Der Grund für die Herausforderungen liegt in der Art der vorherrschenden Kreditzusagen.
In Kalifornien Immobilien, zum Beispiel, wie viele andere Orte im Land, könnte ein Käufer zu Hause betrachten verschiedene Arten von Kreditengpässen und eine oder mehrere dieser Eventualitäten in das Kaufangebot zu integrieren .
Nur Hauskäufer, die eine Finanzierung erhalten, neigen dazu, den Kaufvertrag davon abhängig zu machen, einen Kredit zu erhalten. Cash-Käufer beantragen keine Darlehenskontingenz, weil es kein Darlehen gibt. Der Vertrag kann davon abhängen, dass der Käufer Folgendes erhält:
- FHA-Darlehen , das seine eigenen Anforderungen hat, oder
- ein VA-Darlehen , das von der Veteranenverwaltung garantiert wird, oder
- ein konventionelles Darlehen , das üblicherweise auf dem Sekundärmarkt verkauft wird, oder
- Darlehen aus einer Kreditgenossenschaft, in der der Kreditnehmer Mitglied ist, oder
- private Finanzierung, die manchmal als Geldkredit bezeichnet wird
Abhängig von der Art des Darlehens kann der Kreditgeber bestimmte Eigentumsbedingungen oder Reparaturen verlangen, um das Darlehen zu machen. Wenn Verkäufer und Käufer sich nicht über die Reparatur- oder Darlehensbedingungen einigen können, erhält der Käufer das Darlehen nicht und die Transaktion könnte auseinanderfallen.
In der Regel hat der Käufer eine bestimmte Zeit im Kaufvertrag, um die Finanzierung zu erhalten. In einigen Fällen kann der Vertrag dem Käufer eine Wahlmöglichkeit geben, zwischen einer bestimmten Anzahl von Tagen zu wählen, bevor die Darlehenskontingenz entfernt oder befriedigt werden muss, oder die Kreditausfallvorsorge, wenn alle Parteien zustimmen, bis zum Abschluss aufrechtzuerhalten.
Hier beginnt das Problem. Die meisten Verkäufer erwarten, dass ein Käufer eine Finanzierung erhalten muss. Verkäufer sind in der Regel etwas vernünftig und erlauben eine gewisse Zeit, um für den Käufer die Finanzierung zu erhalten und die Darlehenskontingent zu entfernen, aber nicht jeder Verkäufer wird bis zum Tag der Schließung warten müssen, um herauszufinden, ob der Käufer tatsächlich in der Lage ist Escrow zu schließen. Für einen Verkäufer ist es nicht ganz fair, wenn ein Käufer eine 30-tägige Sperrfrist ohne eine feste Verpflichtung zum Abschluss verlangt. Auf der anderen Seite kann das Entfernen eines Darlehenskontingents vor dem Schließen einen Käufer sehr nervös machen.
Ein Käufer könnte sich fragen, was passieren würde, wenn der Kreditgeber aus unvorhergesehenen oder ungewöhnlichen Gründen entschied, das Darlehen abzulehnen. Wenn der Käufer die Darlehenskontingenz entfernt hätte, könnte der Käufer der Gnade des Verkäufers ausgeliefert sein, und die ernsthafte Geldeinlage des Käufers könnte gefährdet sein. Nur wenige Käufer sind bereit, ein Risiko einzugehen, wenn sie die Einzahlung verlieren.
Natürlich erhalten die Käufer vor der Abgabe eines Angebots ein Vorabgenehmigungsschreiben und legen es vor. Es ist der Vorabzusicherungsbrief, auf den sich der Verkäufer als Beweis für die Kreditwürdigkeit und die Fähigkeit des Käufers, sich für einen Kredit zu qualifizieren, stützt. Aber nachdem die Datei für das Underwriting gepackt wurde, können andere Probleme auftreten.
Unbekannte Urteile können in den öffentlichen Urkunden erscheinen, ein Käufer könnte einen Blip auf der Kreditauskunft haben, der durch die Risse gerutscht ist, ein Ex mit einem früheren Leerverkauf kann einen Dämpfer auf das Qualifying setzen, ein Käufer könnte seinen Job verlieren, ein Käufer könnte nur in der geforderten 2-Jahres-Periode beschäftigt sein oder auf Gehaltsabrechnungen unreflektierte Löhne erhalten. Es gibt eine Reihe von Dingen, die schief gehen können. Lassen Sie uns nicht übersehen, dass die zweite Art von Darlehen Kontingenz ist die Beurteilung. Der Beurteilungskontingent ist oft getrennt von der Kreditkontingenz. Der Beurteilungskontingent bedeutet, dass das Haus zum Kaufpreis zu bewerten ist. Ist die Schätzung geringer als der Kaufpreis, kann der Käufer stornieren, sofern der Käufer eine Kaufplicht im Kaufvertrag hat. Wenn der Verkäufer zustimmt, den Preis zu senken, um die Schätzung zu erfüllen, wird der Käufer erwartet, den Beurteilungskontingent zu entfernen.
Aber was passiert, wenn der Underwriter bei der Schliessung in der 11. Stunde entscheidet, eine zweite Beurteilung zu bestellen, und diese zweite Meinung von Wert sich als eine niedrige Schätzung herausstellt? Wenn der Käufer den Beurteilungskontingent freigegeben hat, gibt es keine Beurteilungsvoraussetzung. Wenn die Kreditkontingentierung jedoch noch nicht freigegeben wurde, kann der Kaufvertrag immer noch von der Fähigkeit des Käufers abhängen, das Darlehen zu erhalten.
Dies sind Bedenken, die mit Ihrem Immobilienmakler besprochen werden müssen, bevor Sie ein Angebot zum Kauf eines Eigenheims machen. Einige Käufer sind bequem, ein Darlehenskontingent zu entfernen, wenn ein Kreditgeber dem Käufer versichert, dass die Datei für die Finanzierung bereit ist. Wenn jedoch der Kreditgeber Bedenken hat, ist es möglicherweise keine gute Idee, die Darlehenskontingenz zu entfernen. Darlehenskontingente sprechen auch mit einem Verkäufer. Der Nachteil ist, wenn Ihr Angebot unter mehreren Angeboten ist, und die anderen Käufer sind bereit, eine Darlehenskontingenz zu entfernen oder die Frist zu verkürzen, und Sie bestehen darauf, die Kreditkontingency bis zum Abschluss intakt zu halten, wird Ihr Angebot möglicherweise nicht akzeptiert. Der Verkäufer könnte denken, dass Sie ein Problem haben, das beim Schließen Schwierigkeiten verursachen könnte.
In schwierigen Situationen wie diesen, bitten einige Hauskäufer den Kreditgeber, die Datei durch Underwriting zu genehmigen, bevor sie jemals ein Angebot zum Kauf eines Hauses machen. Die Zeichnungserlaubnis beseitigt die Angst vor Unsicherheit und stärkt das Angebot.
Zu diesem Zeitpunkt ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.