Frage: Was macht ein Short Sale Listing Agent?
Ein Leser fragt: "Als Hauskäufer zum ersten Mal scheint es, dass jedes Haus, das wir kaufen wollen, ein Leerverkauf ist . Wir haben Freunde, die einen Leerverkauf gekauft haben, und sie sagten, wenn sie es tun müssten, hätten sie es nie getan Sie sagten, das größte Problem sei, nicht zu wissen, was vor sich gehe, und ihr Agent sagte ihnen, dass seine Hände gebunden waren, weil alles dem Listing Agent überlassen wurde. Was bedeutet das? Was macht ein Agent für Leerverkäufe?
Antwort: Es kann sehr frustrierend sein, ein Käufer eines Leerverkaufs zu sein. Das ist, weil es sehr wenig gibt, was Sie als Käufer in einem Leerverkauf tun können, um es glatter oder schneller zu bewegen. Es gibt viele Dinge, die du nicht tun kannst. Dinge, die nur der Makler für Leerverkäufe tun kann.
Was kann ein Käufer bei einem Leerverkauf machen?
Bevor wir darüber sprechen, was ein Makler für Leerverkäufe tut, schauen wir uns an, was ein Käufer tun kann, um einen Leerverkauf voranzutreiben. Es gibt Käuferpflichten in einem Leerverkauf. Sie sind:
- Wenn Ihr Kaufvertrag elektronisch unterschrieben ist, drucken Sie ihn aus und unterschreiben Sie ihn mit einem Tintenschreiber. Unterschreiben Sie einfach Ihre Initialen und Signaturen. Geben Sie es Ihrem Agenten, um ihn an den Listungsagenten zu liefern. Die Bank könnte dies verlangen, weil nicht jede Bank digitale Signaturen akzeptiert. Sogar heute noch.
- Stellen Sie sicher, dass Ihr Vorabankündigungsschreiben innerhalb der letzten 30 Tage ein aktuelles Datum hat. Viele Pre-Approval-Briefe sind nur für einen begrenzten Zeitraum gut. Lassen Sie Ihren Pre-Approval-Brief nicht ablaufen.
- Wenn der Makler Sie bittet, einen Nachtrag zu unterschreiben oder ein notariell beglaubigtes Dokument für die Bank zu erhalten, tun Sie dies umgehend. Eine Verzögerung bei der Rückgabe eines solchen Dokuments könnte die Leerverkaufsverhandlungen verzögern oder beenden .
- Verändern oder ändern Sie Ihre finanzielle Situation nicht, während Sie auf die Genehmigung eines Leerverkaufs warten. Wenn Sie einen größeren Kauf tätigen, könnten Sie ein Problem mit Ihrem Darlehen verursachen. Reduzieren Sie keine Ersparnisse und legen Sie keine ungewöhnlichen Kosten auf eine Kreditkarte.
- Sei geduldig. Versuchen Sie nicht, sich Häuser online anzuschauen oder Häuser zu öffnen. Sie haben Ihre Auswahl getroffen. Sie werden sich verrückt machen, wenn Sie sich nicht auf diesen Kauf konzentrieren. Wenn Sie nicht verpflichtet sind, dieses Haus zu kaufen, kaufen Sie es nicht.
Was ein Short Sale Listing Agent für die Abwicklung eines Leerverkaufs tut
Sie sollten herausfinden, ob der Leerverkäufer seine eigenen Verhandlungen führt oder ob der Agent einen Dritten zur Verhandlung einstellt. Es ist fast immer besser, wenn der Vermittler die Verhandlungen persönlich führt. Ein Verhandlungsführer von Dritten vertritt den Verkäufer selten und kann nicht mit Konflikten, Problemen oder irrationalen Forderungen umgehen, von denen alle drei in Leerverkäufen vorherrschen.
Hier sind die typischen Aufgaben und Verantwortlichkeiten eines Leerverkäufers:
- Paketiert die von der Bank des Verkäufers verlangten Dokumente und sendet diese Dokumente an die Bank.
- Fordert aktualisierte Kontoauszüge und Gehaltsabrechnungen von den Verkäufern an und sendet diese Dokumente an die Bank.
- Ordnet die geschätzte Abschlusserklärung an und sendet sie an die Bank.
- Koordiniert die Bemühungen der Bank, ein BPO zu erhalten.
- Bereitet eine CMA auf die Bank vor und liefert sie aus.
- Verhandelt Angebotspreis und Pfandrecht mit dem ersten Kreditgeber.
- Verhandelt Forderungen des zweiten Kreditgebers, falls vorhanden.
- Überprüfen Sie wöchentlich mit dem Kreditgeber, um sich über den Status zu erkundigen und ob andere Dokumente benötigt werden.
- Liefert Updates für den Agenten des Käufers, sobald sie geschehen.
- Ordnet den vorläufigen Titelbericht an.
- Entspricht den Forderungen der Leerverkaufsbank, die zwar lächerlich erscheinen, aber dennoch erforderlich sind.
- Weist den Verkäufer an, eine rechtliche und steuerliche Beratung einzuholen, wenn der Vertreter des Leerverkaufs anerkennt, dass ein solcher Rat gewährt wird.
- Überprüft den Kurzverkaufszustimmungsbrief , um sicherzustellen, dass er mit der geschätzten Schlussabrechnung übereinstimmt.
- Erhält eine Haftungsfreistellung für den Verkäufer, falls eine solche Freigabe möglich ist.
- Liefert den Leerverkaufszustimmungsbrief an alle am Leerverkauf beteiligten Parteien.
- Koordiniert den Zugang zum Haus für die Hausinspektion des Käufers.
- Berichte schließen Dokumente und / oder nehmen an dem Abschluss teil.
Jede kleine Aufregung auf dem Weg kann den Leerverkauf ins Chaos stürzen.
Es liegt in der Verantwortung des Leerverkaufsagenten, es wieder zusammenzusetzen, alle Teile mitzusummen und die Erwartungen der Parteien durch Kommunikation und Aktualisierungen zu verwalten.
Dies ist keine einfache Aufgabe, auch wenn es sich ziemlich einfach anhört. Es ist der Grund, dass viele Agenten lieber eine Flasche Lebertran trinken, während sie sich mit einem Hockeyschläger auf den Kopf schlagen, als einen Leerverkauf. Leerverkäufer, die auf Leerverkäufe spezialisiert sind, wissen, wie man mit unvorhersehbaren Ereignissen umgeht und bereit sind, mit dem Unbekannten umzugehen. Jeder Tag ist anders.
Es erfordert Geduld, Geschicklichkeit und lässt nie das große Ganze los: den Leerverkauf zu schließen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.