Frage: Wie werden die Verkäufer nach Abschluss der Transaktion zurückgeholt?
Ein Leser fragt: "Wir kaufen ein Haus und der Verkäufer hat nach dem Schließen 30 Tage lang zurück mieten wollen. Mit anderen Worten, wir würden Vermieter werden, bevor wir in unser neues Zuhause gezogen sind. Das klingt für uns wirklich seltsam. Warum sollte ein Verkäufer zurück mieten wollen? Müssen wir das zulassen? "
Antwort: Die Gründe, warum ein Verkäufer nach dem Closing möglicherweise zurück mieten muss, variieren, aber es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Verkäufer eine Miete zurückfordert.
Das Haus, das der Verkäufer kauft, ist möglicherweise zum Zeitpunkt der Transaktion nicht verfügbar oder der Verkäufer kann am letzten Tag des Monats keinen Umzugswagen finden, wenn die Nachfrage nach Transportern hoch ist.
Natürlich könnte diese Situation für Sie als neue Käufer von Eigenheimen beunruhigend sein. Schließlich haben Sie eine Menge Geld für Ihr neues Zuhause bezahlt, zusätzlich zu den Zinsen für ein Darlehen für ein Haus, das Sie noch nicht besetzen können. Es ist verständlich, dass Sie begierig darauf sind, sofort einzusteigen und in Besitz zu nehmen. Außerdem haben Sie vielleicht nicht erwartet, dass Sie sich in der Position befinden, ein Vermieter zu sein.
Wie man Verkäufer- / Käufer-Rechte schützt, wenn Verkäufer zurück mieten
Behandeln Sie diese Situation wie jede andere Geschäftsbeziehung. Käufer sollten Verkäufer niemals den Besitz eines Hauses behalten lassen, ohne eine formelle Belegungsvereinbarung zu treffen. Diese Vereinbarungen regeln die Bedingungen der Verkäuferbelegung und schützen sowohl Käufer als auch Verkäufer.
In Kalifornien haben Immobilienmakler eine handliche Form namens Verkäufer in Possession, die unter anderen Vertragsbedingungen Verkäuferrückzahlungen anspricht. Wenn das entsprechende Kontrollkästchen aktiviert ist, ändert dieser Zusatz den Kaufvertrag .
Das SIP behandelt kurzfristige Verkäufermieten, die weniger als 30 Tage zurückliegen und folgende Elemente enthalten:
- Laufzeit der Mietzeit
- Betrag der Miete pro Tag
- Betrag der Kaution
- Ob die Sicherheitsleistung treuhänderisch hinterlegt oder beim Schließen an den Käufer weitergegeben wird
- Späte Gebühren, falls vorhanden, in Bezug auf nicht ausreichende Mittel und / oder Zahlungen, die spät außerhalb der Treuhand empfangen werden
- Wer zahlt für welche Dienstprogramme?
- Recht des Käufers, Eigentum zu betreten
- Pflichten des Verkäufers zur Erhaltung des Eigentums
- Miet- und Untervermietungsrechte
- Verpflichtungen des Verkäufers bei Übergabe
- Versicherung für persönliche Gegenstände des Verkäufers
- Verschiedene Bedingungen
Wenn ein Verkäufer 30 Tage oder länger bleibt, sollte ein Mietvertrag abgeschlossen werden.
Versicherungsschutz für Verkäufer Rent Backs
Manchmal werden Käufer darauf bestehen, dass Verkäufer ihre bestehende Hausratversicherung während der Mietrückstandsdauer beibehalten. Während Versicherungsgesellschaften nicht glücklich sind, Abdeckung in Affekt zu halten, werden viele die Politik auf Anfrage fortsetzen.
Es sind jedoch mehrere Probleme damit verbunden. Der Verkäufer besitzt das Haus nicht länger, so dass die Versicherungsgesellschaft des Verkäufers im Schadensfall die Zahlung verweigern kann. Darüber hinaus hat der Käufer Versicherungsschutz, weil die Kreditgeber darauf bestehen, dass beim Abschluss eine Käufer- Versicherungspolice in Kraft ist.
Einige Versicherungsunternehmen haben argumentiert, dass, wenn ein Anspruch auftreten würde und der Verkäufer eine Forderung an die Firma des Verkäufers einreichte, selbst wenn die Firma des Verkäufers diese bezahlte, das Unternehmen des Verkäufers den Versicherungsschutz des Käufers für die Erstattung in Betracht ziehen könnte.
In jedem Fall sollte der Verkäufer Deckung für persönliche Gegenstände und Autos des Verkäufers tragen.
Ermittlung von Mietbeträgen für Verkäufermieten
Die Miete, die der Verkäufer zahlt, ist verhandelbar. Manchmal möchte der Verkäufer keine Miete zahlen, sondern sich für ein paar Tage mietfrei im Haus aufhalten. In diesem Fall ist es immer noch ratsam, eine Vereinbarung zu treffen, die sich mit Haftungsfragen und Laufzeit befasst.
Da die meisten Käufer ein neues Zuhause finanzieren, entstehen den Käufern Zinsen und Steuern und Versicherungen für ein Haus, das sie nicht belegen. Es ist in den meisten Fällen angemessen, dem Verkäufer einen Betrag in Rechnung zu stellen, der einer täglichen Proportion entspricht, die aus dem Kapital des Käufers, Zinsen, Steuern und Versicherungen besteht.
Wenn die neue Hypothekenzahlung des Käufers die Gebühren (Steuern und Versicherung) umfasst, ist es ziemlich einfach, die PITI- Zahlung auf 30 Tage zu verteilen und dem Verkäufer den anteiligen Betrag pro Tag zu berechnen.
Zum Beispiel, wenn die neue Zahlung des Käufers $ 3.000 PITI ist, würde das $ 100 pro Tag entsprechen.
Eine PITI-Zahlung für eine Verkäufermiete ist jedoch nicht erforderlich. Kluge Käufer würden bestehende Mietpreise überprüfen. Sie können feststellen, dass eine PITI-Zahlung weniger als die durchschnittlichen Mietpreise berechnet.
Für einen weiteren Schutz - und um den lokalen Gesetzen zur Mietpreisbindung oder anderen landesspezifischen Gesetzen für Vermieter und Mieter zu entsprechen - könnten Käufer und Verkäufer einen Standard-Mietvertrag für Wohneigentum in Erwägung ziehen. Für weitere Informationen konsultieren Sie einen Immobilienanwalt.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.