meisten der oben genannten Herausforderungen. Der Hauptnachteil ist die Kosten, aber das Ziel ist es, diese Kredite strategisch zu nutzen. Private Darlehen können von fast überall kommen, aber die meisten flip-Darlehen werden in zwei große Kategorien passen:
- Kredite von Leuten, die Sie kennen
- Hartgeld-Darlehen
Zu Beginn wird es schwierig sein, jemanden zu finden , der bereit ist, Ihnen Geld zu geben - Leute, die Sie kennen (und die vielleicht nicht viel Geld oder Risikotoleranz haben), könnten Ihre einzige Option sein. Alternativ können Sie Ihre ersten paar Angebote auf eigene Faust finanzieren müssen.
Bauen Sie das Netzwerk auf: Beteiligen Sie sich an der lokalen Immobilien-Investment-Community. Im Laufe der Zeit werden Sie Menschen treffen und Sie werden lernen, wer möglicherweise Geld verleihen kann. Außerdem werden die Leute dich kennenlernen. Andere Investoren, Immobilienmakler und private Kreditgeber werden sehen, dass Sie sich verpflichtet fühlen, ein erfolgreiches Geschäft (ganz zu schweigen von kompetent) zu führen, und Ihre Chancen, einen Kredit zu bekommen, werden sich verbessern.
Schließlich sollten Sie in der Lage sein, von Kreditgebern mit hartem Geld zu leihen. Diese Kreditgeber spezialisieren sich auf Darlehen für Flipping und andere Investitionen, und sie unterscheiden sich von traditionellen Banken.
Fast Closing: Mit einem privaten Kreditgeber ist der Prozess anders, und Ihr Darlehen kann viel schneller finanziert werden (eine Woche oder so ist vernünftig, wenn Sie eine gute Beziehung mit einem professionellen Kreditgeber haben). Ein schneller Wechsel kann ein Wettbewerbsvorteil sein, wenn jemand versucht, eine Immobilie aus der Hand zu nehmen.
Asset-based-Lending: Statt sich Kreditauskünfte anzusehen und Einkommensverhältnisse zu berechnen, konzentrieren sich private Kreditgeber eher auf den Wert des Vermögens, das Sie kaufen. Wenn Sie Häuser umdrehen, will der Kreditgeber wissen, dass sie das Haus schnell verkaufen können, um ihr Geld zurückzubekommen (wie andere Kreditgeber, private Kreditgeber haben ein Pfandrecht auf dem Grundstück , so dass sie das Eigentum in Besitz nehmen und es verkaufen können, wenn Sie zahlen das Darlehen nicht zurück).
Kauf und Verbesserungen: Private Kreditgeber sind im Geschäft mit der Aufnahme von Investoren und der Finanzierung des ARV eines Projekts. Aber sie geben Ihnen möglicherweise nicht alles auf einmal - Sie müssen möglicherweise von einem Treuhandkonto abziehen, wenn Ihr Projekt fortschreitet.
Umdrehen ohne Geld? Bis Sie ein paar erfolgreiche Projekte auf dem Buckel haben, werden Kreditgeber verlangen, dass Sie Eigenkapital in einem Projekt haben. Zu einem bestimmten Zeitpunkt können Sie möglicherweise 100 Prozent für ein Projekt ausleihen und mehrere Projekte gleichzeitig ausführen.
Kreditkosten
Kredite für das Umklappen von Projekten sind teurer als Wohnungsbaukredite. Der Zinssatz ist höher und Sie müssen oft mehrere Punkte oder Emissionsgebühren zahlen (ein Punkt entspricht einem Prozent Ihres Kreditwerts ).
Flipping-Projekte sind kurzfristige Projekte. Sie werden nicht zu Hause in den Jahrzehnten leben, so dass eine Standard-15-Jahres-oder 30-Jahres-Hypothek ist nicht das richtige Darlehen für den Job. Investoren bevorzugen oft, Immobilien innerhalb eines Jahres oder weniger zu kaufen, zu verbessern und zu verkaufen, und so funktionieren die meisten privaten Kredite. Diese Kredite werden teuer, wenn Sie eine Immobilie für eine lange Zeit halten, und das macht Sinn, weil das Risiko des Kreditgebers steigt, wenn Sie die Rückzahlung verzögern.
Wie viel kostet das Ausleihen? Die Kosten sind überall, und alles ist verhandelbar. Zinssätze können irgendwo zwischen 8 bis 20 Prozent pro Jahr sein, und Sie müssen 1 bis 10 Prozent im Voraus bezahlen. Je länger Sie im Geschäft sind und je besser Ihre Beziehungen zu Kreditgebern sind, desto weniger zahlen Sie.
Um die für Ihr Projekt verfügbare Geldmenge zu maximieren, erlauben Kreditgeber oft nur Zinszahlungen und es sollte keine Vorfälligkeitsentschädigung geben, damit Sie das Darlehen verkaufen und auszahlen können, wann immer Sie bereit sind.