Der Short-Verkauf-HUD-Genehmigungsprozess

Wie man die Leerverkaufsbank erhält, um Abwicklungsgebühren zu genehmigen

Im Short-Sale-Prozess beschäftigen sich Leerverkäufer mit zwei verschiedenen Arten von HUD-Genehmigungen. Zuerst genehmigt die Bank das vorläufig geschätzte HUD-1 . Kurz vor dem Schließen genehmigt die Bank das finale HUD.

Was ist ein HUD? Warum wollen Banken ein HUD?

Das HUD-1 ist ein RESPA-Dokument, das alle Belastungen und Gutschriften einer Immobilientransaktion einheitlich beschreibt. Ein HUD ist tatsächlich zum Vorteil des Käufers.

Es ist nicht für die Leerverkaufsbank und ist wirklich nichts von dem Geschäft der Leerverkaufsbanken, abgesehen von den Gebühren, die vom Verkaufspreis abgezogen werden. Wenn überhaupt, bezieht das HUD die Bank des Käufers ein, nicht die Bank des Verkäufers.

Aber das hält eine Leerverkaufsbank nicht davon ab, im Genehmigungsverfahren nach ihnen zu fragen und Änderungen zu verlangen. Glücklicherweise benötigt nicht jede Bank eine HUD-Genehmigung. Zum Beispiel, viele Junior-Halter akzeptieren keine HUDs. Das liegt daran, dass die meisten junior Lienhaber kümmern nur über die Höhe des Schecks, der an sie zu zahlen ist.

Der Verkaufspreis, wer zahlt was und wie viel Provision bezahlt wird, sind die zweiten Pfandrechtsinhaber ziemlich locker. Es ist nicht umgekehrt. Der primäre Pfandgläubiger kümmert sich sehr darum, wie viel dem Pfandschuldner bezahlt wird und wer es bezahlt. Es gibt einige Umstände, in denen zweite Kreditgeber versuchen, Verkäufer dazu zu bringen, Hypothekenbetrug zu begehen. Das liegt daran, dass die zweiten Kreditgeber vermuten, dass die ersten Kreditgeber das HUD ablehnen werden, wenn der Verkäufer ihnen große Geldbeträge zahlt, also sagen sie den Verkäufern, dass sie das Gesetz brechen sollen.

Was Banken auf einem HUD für einen Leerverkauf prüfen

Die offensichtlichste und wichtigste Nummer auf einem HUD ist der Verkaufspreis. Manchmal kann eine Bank sagen, dass sie einen bestimmten Betrag saldieren muss, und dieser Nettobetrag könnte mehr als das Netto auf dem HUD sein. In diesen Situationen ist der beste Weg, um die Bank mehr Geld zu vernetzen, der Käufer zu bitten, den Kaufpreis zu erhöhen.

Die von den Banken genehmigten Einkaufspreise basieren selten auf einer umfassenden Beurteilung. Mit so viel Geld auf dem Spiel, würde man denken, dass eine Bank einen unabhängigen Gutachter anstellen würde, um Wert zu bewerten. Die meisten Banken bezahlen jedoch einen zufälligen Immobilienmakler - nicht unbedingt einen Nachbarschaftsspezialisten -, um der Bank eine abscheuliche Meinung zu geben, was ein BPO ist . Sie zahlen $ 50 bis $ 100 für ein BPO. Dies ist ein hervorragendes Beispiel für Penny Wise und Pfund dumm wie Ihre Mutter zu sagen pflegte.

Dies ist der Grund, warum viele Leerverkäufer einen Leerverkauf genauso bewerten, wie ein BPO-Agent Wert verleihen wird, weil sie nicht mit der Leerverkaufsbank kämpfen wollen. Es spielt keine Rolle, ob der Verkaufspreis ein Marktwert ist, solange er dem BPO entspricht.

Die Bank prüft dann die anderen Gebühren, die dem Verkäufer auf dem HUD berechnet werden. Sie fragen sich vielleicht, wer der Verkäufer eines Leerverkaufs ist , und diese Person ist der Verkäufer. Die Bank genehmigt einfach die Gebühren, die der Verkäufer zahlen wird. Normale Gebühren für die Abschlusskosten eines Verkäufers sind:

Arten von Gebühren, die Leerverkaufsbanken auf einem HUD ablehnen

Hin und wieder wird eine Bank zustimmen, für einen Schädlingsbericht oder eine Hausgarantie zu zahlen, aber selten. Banken zahlen fast nie für Reparaturen bei einem Leerverkauf . Es ist auch sehr ungewöhnlich, dass eine Bank anfallende HOA-Gebühren oder UCC-Anmeldungen bezahlt.

Wenn die Bank eine bestimmte Gebühr nicht autorisieren wird, sagen Sie zum Beispiel, dass sie die Escrow-Gebühr von 1.500 $ auf 500 $ reduzieren möchte, was passiert dann mit dem Restbetrag? Jemand muss diese Gebühr bezahlen. Es könnte der Verkäufer sein oder es könnte der Käufer sein. Escrow könnte beschließen, seine Gebühr zu reduzieren, aber das ist unwahrscheinlich.

Wahrscheinlich ist das größte Problem, das mit einem Kurzzeit-HUD verbunden ist, die Tatsache, dass viele Unterhändler nicht wissen, wie man sie liest. Sie verstehen nicht, dass Verkäufer Credits auf einem HUD nicht immer ein Kredit an den Käufer sind.

Änderungen in RESPA erfordern, dass alle Gebühren, die sich auf die gutgläubigen Schätzungen des Käufers widerspiegeln, dem Käufer als Kredit gelten, wenn sie vom Verkäufer bezahlt werden. Was Verhandler nicht erkennen, ist, dass sie sich auch als Lastschrift ausweisen, die den Kredit an den Käufer auswäscht. Versuchen Sie, einem Angestellten mit einer Stundenzahl von $ 8 diesen zu erklären.