Warten auf ein Haus zu schließen
Das bedeutet, dass der Kreditgeber eine wichtige Rolle spielt, die nicht übersehen werden kann.
Ein Käufer und ein Verkäufer können einem früheren Abschlussdatum im Kaufvertrag zustimmen, aber wenn der Kreditgeber während dieses Zeitfensters keine Leistung erbringen kann, spielt es keine Rolle, welches Datum ausgewählt wird, da es am Tag der Schließung nicht schließt Käufer und Verkäufer angeben. Es wird geschlossen, wenn der Kreditgeber bereit ist zu schließen. Darüber hinaus scheut nicht jeder Kreditgeber Zweckmäßigkeit.
Der Escrow-Abschlussprozess
Je nachdem, wo Sie leben, kann eine beliebige Anzahl von Entitäten den Schließvorgang abwickeln. Lassen Sie uns ein paar diskutieren. Der Closing Agent könnte ein Treuhänder , ein Schließer, die Titelgesellschaft oder ein Immobilienanwalt sein .
Abschlussprozesse können auch innerhalb desselben Status stark variieren. In Kalifornien beispielsweise ist der Escrow-Prozess in Nordkalifornien im Vergleich zu Südkalifornien unterschiedlich. Der Hauptunterschied zwischen den beiden ist Escrow Instruktionen gezeichnet und am Frontend (kurz nach Angebotsannahme) im südlichen Cal und am hinteren Ende (kurz vor Schließung) im nördlichen Cal unterzeichnet.
Bevor jedoch ein Treuhandkonto geschlossen werden kann, müssen alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sein. dann hinterlegt der Verkäufer die Urkunde und der Käufer hinterlegt die Gelder. Hier sind Beispieltypen von Bedingungen in Kalifornien erforderlich. Ihr Schließungsvorgang kann variieren.
- Vollständig ausgeführter Kaufvertrag und Addendums.
- Kaution für die ernsthafte Geldeinzahlung .
- Hausbesichtigung oder Verzicht.
- Erfüllung der Pflichten des Verkäufers, wie Vorlage des Schädlingsinspektionsberichtes und / oder Fertigstellung, Dachzertifizierung , Hausgarantie , vorläufige Eigentumsrichtlinie , Empfangsbestätigung des Empfängers , Reparatur, falls vorhanden, gemäß dem Antrag auf Reparatur .
- Abschluss von Käuferprüfungen, einschließlich Freistellung von Eventualitäten, falls gefordert.
- Endgültige begehbare Inspektion oder Verzichtserklärung des Käufers.
- Bewertung des Eigentums durch den Gutachter des Kreditgebers.
- Lender Darlehen Genehmigung und Erfüllung der Kreditbedingungen durch den Käufer wie die Hinterlegung der Nachweis einer Hausbesitzer Versicherungspolice .
- Der Verkäufer und der Käufer haben Escrow-Anweisungen unterschrieben.
- Vom Verkäufer unterschriebener und notariell beglaubigter Urkundenübertragungstitel.
- Vom Käufer unterschriebene und notariell beglaubigte Treuhandurkunde und ausgeführter Schuldschein .
- Unterschriften des Käufers auf allen Kreditdokumenten.
- Einzahlung der Gelder des Käufers vom Kreditgeber.
- Anzahlung des Saldos der Anzahlung des Käufers und der Schlusskosten des Käufers.
Wie lange dauert ein Hausschluss?
Käufer, die Kredit-Pre- Approval gegen Kredit-Pre-Qualifikation erhalten haben, sind oft in der Lage, früher zu schließen. Der Pre-Approval-Prozess umfasst die Verifizierung bestimmter Artikel im Voraus, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird, wodurch der Kreditnehmer ein paar Schritte näher an den Abschluss gebracht wird.
Wenn ein Kreditgeber die Beschäftigung des Kreditnehmers, die Bankkonten und die Kreditauskunft überprüft hat, kann der Abschluss so schnell erfolgen, wie die Versicherer die Unterlagen bearbeiten und die Beurteilung überprüfen können, im Allgemeinen innerhalb einer oder zwei Wochen. Wenn jedoch ein Dokument in der Datei fehlt, wie zum Beispiel ein vorläufiger Titelbericht oder die Verkaufsbedingung eines Verkäufers, kann sich der Abschluss verzögern.
Die meisten bundesstaatlichen Hypothekendarlehen können innerhalb von 30 Tagen schließen. Besondere Erstkäuferprogramme , insbesondere solche, die die Anzahlung des Käufers unterstützen , können 35 bis 45 Tage dauern. Diese Sonderdarlehen erfordern in der Regel die Genehmigung von zwei Underwriting-Prozessen.
Auf der anderen Seite kann die Einhaltung der TRID- Richtlinien manchmal den Prozess verlangsamen, da die Entitäten, die zusammenarbeiten, keine vorher bestehende Beziehung haben.
Schließungsverzögerungen
Die größten Probleme treten oft auf, nachdem die Datei beim Underwriter eingereicht wurde. Kreditnehmer sind im Allgemeinen mit Zeichnungsrichtlinien vertraut; Allerdings können sie die Reaktion eines Underwriters nicht immer vorhersagen. Jeder Underwriter ist einzigartig.
Für Käufer ist es viel weniger schlimm, als auf Kisten zu sitzen, die alles, was sie besitzen, zu besitzen, auf die Umzugsunternehmen zu warten und nicht zu wissen, ob ihr Kredit von einem Versicherer genehmigt wird. Die letzten Tage des Abschlusses können sehr spannend sein.
Institutionelle Kreditgeber scheinen mehr Verzögerungen als Hypothekenmakler zu verursachen. Ich bin mir nicht sicher, ob das daran liegt, dass große Banken ihren eigenen Verfahren folgen oder dass ihre Angestellten eine Uhr schlagen und sich nicht so sehr um die Datei kümmern, wie beauftragte Gegenstücke, aber die meisten Verzögerungen in meinen Escrows stammen von großen Banken.
Hier sind allgemeine Probleme, die das Schließen verzögern oder verhindern können, von denen viele, so möchte ich sagen, vor der Einreichung bei einem Underwriter behandelt worden sein sollten, aber manchmal wird der Ball fallengelassen:
- Niedrige Bewertung oder der Underwriter ordnet eine Review- Bewertung an , die nicht mit der ersten Bewertung übereinstimmt.
- Zusätzliche Schulden wurden in der aktualisierten Kreditauskunft des Käufers gefunden.
- Fehler in der Kreditauskunft des Käufers.
- Neue Pfandrechte oder Urteile, die bei der Aktualisierung des Titels gegen den Käufer oder Verkäufer erhoben werden.
- Wolken am Titel.
- Änderung des Familienstandes für Käufer oder Verkäufer.
- Benötigte aktualisierte Kontoauszüge oder Finanzdokumente.
- Versicherungsinformationen fehlen.
- Abgelaufene Darlehens- oder Programmverpflichtung.
- Wesentliche Änderungen der Gebühren in der Kreditschätzung.
Wenn der Kaufvertrag keine Bestimmung enthält, die den Abschluss von der Kreditgenehmigung abhängig macht, könnte die Kaution des Käufers gefährdet sein, wenn der Kredit nicht genehmigt wird und die Transaktion nicht abgeschlossen wird.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.