Wie man bankeigene Zwangsvollstreckungen kauft
Banken besitzen Immobilien, weil die Banken die Häuser durch Zwangsversteigerung erworben haben . Häuser in den Büchern einer Bank heißen REOs, was ein Akronym für "Immobilienbesitz" bedeutet. Verwirklichen Sie, dass, wenn Banken Eigentumsurkunden zu den Häusern durch Zwangsversteigerung erhalten, es häufig ist, weil niemand auf den gerichtlichen Schritten auftauchte, um den minimalen Betrag der vorhandenen Hypothek (s) oder der Bank absichtlich das Mindestgebot zu bieten, so hoch niemand es berühren würde.
Oberflächlich gesehen mag es nicht so klingen, als wären Zwangsvollstreckungen profitabel, besonders wenn die Bank ihr Inventar auf dem freien Markt für den Betrag verkaufen möchte, der dem früheren Hypothekenschuldner gegenüber der Bank geschuldet war. Hier sind jedoch mindestens zwei Gründe, warum ein REO für Sie profitabel sein kann:
- Wenn zwei Kredite an das Eigentum gesichert wurden (was heutzutage üblich ist), schließt der zweite Kreditgeber manchmal nicht aus. Wenn der zweite Kreditgeber die Nachzahlungen an den ersten Kreditgeber nicht aufbringt und ein eigenes Zwangsvollstreckungsverfahren einleitet , wird der zweite Kreditgeber in der Zwangsvollstreckung ausgelöscht. Viele zweite Hypotheken umfassen 20% oder mehr des ursprünglichen Marktwerts .
- Die Bank möchte oft nicht auf ihrem Inventar sitzen. Da es während der Zwangsversteigerung im Gerichtsgebäude sein Mindestgebot von einem Investor oder Eigenheimkäufer nicht erhalten hat, könnte die Bank diesen REO wahrscheinlich für weniger zu Hause kaufen, nur um es loszuwerden. Hängt von seiner internen Buchhaltung ab.
REO-Listing-Agenten finden
Es gibt viele Orte online, um Zwangsversteigerungen zu finden . Sie können sie jedoch auch in MLS finden . Wenn Sie den Agenten Ihres Käufers bitten, MLS nach "REOs" zu durchsuchen, werden Sie wahrscheinlich feststellen, dass eine Handvoll Immobilienmakler darauf spezialisiert sind, REOs zum Verkauf in Ihrer Nachbarschaft aufzulisten.
Hier finden Sie Tipps zu REO Listing Agents:
- Die meisten REO- Listing-Agenten listen nur REOs auf, keine andere Art von Property.
- REO Listing Agents gewähren den Banken oft Rabatte im Gegenzug für ihr Geschäft, da diese Agenten in Volumen handeln und manchmal der Asset Manager eine Kürzung erhält.
- REO Listing Agents verdienen Geld, indem sie entweder eine Menge REOs verkaufen oder als Dual Agent agieren. Der REO-Listing-Agent erhält unter der Dual-Agentur sowohl die Listing-Provision als auch die Provision des Käuferagenten.
- Um Käuferagenten anzuziehen, bieten viele Banken dem Agenten des Käufers einen größeren Prozentsatz der Provision an, während sie die Kommission des Listing Agents diskontieren.
- REO Listing Agents repräsentieren in der Regel den Verkäufer, nicht den Käufer. Überlegen Sie, ob Sie Ihre eigene Repräsentation haben wollen.
- REO Listing Agents sind in der Regel Top-produzierende Agenten wegen des Umfangs des Geschäfts, das sie führen. Sie verbringen normalerweise nicht viel Zeit mit Käufern.
- Einige REO-Listing-Agenten sind so beschäftigt, dass sie Assistenten für Feldanrufe einstellen. Viele geben ihre private Handynummer nicht aus, was die Kommunikation erschweren kann.
Einstellung eines Agenten des Käufers
Sofern Sie nicht direkt mit Banken verhandelt haben, erhalten Sie möglicherweise eine bessere Vertretung, indem Sie Ihren eigenen Bevollmächtigten einstellen .
Bevor Sie einen Agenten auswählen, wählen Sie mehrere und interviewen Sie die Immobilienmakler , um eine gute Passform zu finden.
- Käufervertreter haben eine treuhänderische Verantwortung , um Ihre Interessen zu schützen.
- Käufervertreter vertreten nicht den Verkäufer. Auch wenn der Verkäufer seine Provision bezahlt.
- Käufer-Agenten werden in der Regel vom Verkäufer bezahlt. Das heißt, Sie müssen keinen Käufervermittler einstellen.
- Die Bevollmächtigten des Käufers können Sie auffordern, die Maklervereinbarung eines Käufers zu unterzeichnen , in der Ihnen die Pflichten des Bevollmächtigten dargelegt werden und die Angabe , wer die Provision zahlt .
- Erwägen Sie, mit einem Agenten des Käufers zu arbeiten, der Erfahrung mit REOs hat.
Verhandeln mit REOs
Wenn das Listing relativ neu für den Markt ist, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Bank nicht viel von ihrem Preis abweichen wird. Sie haben eine größere Verhandlungsmacht, wenn Sie Angebote für Häuser machen, die länger als 30 Tage auf dem Markt sind.
Hier sind weitere Tipps:
- Banken verhandeln Mengenrabatte mit Rechts- und Hinterlegungsgesellschaften. Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Treuhandfirma der Bank zu benutzen, überprüfen Sie die Gebühren, die diese Firmen Ihnen berechnen. Im Allgemeinen werden die Gebühren, die nicht von der Bank bezahlt werden, sondern vom Käufer bezahlt werden, höher sein, da Titel und Treuhandkonto diese Rabatte häufig bilden, indem sie die Käufer mehr belasten.
- Viele Banken bewegen sich weg von den typischen Schließungskosten für den Käufer. Einige Gebühren wie Überweisungssteuern , Landes- und Staatsgebühren werden vom Käufer und nicht von der Bank getragen. Banken bezahlen nicht oft für Schädlingsberichte , Reparaturen oder Garantiepläne .
- Einige Banken werden erst dann ein Gegenangebot unterschreiben, wenn alle Bedingungen mündlich zwischen den Parteien vereinbart sind.
- Erwarten Sie, dass die Bank einen eigenen Kaufvertrag oder einen Nachtrag zu Ihrem Standardkaufvertrag abschließt. Lesen Sie es gründlich und bitten Sie einen Immobilienanwalt um Rat, wenn Sie es nicht verstehen. Sie können darauf wetten, dass der Anwalt der Bank diesen Vertrag erstellt hat, und das ist nicht zu Ihren Gunsten.
- Wenn sich die Bank nicht bewegt und Sie eine Ablehnung des Angebots erhalten , warten Sie weitere 30 Tage und reichen Sie dann Ihr ursprüngliches Angebot erneut ein, wobei das ursprüngliche Datum gestrichen und Ihr neues Datum eingefügt wird.
- Sie können 10 Tage auf eine Antwort auf Ihr Angebot von der Bank warten. Sei geduldig. Ich weiß, dass es verrückt klingt, dass einige Banken lange brauchen, um zu antworten, aber sie können.
- Die Bank kann Sie auffordern, einen Kreditantrag einzureichen, damit Sie sich vorab qualifizieren können. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, von dieser Bank einen Kredit zu erhalten.
- Wenn Sie nicht bis zum festgelegten Datum des Abschlusses schließen können, kann die Bank Ihnen für jeden Tag, an dem Sie dieses Datum passieren, eine Strafe berechnen. Stellen Sie sicher, dass Sie eine Kreditvorabgenehmigung Brief von Ihrem eigenen Kreditgeber vor dem Einreichen eines Angebots haben, und erhalten Sie die Zusicherung, dass Sie die Finanzierung von Ihrem Kreditgeber ohne unerwartete Verzögerungen erhalten.
- Sie werden wahrscheinlich gebeten, das Haus "wie es ist" zu kaufen. Beim Kauf von Zwangsvollstreckungen gibt es Nachteile . Machen Sie Ihr Angebot einer Hausbesichtigung zugänglich . Einige Verkäufer in Standard- Streifen-Assets aus Zwangsversteigerungen .
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.