Das B von einem kooperativen Short-Sale-Programm könnte eine Relocation Assistance bezahlen
Bevor ich Ihnen sage, wie Sie einen kooperativen Leerverkauf der Bank of America machen, habe ich eine Offenlegung für Sie. Als sich die Aktie der Bank of America im einstelligen Bereich bewegte, kaufte ich einen Haufen davon. Das ist, weil ich glaube, unabhängig davon, was Sie hören, dass die Bank of America mit ihren Leerverkäufen und notleidenden Eigenschaften die Ecke gedreht hat. Kooperative Leerverkäufe wurden gestrafft.
Ich habe lange Zeit Leerverkäufe verkauft, also war ich Anfang 2005 mit einem Leerverkauf der Bank of America dort .
Ich kenne den Schmerz - die Qual, die Qual - erste Hand. Seit 2010, als die Bank of America zu Equator wechselte, begann sich der Leerverkaufsprozess dramatisch zu verbessern.
Aufgrund einer proaktiven Haltung gegenüber einer reaktiven Haltung hatte die Bank of America ihre Zustimmung von 12 auf 18 Monate auf 2 bis 3 Monate verkürzt. Einige Leerverkäufe wurden in nur vier Wochen genehmigt. Aber der Cooperative Short Sale war ein anderes Tier. Auch wenn der bestehende Kredit bei Countrywide gewesen wäre, war der kooperative Leerverkauf fast automatisch.
Warum die Bank of America den Cooperative Short Sale anbietet
Banken sind nicht daran interessiert, ihren Kunden das Leben zu erleichtern, geschweige denn ihre Leerverkäufer. Banken sind im Geschäft, um Profit zu machen. Der Hauptgrund, warum die Bank of America den Cooperative Short Sale initiiert hatte, war, den Gewinn der Bank zu steigern.
Die Bank hatte in den Anfangsjahren von Leerverkäufen einige Probleme:
- Schlechter Ruf, wenn es zu lange dauert, um Leerverkäufe zu verarbeiten
- Aufgrund der langen Zeit, um einen Leerverkauf zu kaufen, machten die Käufer Lowball-Angebote .
- Unsicher, wie man einen Leerverkauf tätigte , beurteilten viele Agenten unangemessen kurze Verkäufe.
Es scheint, dass die Bank of America zu dieser Schlussfolgerung kam: Wenn die Bank of America den Listenpreis des Leerverkaufs wählen und diesen Leerverkauf im Voraus durch einen Cooperative Short Sale genehmigen könnte, würde sie die Kontrolle über den Leerverkauf erlangen.
Die Bank würde auch die Chancen deutlich erhöhen, dass ein Käufer den Marktwert bezahlen würde, wenn ein Käufer nicht gezwungen wäre, Monate und Monate auf dieses Verkaufsschreiben zu warten.
Wie man einen kurzen Verkauf der Bank of America Cooperative macht
Sie können einen Immobilienmakler beauftragen, wenn Sie wollen, aber es ist kein notwendiger Schritt, um für den Leerverkauf vorbewirtschaftet zu werden. Ich half meinen Verkäufern, dass sie vorgenehmigt wurden, aber nicht jeder Leerverkäufer bietet diese Art von Service an, weil wir nicht dafür bezahlt werden. Hier ist die alte Art, wie das Programm auf den Punkt gebracht wurde:
- Schreiben Sie einen Härtebrief .
- Senden Sie den Härtebrief an die Bank und bitten Sie die Bank, einen Cooperative Short Sale zu machen.
- Folge wöchentlich mit der Bank of America, um sicherzustellen, dass dein Cooperative Short Sale bearbeitet wird.
Die Bank könnte andere Dokumente anfordern, könnte dies aber nicht tun. Das Programm wurde gestrafft. Dies bedeutete, dass die Bank einen Kreditbericht erstellen würde. Wenn Ihr FICO- Score sehr niedrig und Ihre Kreditauskunft schlecht wäre, würde die Bank of America wahrscheinlich keine Unterlagen anfordern. Es würde einfach Ihren Cooperative Short Sale genehmigen. Dieser Prozess dauerte zwischen 30 Tagen und ungefähr 3 Monaten.
Anfang Mai 2012 änderte sich das Programm. Die neuen Regeln erlaubten Ihrem Immobilienmakler, den Kooperativen Leerverkauf in Equator für Sie ohne einen Härtefall zu initiieren.
Wenn Sie einen strategischen Leerverkauf machen wollten, bat die Bank um Nachweise. Die Bank könnte auch nach einem Verkäuferbeitrag fragen. Aufgrund von SB 458 war ein Beitrag im Bundesstaat Kalifornien nicht erlaubt. Aber die Schönheit eines Cooperative Short Sale war der Verkaufspreis wurde genehmigt und der Verkäufer wurde genehmigt. Der Cooperative Short Sale bezahlte auch einen Verkäufer in Höhe von $ 2.500 bis $ 3.000 in Relocation Assistance, vorausgesetzt der Verkäufer war qualifiziert. Wirf die HIN-Initiative hinein und das Geld könnte sich vervierfachen. Ich hatte einige Verkäufer, die 20.000 Dollar erhielten.
Nachdem der Verkäufer ein Angebot erhalten hat, wird die Bank of America innerhalb von 10 Werktagen auf das Angebot des Käufers antworten. Ich hatte das nicht passiert - es war näher an 30 - aber das war immer noch eine gute Reaktionszeit, und es war möglich, dass diese Dateien keine Portfolio-Kredite waren.
Der Vorteil war, dass es keine Überraschungen gab.
Nachteile für den Cooperative Short Sale der Bank of America
- Falsche Preisgestaltungsmöglichkeit
Nachdem der Cooperative Short Sale genehmigt wurde, hat Ihr Leerverkäufer das Haus aufgeführt und zum genehmigten Leerverkaufspreis gehandelt. Hoffentlich war das ein realistischer Preis. Wenn es nicht war, warst du abgespritzt. Das war das Risiko, am Cooperative Short Sale-Programm teilzunehmen.
- Tat in Lieu.
Seien Sie sich bewusst, wenn Ihr Haus nicht verkauft wurde, erlaubte das Programm für eine automatische Tat-an-Stelle der gerichtlichen Verfallserklärung . Sie könnten Ihr Haus verlieren, wenn Sie nicht als Leerverkauf verkaufen könnten. Aber Verkäufer haben das in Betracht gezogen, wenn Sie es sowieso verlieren wollen, was ist der Unterschied?
- Zweiter Darlehensgeber / MI Refusal.
Wenn Sie zwei Kredite für einen Leerverkauf haben , benötigen Sie immer die Genehmigung des zweiten Kreditgebers zur Teilnahme. Wenn der zweite Kreditgeber durch eine Zwangsversteigerung mehr Geld verdienen würde, könnte der Kreditgeber sich weigern, den Leerverkauf zu genehmigen. Wenn der Kredit überdies eine Hypothekenversicherung hat , musste die MI-Gesellschaft auch den Verkauf genehmigen.
Ob die Bank of America all diese Jahre später einen kooperativen Leerverkauf in Betracht zieht, wird höchstwahrscheinlich jetzt von Fall zu Fall beurteilt. Am besten rufen Sie die Bank an und fragen, ob das Programm noch existiert. Es könnte nicht sein.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.