Ein Leitfaden für Käufer und Verkäufer
Diese Seite befasst sich mit der Vermietung von eigenen Transaktionen mit einem Haus, aber es gibt andere Arten von Programmen da draußen.
Was ist Miete zu besitzen?
Mietkauf ist eine Möglichkeit, im Laufe der Zeit etwas zu kaufen oder zu verkaufen, was dem Käufer eine "Option" gibt, die er irgendwann in der Zukunft kaufen kann.
Bei einem traditionellen Kauf und Verkauf schließen Käufer und Verkäufer den Kauf mehr oder weniger unmittelbar nach der Zustimmung zu den Bedingungen ab (bei Abschluss), aber die Miete ist anders.
Bei einer Mietvereinbarung erklären sich Käufer und Verkäufer mit der Möglichkeit einer Veräußerung zu einem späteren Zeitpunkt einverstanden. Letztendlich entscheidet der Mieter / Käufer, ob die Transaktion tatsächlich stattfindet. In der Zwischenzeit leistet der Käufer Zahlungen an den Verkäufer, und ein Teil dieser Zahlungen reduziert (normalerweise) das Geld, das benötigt wird, um das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen.
Warum kaufen mit Miete zu besitzen?
Mietprogramme können für Käufer attraktiv sein, insbesondere für diejenigen, die innerhalb weniger Jahre eine stärkere finanzielle Position erwarten.
Kaufen mit schlechtem Kredit: Käufer, die sich nicht für ein Wohnungsbaudarlehen qualifizieren können, können ein Haus mit einer Mietvereinbarung kaufen. Im Laufe der Zeit können sie an der Wiederherstellung ihrer Kredit-Scores arbeiten , und sie können in der Lage sein, einen Kredit zu bekommen, sobald es endlich Zeit ist, das Haus zu kaufen.
Kaufpreissicherung: In Märkten mit steigenden Eigenheimpreisen können Käufer eine Kaufabrede zum heutigen Preis erhalten (der Kauf wird aber in Zukunft mehrere Jahre dauern). Käufer haben die Möglichkeit, zurückzutreten, wenn die Immobilienpreise fallen, ob es finanziell sinnvoll ist oder nicht, hängt jedoch davon ab, wie viel sie im Rahmen der Vereinbarung gezahlt haben.
Probefahrt: Käufer können in einem Haus leben, bevor sie sich verpflichten, die Immobilie zu kaufen. Als Ergebnis können sie Probleme mit dem Haus, Albtraum Nachbarn und den anderen Problemen lernen, bevor es zu spät ist.
Weniger bewegen: Käufer, die sich zu Hause und in der Nachbarschaft engagieren (aber nicht kaufen können), können in ein Haus einziehen, das sie später kaufen. Dies reduziert die Kosten und Unannehmlichkeiten des Umzugs nach einigen Jahren.
Build equity: Technisch gesehen bauen Mieter kein Eigenkapital auf die gleiche Weise wie Hausbesitzer. Zahlungen können jedoch ansammeln und eine erhebliche Summe für den Kauf des Hauses bereitstellen. Käufer können auch einfach Geld auf einem Sparkonto sparen und stattdessen diese Mittel verwenden (die Tücken der Miete vermeiden und die Möglichkeit bieten, jedes Haus zu kaufen).
Warum verkaufen mit Miete zu besitzen?
Verkäufer können auch von der Miete zu eigenen Arrangements profitieren.
Mehr Käufer: Wenn Sie Probleme haben, Käufer anzuziehen, können Sie auch an Mieter verkaufen, die in der Zukunft kaufen möchten. Nicht jeder hat gute Kredite und kann sich für ein Darlehen qualifizieren, aber jeder braucht einen Platz zum Leben.
Verdienen Sie Einkommen: Wenn Sie nicht sofort verkaufen müssen und das Geld für eine weitere Anzahlung verwenden , können Sie Mieteinnahmen erzielen, während Sie sich auf den Verkauf einer Immobilie hinbewegen.
Höherer Preis: Sie können einen höheren Verkaufspreis verlangen, wenn Sie die Miete aneignen. Sie bieten eine Möglichkeit, für die die Leute bereit sind zu bezahlen. Mieter haben auch eine "Option", um das Haus zu kaufen - das sie vielleicht nie benutzen würden - und Flexibilität kostet immer extra.
Investierter Mieter: Ein potenzieller Käufer kümmert sich eher um eine Immobilie (und kommt mit Nachbarn zurecht) als ein Mieter ohne Haut im Spiel. Der Käufer ist bereits in der Immobilie investiert und hat ein Interesse daran, diese zu erhalten.
Wie es funktioniert
Alles ist verhandelbar: Ein Mietkauf, auch Leasing-Option genannt, beginnt mit dem Vertrag. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer stimmen bestimmten Bedingungen zu, und alle Bedingungen können geändert werden, um allen Bedürfnissen gerecht zu werden. Je nachdem, was für Sie wichtig ist (ob Käufer oder Verkäufer), können Sie bestimmte Funktionen anfordern, bevor Sie eine Vereinbarung unterzeichnen.
Sie können beispielsweise eine größere oder kleinere Vorauszahlung anfordern, wenn dies für Sie hilfreich wäre.
Beratung ist wichtig: Achten Sie darauf, einen Vertrag mit einem Immobilienanwalt zu überprüfen, da diese Transaktionen kompliziert sein können, und es ist eine Menge Geld beteiligt. Mietkaufangebote sind besonders riskant für Käufer. Mehrere Betrügereien nutzen Menschen mit schlechten Krediten und hohen Hoffnungen, ein Haus zu kaufen. Selbst mit einem ehrlichen Verkäufer ist es möglich, viel Geld zu verlieren, wenn die Dinge nicht wie geplant laufen.
Eine Kaufoption : Zu Beginn einer Mietpauschale an den Käufer zahlt der Käufer dem Verkäufer eine Optionsprämie , die oft rund fünf Prozent des endgültigen Kaufpreises beträgt (auch wenn dieser höher oder niedriger sein kann). Diese Zahlung gibt dem Käufer das Recht oder die "Option" - aber nicht die Verpflichtung -, das Haus irgendwann in der Zukunft zu kaufen.
Keine Rückerstattung: Die anfängliche Prämienzahlung ist nicht erstattungsfähig, kann jedoch auf den Kaufpreis angerechnet werden (wenn der Käufer das Haus kauft, muss es nicht so viel Geld einbringen). Größere Optionszahlungen sind für Käufer riskant: Wenn der Deal aus irgendeinem Grund nicht zustande kommt, gibt es keine Möglichkeit, das Geld zurück zu bekommen. Der Verkäufer behält typischerweise Prämienzahlungen, nachdem eine Miete für die eigene Transaktion endet.
Kaufpreis: Käufer und Verkäufer legen in ihrem Vertrag einen Kaufpreis für das Haus fest. Zu einem späteren Zeitpunkt (in der Regel zwischen einem und fünf Jahren, je nach Verhandlungen) kann der Käufer das Haus für diesen Preis kaufen - unabhängig davon, was das Haus tatsächlich wert ist. Bei der Festlegung des Preises ist ein Preis, der höher ist als der aktuelle Preis, nicht ungewöhnlich (ansonsten ist der Verkäufer besser, wenn er nur heute verkauft). Wenn das Haus schneller als erwartet an Wert gewonnen hat, dann klappt es zugunsten des Käufers. Wenn das Haus an Wert verliert, wird der Mieter das Haus wahrscheinlich nicht kaufen (teils, weil es keinen Sinn ergibt, und teils, weil der Mieter sich möglicherweise nicht für ein großes Darlehen mit einem hohen Beleihungsausmaß qualifizieren kann ). Käufer beantragen normalerweise eine Hypothek, wenn die Zeit kommt, um das Haus zu kaufen.
Monatliche Zahlungen: Der Käufer / Mieter leistet auch monatliche Zahlungen an den Verkäufer. Diese Zahlungen dienen als Mietzahlungen (weil der Verkäufer immer noch die Eigenschaft besitzt), aber der Mieter zahlt normalerweise jeden Monat ein bisschen mehr. Der zusätzliche Betrag wird normalerweise auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet, wodurch der Betrag reduziert wird, den der Käufer beim Kauf des Eigenheims aufbringen muss. Auch hier ist die zusätzliche Miete "premium" nicht erstattungsfähig - sie entschädigt den Verkäufer dafür, dass er wartet, um zu sehen, was der Käufer tun wird (der Verkäufer kann die Immobilie niemandem verkaufen, bis die Vereinbarung mit dem Mieter endet).
Wartung: Alle Beteiligten profitieren von einem gepflegten Haus, aber wer sollte bezahlen? Ihre Vereinbarung sollte festlegen, wer für die routinemäßige Wartung und umfangreiche Reparaturen verantwortlich ist. Einige Vereinbarungen sagen, dass alles unter $ 500 in der Verantwortung des Käufers ist, aber lokale Gesetze können die Angelegenheit komplizieren (Vermieter können erforderlich sein, bestimmte Annehmlichkeiten zu bieten, auch wenn Ihre Vereinbarung etwas anderes sagt).
Mieten zu eigenen Fallstricken
Nichts ist perfekt, und dazu gehört die Miete für eigene Programme. Diese Transaktionen sind kompliziert und sowohl Käufer als auch Verkäufer können einige unangenehme Überraschungen erleben. Einige Beispiele sind unten aufgeführt, aber die Liste der möglichen Fehler ist viel länger. Nur ein örtlicher Immobilienanwalt kann Ihnen eine gute Vorstellung davon geben, was in Ihrer Situation auf dem Spiel steht, also besuchen Sie unbedingt eines, bevor Sie etwas unterschreiben.
Risiken für Käufer
Geld einbüßen: Wenn Sie das Haus - aus welchen Gründen auch immer - nicht kaufen, verlieren Sie all das zusätzliche Geld, das Sie bezahlt haben. Verkäufer, die leicht versucht werden, können es schwierig oder unattraktiv für Sie machen, zu kaufen.
Langsamer Fortschritt: Sie könnten planen, Ihr Guthaben zu verbessern oder Ihr Einkommen zu erhöhen, so dass Sie sich für einen Kredit qualifizieren, wenn die Option endet, aber die Dinge werden möglicherweise nicht wie geplant funktionieren.
Weniger Kontrolle: Sie besitzen die Eigenschaft noch nicht, also haben Sie keine totale Kontrolle darüber. Ihr Vermieter könnte damit aufhören, Hypothekenzahlungen zu leisten und das Eigentum durch Zwangsvollstreckung zu verlieren , oder Sie sind möglicherweise nicht für Entscheidungen über wichtige Wartungsgegenstände verantwortlich. Ebenso könnte Ihr Vermieter ein Urteil verlieren oder die Grundsteuer abschaffen und mit Pfandrechten auf dem Grundstück enden. Die Vereinbarung sollte alle diese Szenarien berücksichtigen (und der Vermieter darf nicht verkaufen, während Sie eine Option auf dem Grundstück haben), aber rechtliche Kämpfe sind immer ein großer Schmerz.
Sinkende Preise: Hauspreise könnten sinken und Sie könnten möglicherweise einen niedrigeren Kaufpreis nicht neu aushandeln. Dann haben Sie die Möglichkeit, Ihr Optionsgeld einzubehalten oder das Haus zu kaufen. Wenn Ihr Kreditgeber ein übergroßes Darlehen nicht genehmigt, müssen Sie zusätzliches Geld zum Schließen für eine Anzahlung bringen.
Verspätete Zahlungen schaden: Wenn Sie die Miete nicht pünktlich bezahlen, verlieren Sie möglicherweise das Kaufrecht (zusammen mit all Ihren zusätzlichen Zahlungen). In einigen Fällen behalten Sie Ihre Option, aber Ihre zusätzliche Zahlung für den Monat wird nicht "gezählt", und sie erhöht nicht den Betrag, den Sie für einen eventuellen Kauf angehäuft haben.
Home-Probleme: Es kann Probleme mit der Eigenschaft geben, die Sie nicht kennen, bis Sie versuchen, es zu kaufen (z. B. Titelprobleme). Behandle eine Miete wie bei einem "echten" Kauf - erhalte vor dem Eintauchen eine Inspektion und Titelsuche.
Scams: Scams zu vermieten ist ein ansprechender Weg, um große Geldsummen von Leuten zu bekommen, die finanziell nicht sicher sind.
Risiken für Verkäufer
Keine Gewissheit: Ihr Mieter kauft vielleicht nicht, also müssen Sie noch einmal von vorne beginnen und einen anderen Käufer oder Mieter finden (aber zumindest erhalten Sie das zusätzliche Geld).
Langsames Geld: Sie erhalten keine große Summe, die Sie möglicherweise für Ihr nächstes Haus benötigen.
Fehlende Wertschätzung: Sie sperren normalerweise einen Verkaufspreis, wenn Sie eine Mietvereinbarung unterzeichnen, aber die Eigenheimpreise könnten schneller steigen, als Sie erwartet haben. Sie könnten besser den Ort mieten und einen Kaufvertrag in der Zukunft bekommen (oder Sie könnten nicht).
Fallende Hauspreise: Hauspreise könnten fallen, und wenn Ihr Mieter nicht kauft, wären Sie besser dran gewesen, einfach das Eigentum zu verkaufen.
Fehler entdecken: Käufer können Fehler entdecken, von denen Sie nie wussten, dass sie das Haus anders benutzen, und sie entscheiden sich vielleicht, nicht zu kaufen. Vielleicht können die Klempner mit einem Ehepaar umgehen, aber nicht mit einer fünfköpfigen Familie, und niemand hätte von dem Problem wissen können. Sie versuchen nicht, irgendjemanden zu täuschen - es ist ein Defekt, der nie unter der vorherigen Lebensform aufgetaucht ist - aber jetzt ist es ein Problem und Sie müssen es künftigen Käufern offenlegen (oder es reparieren).