Der Versuch der Regierung, Closings zu vereinfachen. . .
Wenn ein HUD-1 vorher nicht kompliziert war, ist es schlimmer, nachdem die TRID-Vorschriften HUDs zugunsten von Abschlussabrechnungen abgeladen haben und wie Verkäufer-Credits erscheinen. Es sind nicht nur Hauskäufer, die die Abschlusserklärungen mit Krediten nicht verstehen, sondern auch Bankangestellte. Vor allem eine Leerverkaufsbank , die der Schlussabrechnung zustimmen muss. Die Form ist so verwickelt und schrecklich, dass viele Treuhänder es auf sich genommen haben, ein Nettoarbeitsblatt zu liefern, nur damit alle Parteien einer Immobilientransaktion herausfinden können, was vor sich geht.
Das ist Fortschritt?
Das Problem mit Verkäufer-Krediten an den Käufer bei Abschluss
Das Problem begann mit der überarbeiteten Good-Fatim-Schätzung . Es eskalierte zum HUD. RESPA entschied, dass, wenn eine Gebühr auf der Good-Faith-Schätzung angezeigt wird, aber in der Regel vom Verkäufer bezahlt wird, diese auf dem HUD reflektiert werden muss. Wenn das HUD ausgeglichen ist und eine Gebühr als Guthaben angezeigt wird, aber nicht wirklich ein Guthaben ist, muss es auch als Lastschrift angezeigt werden, was es zu einem Wash macht. Dann verschwand das HUD, ersetzt durch die abschließende Aussage.
Lässt Sie sich fragen, warum zeigen Sie es überhaupt? Warum? Weil es in der Kreditschätzung ist. Ich weiß, es lässt dich deine Haare ausziehen. Regierungsvorschriften werden Ihnen das antun.
Was ist ein Verkäuferkredit an den Käufer, der kein Kredit ist?
Beginnen wir mit der Prämisse, dass Credits im Allgemeinen als Pluszahl und Debts als Minuszahl dargestellt werden. Wenn Sie 100 € hinzufügen und dann 100 € subtrahieren, haben Sie null.
Zweitens werden bestimmte Abschlusskosten in vielen Teilen des Landes typischerweise vom Verkäufer bezahlt.
In manchen Gebieten ist es auch üblich, diese Gebühren zu teilen. Das Problem tritt auf, wenn es für den Verkäufer örtlich üblich ist, eine bestimmte Gebühr zu bezahlen, diese Gebühr jedoch in der Kreditschätzung des Käufers aufgeführt ist. Beispiele für diese Arten von Gebühren sind:
- Inhabertitel Versicherungspolice , auch bekannt als CLTA / ALTA Hausbesitzer-Politik.
- Abwicklungsgebühr, auch Escrow-Gebühr genannt
- County Transfer Taxes, auch bekannt als Übertragungssteuer
Die oben genannten Gebühren, die im Kaufvertrag als vom Verkäufer bezahlte Gebühr ausgewiesen werden, würden in der Schlussabrechnung als Kredit vom Verkäufer an den Käufer wiedergegeben. Da diese Gebühren dem Käufer vom Verkäufer nicht wirklich gutgeschrieben werden, werden sie dem Käufer als eine Belastung angezeigt, die sie ausnutzt.
Aber oh, verursacht dieses Verfahren alle, von Joe Blow Hauskäufer bis Bankmanager, um ihre Augäpfel herauszuklauen. Sie sind in Agonie. Und wir können es nicht reparieren, wenn die Regierung es nicht repariert. Wenn die Regierung versucht, das zu ändern, habe ich das Gefühl, dass es nur noch schlimmer werden wird. Es scheint also, als wäre dies ein Catch 22.
Aus diesem Grund hoffe ich, dass diese einfache Erklärung des Problems mit sogenannten Verkäuferkrediten an den Käufer auf der Schlussabrechnung dazu führen wird, dass eine Person weniger oft in einer Türöffnung hin und her pendelt - nur weil es sich so anfühlt gut, wenn du aufhörst.
Warum Verkäufer Credits auf dem HUD Probleme für Short-Sale-Banken verursachen
Leerverkäufer haben Richtlinien von Investoren festgelegt. Diese Richtlinien beschreiben, wie eine Bank die Genehmigung von Gebühren bei einem Leerverkauf handhaben kann. Einige Richtlinien verbieten dem Käufer Kredite, und einige Richtlinien haben eine Grenze für den Prozentsatz, der an den Käufer gezahlt wird.
Wenn ein Verhandlungsführer, der mit einer Abschlusserklärung nicht vertraut ist, sieht, dass dem Käufer ein Kredit notiert wird, wird diese Person oft verlangen, dass die Gebühr entfernt wird. Es ist schwierig, einige Leute dazu zu bringen zu verstehen, dass die Gebühr bereits als Lastschrift gelöscht wird. Sie können dies in Schwarz und Weiß direkt vor ihren Gesichtern sehen, aber es registriert sich nicht oben. Sie wissen nur, dass der Verkäufer dem Käufer keinen Kredit geben kann.
Ein Escrow-Beauftragter oder Closing-Agent darf eine Abschlusserklärung nicht ändern. Die Gebühren müssen wie gesetzlich vorgeschrieben ausgewiesen sein. Gebühren können nicht gemischt werden, um der Laune eines Verhandlungsführers für Leerverkäufe zu entsprechen.
Ich kann Unterhändlern einen RESPA Link schicken, der die Regeln erklärt, aber viele verstehen das immer noch nicht. Also, wenn du einer dieser Leute bist, fühle dich nicht schlecht wegen deiner Ignoranz. Viele Menschen sind verwirrt und im selben Boot wie Sie.
Ich möchte sagen: möge es sinken, aber ich bin zu höflich. Denn die Wahrheit ist, dass diese Gebühren kein Kredit für den Käufer sind.
Wenn Sie immer noch verwirrt sind, nachdem Sie alle diese Informationen gelesen haben, ist es vielleicht eine gute Idee, eine andere Arbeitslinie in Betracht zu ziehen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.