Sie könnten sich fragen, wie kann das passieren? Wie kann eine Bank einen Vorabgenehmigungsbrief ausstellen, der eine große, fette Lüge ist? Sehr leicht. Sie schließen bestimmte Informationen in dem Brief selbst aus und machen diese Ausnahmen zu Kontingenzen.
Darüber hinaus sind nicht alle Vorabgenehmigungsschreiben eine tatsächliche Vorabgenehmigung. Es gibt einen Unterschied zwischen einem Prequalifikationsbrief, einem sogenannten Prequalifikationsbrief, und einem Preapproval-Brief.
Die Unterschiede zwischen einem Prequal- und einem Pre-Approval-Brief
Eine Vorqualifikation, bei der es sich typischerweise um die Art von Vorabgenehmigungsschreiben handelt, die ein Hypothekenmakler ausgeben könnte, gibt folgende Arten von Dokumenten an:
Präqualifizierungsbrief:
- Der Kreditnehmer hat einen Kredit beantragt.
- Der Kreditbericht wurde überprüft.
- Aufgrund der gelieferten Informationen ist der Kreditnehmer qualifiziert, ein Haus zu einem vorher festgelegten Höchstpreis zu kaufen.
Vorabgenehmigung Brief:
- Der Kreditnehmer hat einen Kreditantrag abgeschlossen.
- Kredit-Scores sind gezogen und ausreichend.
- Die Beschäftigung wurde bestätigt.
- Kreditnehmer haben unterstützende Unterlagen wie Steuererklärungen und Kontoauszüge eingereicht.
- Der Kreditnehmer ist im Voraus genehmigt, um ein Haus zu einem vorher festgelegten Höchstpreis zu kaufen, bis eine Beurteilungs- und Titelrichtlinie vorliegt .
Sie können sehen, dass ein echter Pre-Approval-Brief viel mehr Gewicht hat. Aber es unterliegt auch der endgültigen Zeichnung und ist keine Garantie. Es ist subjektiv und abhängig von mehr Dokumentation und Kontrolle.
Warum eine Leerverkaufsbank um eine Vorabgenehmigung bitten würde
Die Leerverkaufsbank muss vor der Genehmigung eines Leerverkaufs einen langwierigen Prozess durchlaufen.
Die Bank wird einen BPO- Agenten beauftragen, um den Wert der Immobilie zu bewerten. Es wird einen Verhandlungsführer zuweisen. Es könnte Wochen oder Monate dauern, um eine Entscheidung über den Leerverkauf zu treffen.
Hier sind einige Fakten über Leerverkäufe zu beachten:
- Der Leerverkauf ist ein Privileg - es ist kein Recht einer der beiden Parteien.
- Die Bank hat typischerweise wenig Anreiz, den Leerverkauf zu genehmigen.
Nicht nur, dass sich der Verkäufer und die Immobilie im Allgemeinen für den Leerverkauf qualifizieren müssen, der Kreditnehmer muss qualifiziert sein, das Haus zu kaufen. Die Bank, die die Anfrage für den Leerverkauf bearbeitet, will den definitiven Beweis, dass der Käufer fähig und qualifiziert ist, zu schließen.
Die Wahrheit ist, nachdem man Wochen, vielleicht Monate, an einem Leerverkauf gearbeitet hat, ist es eine große Enttäuschung und Zeitverschwendung, wenn die Bank am Ende feststellt, dass die Käufer nicht schließen können. Wenn es zur Sache kommt und zum Underwriting, wird manchmal ein Käuferkredit explodieren. Einige der Dinge, die dazu führen, dass der Käufer abgelehnt wird, hätten am Anfang korrigiert oder entdeckt werden können, waren es aber nicht.
Dies liegt daran, dass es nicht genügend Vorschriften über die Ausstellung von Vorabgenehmigungsschreiben gibt und nicht jeder Kreditgeber Standardverfahren verwendet. Zum Beispiel ist ein FICO-Score von 720 im Allgemeinen als Minimum für einen herkömmlichen Kredit erforderlich.
Aber die großen Kreditgeber, die herkömmliche Kredite machen , bevorzugen oft ein höheres FICO-Minimum von 740, um dem Kreditnehmer einen attraktiven Zinssatz zu gewähren.
Wenn ein Kreditnehmer glaubt, dass der Kreditgeber seinen besten Zinssatz für ein FICO von 720 anbieten wird, besteht ein Konfliktpotenzial, das dazu führen könnte, dass die Transaktion storniert oder der Kreditnehmer abgelehnt wird. Die Leerverkaufbank möchte lediglich die Informationen für sich selbst überprüfen und selbst entscheiden, ob der Käufer voll qualifiziert ist.
Es ist gegen RESPA-Vorschriften für eine Bank zu verlangen, dass ein Kreditnehmer einen Kredit von dieser Bank erhalten. Es ist jedoch völlig in Ordnung, wenn eine Bank von ihrer eigenen Bank ein Vorabgenehmigungsschreiben verlangt, bevor sie den Kreditnehmer für den Leerverkauf freigibt oder dem Kreditnehmer gestattet, sein eigenes Bankeigentum zu kaufen.
Manchmal lässt eine Bank einen Kreditnehmer ein DU (Desktop Underwriting) anstelle eines Vorabgenehmigungsschreibens einreichen.
Es lohnt sich zu fragen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.