Was ist profitabler: Zwangsvollstreckungen, Leerverkäufe oder REOs?
Ohne spezialisiertes Wissen über den Kauf einer Zwangsvollstreckung, Leerverkauf oder REO, könnten Sie sich jedoch in einem gefährlichen Gebiet befinden.
Zum Beispiel, während viele Leerverkäufe Zwangsversteigerungen sind, sind nicht alle Zwangsversteigerungen Leerverkäufe und nicht jeder Leerverkauf ist in Zwangsversteigerung. Um die Sache noch komplizierter zu machen, sind REOs auch keine Leerverkäufe, aber einige beabsichtigte Leerverkäufe können als REO enden.
Was ist eine Abschottungseigenschaft?
Eine Abschottungseigenschaft ist ein Haus in Zwangsvollstreckung - wenn eine Bekanntmachung des Verzugs in den öffentlichen Aufzeichnungen eingereicht wurde. Das bedeutet, dass der Eigentümer die Hypothekenzahlungen eingestellt hat und der Kreditgeber mitgeteilt hat, dass die Immobilie, wenn die Zahlungen nicht auf den neuesten Stand gebracht werden, dem Höchstbietenden verkauft wird.
Kreditgeber können aus anderen Gründen ausschließen, aber der häufigste Grund Kreditgeber eine Anzeige des Ausfalls ist, wenn ein Kreditnehmer ist mindestens zwei Zahlungen im Rückstand.
Wenn der Hauseigentümer den Kredit nicht aktuell bringt, wird der Kreditgeber das Eigentum vom Eigentümer wegnehmen. Der letzte Schritt, den der Kreditgeber nach Ablauf einer bestimmten Frist unternimmt, ist zu versuchen, die Immobilie bei einem öffentlichen Verkauf zu versteigern .
Nicht alle Häuser, die in die Zwangsversteigerung fallen, werden öffentlich verkauft, weil die Eigentümer das Recht haben, Nachzahlungen bis zu einem gewissen Punkt zu leisten, dessen Zeitpunkt von Staat zu Staat unterschiedlich ist.
Immobilieninvestoren und Hauskäufer sehen Gewinn beim Kauf von Zwangsversteigerungen, weil sie oft die Immobilie für den geschuldeten Betrag kaufen können und das Eigenkapital des Eigenheimbesitzers kostenlos abholen.
Wie sich das kalifornische Recht auf Zwangsversteigerungen / Leerverkäufe auswirkt
Staaten haben unterschiedliche Gesetze für Zwangsversteigerungen und einige folgen dem kalifornischen Recht . Um Ihre Rechte als Abschottungskäufer vollständig zu verstehen, wenden Sie sich an einen örtlichen Immobilienanwalt. Es ist jedoch zu bedenken, dass ein Immobilienmakler in Kalifornien lange Zeit keinen Abschottungsinvestor darstellen konnte, wenn alle folgenden vier Aussagen zutreffen würden:
- Das Heim ist der persönliche Wohnsitz des Verkäufers.
- Das Anwesen ist ein Einfamilienhaus oder 2 bis 4 Einheiten .
- In den öffentlichen Unterlagen wurde eine Verzugserklärung gegen die Immobilie eingereicht.
- Der Käufer des Anlegers wird das Eigentum nicht besetzen.
Wenn jedoch eine dieser vier Aussagen falsch war, durfte ein Agent in Kalifornien Käufer vertreten, insbesondere wenn der Käufer das Haus bewohnen würde. Um jedoch einen Investor zu vertreten, verlangt das CA-Recht, dass ein Immobilienmakler eine Anleihe platziert. Eine solche Bindung ist im Bundesstaat Kalifornien nicht verfügbar. Daher waren viele Käufer in Kalifornien gezwungen, auf eigene Faust zu handeln.
Ein kalifornisches Gericht entschied 2007, dass die Anleihebedingung nicht durchsetzbar sei. Die California Association of Realtors stellte daraufhin ein spezielles Paket von Formularen zur Verfügung, mit denen Agenten Investoren vertreten können.
Machen Sie sich klar, dass Sie als Investor verpflichtet sind, das Home Equity Sales Act einzuhalten. Neben anderen Anforderungen haben Verkäufer, die in Zwangsvollstreckung sind, das Recht, eine Transaktion innerhalb von fünf Tagen rückgängig zu machen (zu stornieren). Anleger müssen dem Verkäufer dieses Recht mitteilen, einschließlich einer Kopie des Formulars, das die Verkäufer stornieren wird.
Die Nichteinhaltung des Home Equity Sales Act führt zu hohen Strafen, einschließlich einer Bestimmung, die dem Verkäufer das Recht einräumt, den Verkauf bis zu zwei Jahre nach dem Verkauf des Anlegers zu stornieren und das Eigentum zurück zu erhalten. Du hast das richtig gelesen. 2 Jahre.
Als Investor, bevor Sie sich entscheiden, ein Haus in Zwangsvollstreckung zu kaufen, indem Sie die Nachzahlungen an den Kreditgeber, geben Sie dem Verkäufer ein paar Dollar und die Aufzeichnung einer Tat, rufen Sie einen Immobilienanwalt .
Was ist eine Leerverkaufsimmobilie?
Ein Leerverkauf findet statt, wenn ein Hausbesitzer in Zwangsvollstreckung ist, aber bevor das Eigentum zur öffentlichen Versteigerung geht.
Bei einem Leerverkauf muss ein Kreditgeber zustimmen, weniger als den Betrag zu akzeptieren, der auf dem Grundstück geschuldet wird.
Im Gegensatz zu einer Zwangsvollstreckung kaufen Anleger das Haus in der Regel für noch weniger, da die Anleger weder das bestehende Darlehen abzahlen noch die Rückzahlungen aufholen. Investoren schlagen eine Abmachung mit dem vorhandenen Verleiher ein, weniger als zu nehmen, was der Verleiher kommt, um mit einer Zwangsversteigerung zu vermeiden.
Es ist ein Mythos, dass Kreditgeber keinen Deal mit einem Investor abschließen, es sei denn, der Verkäufer ist auf die Verpflichtung des Verkäufers zurückgefallen, rechtzeitige Hypothekenzahlungen zu leisten . Verkäufer müssen nicht in Verzug sein, damit ein Leerverkauf stattfindet. Für einen Käufer, der das Haus besetzen möchte, ist der Kauf eines Leerverkaufs finanziell sinnvoll.
Was sind REOs - Immobilienbesitz?
- Der Kauf eines REO ist vergleichbar mit dem Kauf eines Leerverkaufs, mit der Ausnahme, dass das Eigentum bereits dem Kreditgeber gehört.
- Die Immobilie wurde vom Kreditgeber durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen erworben.
- Oftmals werden Kreditgeber wieder in Besitz genommene Häuser für weniger als das letzte Darlehensguthaben verkaufen.
- Bankeigene Immobilien werden als REOs bezeichnet, was bedeutet, dass der Kreditgeber den Status "Staat" hat.
Banken besitzen das Eigentum, wenn niemand bei der öffentlichen Versteigerung genug bietet, um den geschuldeten Betrag gegen das Grundstück zu decken. REO-Häuser werden oft als der beste Weg angesehen, um eine notleidende Immobilie zu kaufen, weil der Verkäufer bereits aus dem Bild ist. Es sind nur der Investor, der Agent des Investors, die Bank und der Agent der Bank, die die Transaktion verhandeln. Einige REOs können direkt vom Kreditgeber erworben werden.
Für weitere Informationen wenden Sie sich an einen Immobilienanwalt.