Wie viel ist Ihr Leerverkauf heute wert?
Um einen Leerverkauf richtig zu bewerten, muss man einen zarten Tanz choreografieren, indem man ein Angebot unterbreitet und die Bank dazu bringt, in dieses Angebot einzukaufen.
Darüber hinaus ist Zeit, wenn eine Inverzugsetzung eingereicht wurde, von entscheidender Bedeutung. In diesem Fall verbleiben nur noch so viele Tage im Kalender, bevor ein Leerverkäufer das Haus zur Zwangsversteigerung verlieren kann.
Preis es falsch, und das Haus ist standardmäßig auf die Bank. Das ist einer von vielen Gründen, warum es wichtig ist, einen erfahrenen Makler für Leerverkäufe zu engagieren . Der Leerverkaufspreis muss für die folgenden fünf Parteien attraktiv sein:
- Die Leerverkaufsbank.
Da Leerverkäufe von der Notierung an gerechnet mindestens 3 Monate dauern können, sollte der Preis auf schwebenden Verkäufen basieren, die zu vergleichbaren Verkäufen bei Abschluss werden. In der Regel akzeptieren Banken ein Angebot, das im Rahmen vergleichbarer Umsätze bewertet wird . Die Bank wird außerdem einen unabhängigen Agenten beauftragen, um den Wert der umliegenden Häuser zu bewerten.
- Der Käufer.
Leerverkäufer wollen unter Markt kaufen; Sie wollen ein gutes Geschäft. Ansonsten haben die Käufer wenig Anreiz, 90 Tage oder mehr zu warten, um einen Leerverkauf zu schließen. Verkäufer werden das Auge eines Käufers auf sich ziehen, wenn das Haus unter der Konkurrenz preislich ist. Aber ein niedrigerer Preis könnte von der Leerverkaufsbank nicht akzeptiert werden. Banken akzeptieren generell keine Billigangebote, unabhängig davon, was ein Käufer hoffen könnte.
- Der Agent des Käufers.
Leerverkäufe stehen nicht auf der Liste der bevorzugten Transaktionen eines Käufers . Käufer-Agenten verdienen in der Regel eine niedrigere Provision für Leerverkäufe, die Geschäfte dauern länger zum Schließen und manchmal schließen sie überhaupt nicht. Die Aufzählung muss dem Agenten des Käufers versichern, dass es die investierte Zeit wert ist. Und der Preis muss immer noch vernünftig sein. Einige Käufer-Agenten, die es nicht besser wissen, werden einem Käufer sagen, dass sie auf einen niedrigen Preis springen müssen, aber diese schließen normalerweise nicht.
- Der Kreditgeber des Käufers
Ein Käufer und ein Verkäufer können zu einem gegenseitig vereinbarten Preis kommen, aber der Kreditgeber des Käufers wird seinen eigenen Gutachter einstellen, um den Marktwert zu bestimmen. Dies bedeutet, dass das Haus im Einklang mit den vergleichbaren Verkäufen beurteilt werden muss. Preisgestaltung zu niedrig ist selten ein Problem. Aber wenn es zu hoch bewertet wird, wird es nicht bewerten, und entweder muss der Käufer die Differenz in Bargeld bezahlen oder der bevorstehende Verkauf wird explodieren. Wenn die Schätzung niedrig ist, wird ein revidierter Leerverkaufszustimmungsbrief von der Leerverkaufsbank benötigt, und nicht jede Bank wird zustimmen, den Preis auf den neuen Schätzwert zu senken.
- Der Verkäufer.
Einige Arten von Leerverkäufen unterliegen Mängelentscheidungen und Hypothekenschuldensteuer , was bedeutet, dass Verkäufer den höchstmöglichen Preis erhalten müssen. Attraktive Preise fördern mehrere Angebote , und mehrere Angebote neigen dazu, den Preis zu erhöhen. Verkäufer, die möglicherweise Steuern auf die Differenz zahlen müssen oder einen Geldbeitrag zahlen müssen, kümmern sich sehr um den Verkaufspreis dieses Leerverkaufs.
An alle fünf dieser Einrichtungen zu appellieren mag aufgrund der gegensätzlichen Interessen der beteiligten Parteien unmöglich erscheinen, aber es ist möglich. Es gibt eine Kunst, einen Leerverkauf zu preisen. Ich kann ehrlich berichten, dass viele meiner Short-Listings in Sacramento - in unserem weichen Markt - mehrere Angebote erhalten.
Sie sind korrekt berechnet.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.