Gute Gründe für den Verkauf bei einem Leerverkauf
Warum Agenten Short Sales empfehlen
Sie werden den Mythos immer und immer wieder hören: "Kurzer Verkauf schützt den Kredit." Das ist nur teilweise richtig.
Ihr Guthaben wird gutgeschrieben, wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten. Experten sagen, dass Agenten, die das Mantra ohne Erklärung wiederholen, dies aus Unwissenheit oder Eigeninteresse tun, wählen Sie.
Es gibt eine Ausnahme. Wenn Sie keine 60-Tage-Plus-Verspätung auf Ihre Kreditauskunft haben, kann Fannie Mae Ihnen immer noch einen Kredit anbieten, um ein anderes Haus zu kaufen. Die meisten Personen, die einen Leerverkauf verkaufen, sind jedoch nach 60 Tagen in Verzug, so dass diese Ausnahme für sie nicht gilt.
Ein Leerverkauf könnte Ihre Kreditwürdigkeit ruinieren . Es kann nicht sofort passieren, aber früher oder später, es sei denn, die Bank hat ausdrücklich zugestimmt, den Mangel nicht zu melden, kann die Bank es als Score Factor Code 22 melden. Dieser Score-Faktor bezieht sich auf Zahlungsverzug, abfällige Aufzeichnungen und Sammlungen. HAFA-Leerverkäufe für 2013 und später bieten eine weitere Option für Verkäufer, die aktuell sind.
Immobilienmakler sollten Kunden, die einer Zwangsversteigerung ausgesetzt sind, nicht rechtlich beraten, noch den Verkäufern versichern, dass ihre Kreditwürdigkeit nicht beeinträchtigt wird.
Diejenigen, die auf diese Praxis bestehen, sehen sich möglicherweise einem Prozessserver gegenüber und beten, dass ihre Fehler- und Unterlassungsversicherung sie abdeckt.
Hier sind die Hauptgründe, warum Agenten Verkäufer ermutigen, einen Leerverkauf zu machen:
- Agenten werden aus dem Verkaufserlös bezahlt, um einen Leerverkauf zu tätigen.
- Agenten werden nicht bezahlt, wenn der Verkäufer durch die Zwangsvollstreckung das Haus der Bank verliert.
- Selbst wenn das Haus nie auf einem Leerverkauf verkauft , erhält der Agent kostenlose Werbung (und neues Geschäft) durch Beschilderung, offene Häuser , Marketing und Online-Inserate .
Vorteile für die Abschottung
Obwohl eine Zwangsvollstreckung für Verkäufer oft schmerzhaft und peinlich ist, gibt es Vorteile:
- Keine Hypothekenzahlungen zu machen.
- Zwangsvollstreckungsverfahren dauern Monate.
- Das Haus ist immer noch deins, bis die Zwangsvollstreckung endgültig ist.
- Kein Fremder sucht durch dein Haus.
- Manchmal geben Banken nach dem öffentlichen Verkauf Bargeld für Schlüssel .
Nachteile der Abschottung
Wenige Menschen, abgesehen von den Verkäufern, die sich dafür entscheiden, zu kaufen und zu kündigen , wollen wirklich eine Abschottung erleben. Erinnerungen werden in einem Heim hinterlassen, und wenn man es verliert, kann es zukünftige Träume zerstören. Hier sind weitere Nachteile von Zwangsvollstreckungen :
- Das Recht auf Wohneigentum ist weggestrichen.
- Hausbesitzer kehren als Mieter zum Mietmarkt zurück .
- Die Bank kann eine Bekanntmachung über den öffentlichen Verkauf an Ihrer Haustür veröffentlichen.
- Ihr Kredit nimmt eine Nasenspitze, und eine Zwangsvollstreckung wird für 10 Jahre auf Ihrer Kreditauskunft bleiben.
- Unter Fannie Mae Richtlinien, ohne mildernde Umstände, sind Sie nicht berechtigt, ein anderes Haus für 7 Jahre zu kaufen.
Vorteile für den Leerverkauf
Natürlich werden Sie Ihren Immobilienmakler glücklich machen, da die Makler gerne Listings nehmen. Aber was ist mit dir? Was bekommst du aus einem Leerverkauf?
- Behalte etwas Würde bei dem Wissen, dass du dein Haus verkauft hast.
- Sie werden nicht das soziale Stigma des Wortes "F" erleiden: Abschottung.
- Keine Hypothekenzahlungen zu machen, es sei denn, Sie wählen, um sie zu machen.
- Sie können die neuen Besitzer treffen.
- Sie sind berechtigt, unter Fannie Mae Richtlinien, ein anderes Haus in 2 Jahren anstelle von 5 bis 7 Jahren zu kaufen.
- Wenn Ihre Kreditauskunft nicht eine 60-tägige + späte Zahlung widerspiegelt, sind Sie nach den Richtlinien von Fannie Mae berechtigt, sofort ein anderes Haus zu kaufen.
Nachteile eines Leerverkaufs
Sie können einige der gleichen Nachteile wie eine Zwangsvollstreckung erleben, aber sie scheinen weniger intensiv zu sein.
- Es ist frustrierend, auf die Antwort der Bank zu warten.
- Die Bank wird persönliche Unterlagen wie Steuererklärungen, Bankkonten, Aktiva und Passiva prüfen und zusätzlich einen Härtefallbrief von Ihnen verlangen.
- Beherbergungskäufer bedeutet, dass Sie Ihr Haus wochen- oder monatelang in einwandfreiem Zustand halten, bis ein Angebot eingeht und der Verkehr durch Ihr Haus geduldet wird.
- Es gibt keine Sicherheit, dass die Bank ein Leerverkaufsangebot akzeptiert.
- Das abfällige Guthaben verbleibt für 7 Jahre in Ihrer Kreditauskunft .
Für viele Verkäufer ist die Chance, ein neues Zuhause in zwei Jahren zu kaufen, die wahre Motivation, einen Leerverkauf zu machen. Einige Verkäufer qualifizieren sich sofort, um unter bestimmten Bedingungen wieder zu kaufen. Ein gutes Kreditverhalten kann nach zwei Jahren einen schlechten Kredit ersetzen, auch wenn der Abwertungsfaktor bestehen bleibt.
Zu diesem Zeitpunkt ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.