Frage: Was ist ein Short Sale Addendum?
Ein Leser fragt: "Unser Agent sagte, wir müssen einen Leerverkaufsnachtrag unterzeichnen oder der Verkäufer wird unser Leerverkaufsangebot nicht annehmen, aber er hat uns diesen Papierkram nicht gegeben. Freunde haben uns davor gewarnt, ein Dokument wie dieses zu unterzeichnen, weil sie Ich weiß, dass es irgendwie gegen uns funktioniert. Aber was können wir tun, wenn der Listing Agent sich weigert, unser Angebot anzunehmen? Und was ist eigentlich ein Leerverkaufszusatz? Brauchen wir wirklich so etwas, um ein Angebot für einen Leerverkauf zu machen? "
Antwort: Ob Sie einen Kurzverkaufszusatz verwenden, der Ihrem Angebot beiliegt, hängt zum Teil davon ab, ob dieses Formular verfügbar und in Ihrem Land allgemein verwendet wird. Viele staatliche REALTOR®-Verbände unterstützen den Leerverkaufsnachtrag, aber nicht alle von ihnen.
In der Tat können einige der Formulierungen in einem kurzen Verkaufsnachtrag von Staat zu Staat variieren. Da ich den kalifornischen Verband des REALTOR'S®-Kurzverkaufs-Anhangs am besten kenne, möchte ich die Vor- und Nachteile dieses speziellen Dokuments erläutern.
Short Sale Addendum Abschnitt 1
Da ein Leerverkauf davon abhängig ist, dass der Kreditgeber des Verkäufers zustimmt, weniger als den geschuldeten Betrag zu akzeptieren, stellt der Leerverkaufszusatz die Eventualverbindlichkeiten klar.
Es gibt auch den Zeitraum an, in dem der Käufer bereit ist, auf eine Leerverkaufserlaubnis zu warten, indem er eine Leerzeile für ein Datum einfügt, wobei 45 Tage als Standarddatum gelten. Die Genehmigung für einen kurzen Verkauf dauert in der Regel 30 Tage bis 3 bis 4 Monate oder länger.
Obwohl der Verkäufer in angemessener Weise mit den Kreditgebern zusammenarbeiten muss, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, den Leerverkauf zu schließen, wenn der Kreditgeber einen Beitrag des Verkäufers verlangt.
Meine eigene Praxis besteht darin, mindestens 90 Tage vorzuschlagen, damit der Vertrag in Kraft bleibt, auch wenn es drei Monate dauert, bis die Genehmigung vorliegt.
Short Sale Addendum Abschnitt 2
Dieser Teil gibt dem Käufer 2 Optionen bezüglich Inspektionen und Eventualitäten. Dieser Zeitraum kann entweder beginnen:
- Sofort nach der Annahme, oder
- Bei Leerverkauf Genehmigung durch die Bank (en).
Short Sale Addendum Abschnitt 3
Dieser Abschnitt bezieht sich auf die Anzahlung des Käufers und ermöglicht dem Käufer die Auswahl aus 2 Optionen:
- Geben Sie die Kaution nach Zahlungseingang des Verkäufers an den Zahlungsempfänger ab oder
- Halten Sie die Anzahlung bis zur Genehmigung des Leerverkaufs zurück.
Wenn ich Sacramento-Käufer bin, bitte ich um die Anzahlung, die von den Käufern gehalten wird, es sei denn, der Verkäufer gibt ausdrücklich an, dass das Angebot ohne eine Freigabe der Anzahlung nicht berücksichtigt wird.
Wenn ich den Verkäufer vertrete, möchte ich unbedingt die Kaution des Käufers freigeben. Ohne eine Depotfreigabe ist es für Käufer zu einfach, zu Fuß zu gehen, wenn ein besseres Geschäft zustande kommt.
Short Sale Addendum Abschnitt 4
Abschnitt 4 besagt, dass es keine Garantie gibt, dass die Bank des Verkäufers den Leerverkauf genehmigt. Darüber hinaus kann die Bank des Verkäufers verlangen, alle Angebote zu sehen und ein anderes Angebot zu wählen. Es steht dem Käufer und Verkäufer jedoch frei, die Bedingungen einer Leerverkaufsbank abzulehnen.
Short Sale Addendum Abschnitt 5
In diesem Abschnitt wird erläutert, dass dem Käufer und Verkäufer bestimmte Kosten gemäß dem Vertrag entstehen können.
Einige dieser Kosten können in die Verantwortung der Parteien fallen, wenn der Leerverkäufer sie nicht zahlt und wenn eine der Parteien storniert, können andere Gebühren als Folge der Stornierung fällig werden.
Short Sale Addendum Abschnitt 6
Wenn ich einen Leerverkaufskäufer repräsentiere, ziehe ich einen Nachtrag zum Kaufvertrag, der Abschnitt 6 aus dem Leerverkaufszusatz entfernt. Wenn ich den Verkäufer vertrete, erwarte ich generell, dass der Käufer den Leerverkaufszusatz unterzeichnet, ohne diesen Abschnitt zu entfernen.
Das liegt daran, dass dieser Abschnitt es dem Verkäufer ermöglicht, weiterhin das Haus zu zeigen und andere Angebote an die Bank zu senden. Das heißt, wenn der Verkäufer ein höheres Angebot erhält, kann der Verkäufer die Bank bitten, das höhere Angebot des Angebots anzunehmen, das der Verkäufer unterzeichnet hat.
Short Sale Addendum Abschnitt 7
Abschnitt 7 besagt, dass den Verkäufern empfohlen wird, professionelle Beratung darüber zu suchen, wie sich Leerverkäufe auf den Kredit auswirken , einschließlich gesetzlicher oder steuerlicher Konsequenzen.
Wenn der Verkäufer als Käufer einen Kaufvorschlag für einen Leerverkauf anfordert, können Sie das Risiko eingehen, dass Ihr Angebot nicht berücksichtigt wird, wenn Sie den Leerverkaufszusatz nicht unterzeichnen. Für weitere Informationen können Sie dies mit einem Immobilienanwalt diskutieren.
Bitte beachten Sie, dass jedes Jahr neue Versionen veröffentlicht werden, was bedeutet, dass die Abschnitte von Jahr zu Jahr sehr leicht variieren können.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.