Wie man eine CMA vergleichende Marktanalyse benutzt
Was ist eine vergleichende Marktanalyse?
Obwohl die Berichte von einer zweiseitigen Liste vergleichbarer Hausverkäufe bis hin zu einem 50-seitigen umfassenden Handbuch variieren können, hängt die Länge und Komplexität des Berichts von der Geschäftspraxis des Agenten ab.
Standardisierte vergleichende Marktanalyseberichte enthalten jedoch tendenziell die folgenden Daten:
- Aktive Angebote
Aktive Angebote sind Häuser, die derzeit zum Verkauf stehen. Diese Auflistungen sind nur insoweit von Bedeutung, als sie Ihre Konkurrenz für Käufer darstellen. Sie sind nicht bezeichnend für den Marktwert, da Verkäufer für ihr Haus fragen können, was sie wollen. Es bedeutet nicht, dass die Preise realistisch sind. Die angebotenen Verkaufspreise spiegeln nicht den Marktwert wider , bis sie verkauft werden, und in den Märkten des Käufers zum Beispiel verkaufen die meisten für viel weniger.
- Ausstehende Einträge
Ausstehende Verkaufshäuser sind früher aktive Angebote, die unter Vertrag stehen. Sie sind noch nicht geschlossen, also sind sie noch kein vergleichbarer Verkauf. Sofern der Listing Agent nicht bereit ist, Informationen über den ausstehenden Verkauf zu teilen - und viele nicht -, werden Sie den tatsächlichen Verkaufspreis erst nach Abschluss der Transaktion erfahren. Anstehende Verkäufe geben jedoch die Richtung an, in die sich der Markt bewegt. Wenn Ihr Haus über dem Listenpreis dieser ausstehenden Verkäufe liegt, könnten Sie sich längerem DOM stellen.
- Verkaufte Angebote
Häuser, die innerhalb der letzten drei Monate geschlossen wurden, sind Ihre vergleichbaren Verkäufe . Dies sind die Verkäufe, die ein Gutachter verwendet, wenn er Ihr Haus für den Käufer beurteilt, zusammen mit den ausstehenden Verkäufen (die wahrscheinlich bis zum Verkauf Ihres Hauses abgeschlossen sein werden). Schauen Sie sich die vergleichbaren Verkäufe lange und intensiv an, da dies Ihr Marktwert ist. Sie können 6 Monate Comps verwenden, wenn es nicht genug Verkäufe gibt, um einen guten Bericht mit drei Monaten zu erstellen.
- Off-Market / Zurückgezogen / Storniert
Dies sind Eigenschaften, die aus verschiedenen Gründen vom Markt genommen wurden. Der Grund, warum Häuser vom Markt genommen werden, liegt in der Regel daran, dass die Preise zu hoch waren. Die Medianpreise dieser Gruppe werden fast immer höher sein als die Durchschnittspreise vergleichbarer Verkäufe. Einträge werden jedoch auch aus folgenden Gründen abgebrochen:
- Reue des Verkäufers . Die Verkäufer entschieden, dass sie sich nicht von ihrem Haus trennen können und nicht mehr verkaufen wollen.
- Preislich zu hoch. Niemand machte ein Angebot oder die einzigen erhaltenen Angebote waren Low-Ball-Angebote , die abgelehnt wurden .
- Das DOM war zu lang. Agenten ziehen manchmal Listen zurück, damit sie sie als neue Liste zurückstellen und mehr Käufer locken können.
- Anfragen reparieren Die Häuser waren einmal unter Vertrag und nach der Hausinspektion forderte der Käufer Reparaturen an, die der Verkäufer ablehnte.
- Verkäufer hat den Agenten entlassen . Es ist nicht ungewöhnlich für unzufriedene Verkäufer, einen Agenten zu feuern und einen neuen Agenten einzustellen.
- Abgelaufene Einträge
Diese Gruppe wird den höchsten Median-Verkaufspreis widerspiegeln, da sie nicht verkauft haben und wahrscheinlich unangemessen teuer waren. Einige der abgelaufenen Einträge können auch als aktive Liste angezeigt werden, die von einem neuen Agenten zu einem neuen Preis aufgelistet wird. Einträge verfallen auch, weil sie nicht aggressiv vermarktet wurden oder weil das Haus repariert werden musste.
Vergleichbare Verkäufe untersuchen
Vergleichbare Verkäufe sind diejenigen, die am ähnlichsten zu Ihrem Haus sind. Es ist schwierig, ein dreistöckiges Haus mit einem einstöckigen Haus zu vergleichen. Wählen Sie die Häuser aus dieser Liste aus, die in Größe, Form und Zustand mit Ihrem Haus übereinstimmen:
- Ähnliche Quadratmeterzahl
Schätzer vergleichen Häuser basierend auf Quadratmeterzahl. Größere quadratische Fußwohnungen sind weniger wert pro Quadratfuß als kleinere quadratische Fußwohnungen. Die Varianz unter einer Gruppe von Wohnungen mit mittlerem Preis sollte idealerweise nicht mehr als 10% bis 20% Abweichung in Quadratfuß plus oder minus betragen.
- Ähnliches Alter der Konstruktion
Idealerweise sollte das Alter des Hauses - das Jahr, in dem es gebaut wurde - innerhalb weniger Jahre von anderen vergleichbaren verkauften Häusern sein. Gemischte Altersgruppen sind üblich. Zum Beispiel in einem Bereich von Sacramento, eine Unterteilung besteht aus Häusern in den 1950er Jahren gebaut, und dann springen sie ein paar Jahrzehnte bis in die 1970er Jahre. Obwohl die Häuser nebeneinander liegen, verkaufen sich die Häuser aus den 1950er Jahren mehr als ihre neueren Brady Bunch Pendants. Wenn Ihr Haus 1980 gebaut wurde, und brandneue Häuser auf der Straße für mehr verkaufen, können Sie nicht den gleichen Preis wie ein neues Haus befehlen.
- Ähnliche Annehmlichkeiten, Upgrades und Zustand
Gutachter ziehen Wert von Ihrem Haus ab, wenn andere Häuser Upgrades haben und Ihre nicht. Ein Haus mit einem Pool wird einen anderen Wert haben als ein Haus ohne Pool. Pools sind nicht so viel wert wie Sie denken. Ein komplett renoviertes Haus ist mehr wert als ein Fixer. Häuser mit einem Bad sind weniger wert als Häuser mit zwei oder mehr Bädern. Zurückgestellte Wartung wird gegen Sie angerechnet.
- Ort
Jeder weiß, dass Immobilien auf "Standort, Standort, Standort" geschätzt werden, aber haben Sie darüber nachgedacht, was das bedeutet? Ein Haus mit Blick auf die Stadt beispielsweise ist mehr wert als ein Haus vor einer Zementwand. Häuser auf verkehrsreichen Straßen sind wesentlich weniger wert als Häuser in ruhigen Straßen. Vergleichen Sie Ihr Zuhause mit denen an ähnlichen Orten. Wenn Ihr Haus von einem Kraftwerk auf der anderen Straßenseite steht, suchen Sie nach anderen Häusern mit Kraftwerksbelichtung oder solchen, die entlang von Eisenbahnschienen liegen, unter anderen unerwünschten Orten.
Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Makler-Mitarbeiter bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.