Ein Leser fragt: "Ich habe das Gefühl, alles falsch gemacht zu haben. Ich habe dieses Mietobjekt auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft. Ich refinanzierte es zwei Jahre später und fügte einen Zimmerzuschlag hinzu und dachte, meine Frau und ich würden uns irgendwann dort zurückziehen Nun, dieser Tag ist gekommen und das ist jetzt ein Unterwasserheim . Ich schulde mehr als es wert ist. Kann ich meine Anlageimmobilie verkaufen? "
Antwort: Einige Leute denken, dass die Leerverkaufsoption nur auf einen persönlichen Wohnsitz beschränkt ist. Vermutlich nehmen sie das an, weil es bei bestimmten Arten von Kreditgebern sehr viel Spielraum gibt, ob eine Person das Haus besetzt oder nicht das Haus besetzt, aber das hat wenig mit den meisten Leerverkäufen zu tun. Selbst die Richtlinien für einen traditionellen HAFA-Leerverkauf seit Februar 2011 erlauben es, einen freien Wohnsitz in Betracht zu ziehen, solange das Haus nicht länger als 12 Monate leer steht.
In Kalifornien haben wir vor Kurzem ein Mehrfamilienhaus für einen Verkäufer verkauft, bei dem kein Mangel festgestellt wurde und die Haftung vollständig aufgehoben wurde . Ein Großteil der Qualifikationen wird von folgenden Faktoren abhängen:
- Ihre Art von Darlehen
- Ihr Kreditgeber
- Staatliche Gesetze
- Art des Vermögens
- Härtegrund
Es ist nicht immer notwendig, finanzielle oder anderweitige Schwierigkeiten zu haben, einen Leerverkauf zu tätigen. Einige Kreditinstitute wie die Bank of America zum Beispiel sind sehr pro short sale.
Bank of America verfügt über mehrere Leerverkaufsprogramme, die kaum oder gar keine Schwierigkeiten mit sich bringen. Einige dieser Programme zahlen Sie für den Leerverkauf, aber im Allgemeinen nicht für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie.
Vorbereitung für einen Leerverkauf auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie
Das erste, was zu tun ist, schreibe einen Härtebrief .
Mir ist klar, dass ich nur gesagt habe, dass du nicht immer eine Not zeigen musst, und das ist wahr. Aber Sie müssen vielleicht noch einen Härtebrief erstellen. Möglicherweise müssen Sie den Leerverkauf und das Layout anfordern, warum Sie es benötigen.
Hier sind weitere Dokumente, die der Kreditgeber anfordern könnte:
- Vergleichbare Marktanalyse. Ihr Agent kann eine CMA zur Lieferung an die Bank vorbereiten, um den Wert zu bestätigen. Die Bank wird wahrscheinlich immer noch ihr eigenes BPO bestellen. Die CMA verleiht Ihrer Anfrage jedoch Glaubwürdigkeit.
- Bundessteuererklärung. Alle Zeitpläne und Seiten. Wenn Sie andere Anlageobjekte besitzen, die sich in Ihren Steuererklärungen widerspiegeln, könnte es ein guter Zeitpunkt sein, Leerverkäufe auf einmal zu erwägen.
- W2, 1099 oder andere Einkommensnachweise. Dies sind Dokumente, die Ihre Steuererklärung begleiten.
- Gehaltsabrechnung . Die Leerverkaufsbank möchte oft einen Beleg für Ihr gegenwärtiges Einkommen und ihre Jahreszahlen sehen.
- Kontoauszüge . Vollständige Seiten für die letzten zwei Monate von jedem Bankkonto, einschließlich Rentenfonds. Es ist sehr ungewöhnlich, dass eine Bank einen Verkäuferbeitrag aus Altersguthaben verlangt.
- Listing Vereinbarung. Dies ist die Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Immobilienmakler, Ihre Immobilie zu verkaufen.
- Kaufvertrag. Der Kaufvertrag enthält alle für den Verkauf Ihrer Immobilie geltenden Bedingungen, einschließlich der Art der Finanzierung, der Anzahlung und des Verkaufspreises.
- Nachweis des Geldes und / oder Vorabgenehmigung durch den Käufer. Ihr Kreditgeber will sehen, dass der Käufer qualifiziert und in der Lage ist, die Transaktion abzuschließen.
- Geschätzte Abschlussanweisung oder HUD-1. Unterm Strich zählt net am meisten. Untypische Ausgaben werden höchstwahrscheinlich nicht erlaubt sein.
Vorteile für Leerverkäufe einer Anlageimmobilie
Ich habe bemerkt, dass Kreditgeber mit Verkäufern einer Anlageimmobilie manchmal milder sind, als wenn sie mit Verkäufern einer persönlichen Wohnung verhandeln. Du würdest denken, es wäre anders herum, aber das ist es nicht. Ich vermute, das liegt daran, dass die meisten Investitionen für den Cashflow oder eine potenzielle Wertsteigerung gehalten werden. Also, wenn eine Immobilie auf dem Kopf steht, ist es wahrscheinlich kein Geldfluss und wird in den Augen des Anlegers nicht als Investition betrachtet.
Wenn ein persönlicher Wohnsitz jedoch auf dem Kopf steht, ist er immer noch Ihr Zuhause.
Viele Menschen kaufen kein Haus für eine Investition, wenn es als Hauptwohnsitz gekauft wird. Daher berücksichtigen die Banken andere Faktoren, wenn sie eine Wohnung verkaufen. In der Regel reicht es nicht aus, sich unter Wasser zu befinden, um einen Hauptwohnsitz zu verkürzen.
Die Verkäufer scheinen mehr darauf aus, ein Unterwasserhaus zu verkaufen, wenn es nicht mehr fließt und auf dem Kopf steht. Wenn die Bank einen Verkäuferbeitrag verlangt, sind Anleger oft eher in der Lage, sie zu bezahlen, weil sie verstehen, dass sie einen negativen Cashflow zahlen müssen.
Ein Leerverkauf für eine Anlageimmobilie ist oft schneller und einfacher. Der Treffer zu einer Kreditauskunft ohne ein Mangelurteil ist in der Regel etwas geringer als das mit einer Zwangsvollstreckung zu berechen.
Fallstricke beim Verkauf einer Anlageimmobilie als Leerverkauf
Wie bei einem Leerverkauf, suchen Sie rechtliche und steuerliche Beratung, bevor Sie dem Leerverkauf zustimmen. Da das Haus nicht Ihr Wohnort ist, der bevorzugt behandelt werden kann, unterliegen Sie möglicherweise der Besteuerung des Spreads zwischen Ihrer Basis und dem Verkaufspreis.
Sie könnten auch einem Mangel für das Darlehen unterliegen, das ist die Differenz zwischen dem, was Sie geschuldet haben und dem Betrag, den die Bank erhalten hat. Die meisten Verkäufer in Kalifornien, die ich getroffen habe, die kompetente Steuer- und Rechtsvertreter eingestellt haben, finden oft Wege, um diese beiden Probleme zu umgehen, aber Verkäufer in anderen Staaten könnten nicht so glücklich sein.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.