Wie man einen Kredit ohne FICO Kerbe erhält
Wenn Sie Glück haben, eine hohe Kredit-Score und viel Einkommen haben, werden Sie sehen, dass Ihre Kreditantrag relativ schnell bewegen.
Aber nicht jeder lebt in dieser Welt.
Wie manuelles Underwriting funktioniert
Das manuelle Underwriting ist ein manueller Prozess (im Gegensatz zu einem automatisierten Prozess), bei dem die Fähigkeit zur Rückzahlung eines Kredits bewertet wird. Ihr Kreditgeber weist eine Person zur Überprüfung Ihrer Bewerbung zu, einschließlich Dokumenten, die Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung unterstützen (wie Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen und mehr). Wenn der Underwriter feststellt, dass Sie es sich leisten können, das Darlehen zurückzuzahlen, werden Sie genehmigt.
Warum Sie möglicherweise manuelle Underwriting benötigen
Die meisten Wohnungsbaudarlehen werden mehr oder weniger von einem Computer genehmigt: Wenn Sie bestimmte Kriterien erfüllen, wird das Darlehen genehmigt. Zum Beispiel suchen Kreditgeber Kredit-Scores über einem bestimmten Niveau. Wenn Ihre Punktzahl zu niedrig ist, werden Sie abgelehnt. Genauso wollen die Kreditgeber in der Regel eine Verschuldungsquote von weniger als 31/43 sehen. Es kann jedoch schwierig sein, "Einkommen" zu definieren, und Ihr Kreditgeber ist möglicherweise nicht in der Lage, Ihr gesamtes Einkommen zu zählen.
Computergestützte Modelle sind so konzipiert, dass sie mit den meisten Kreditnehmern und den von ihnen am häufigsten verwendeten Kreditprogrammen zusammenarbeiten.
Diese Automated Underwriting Systems (AUS) erleichtern es den Kreditgebern, zahlreiche Kredite zu bearbeiten und gleichzeitig sicherzustellen, dass die Kredite den Richtlinien für Investoren und Aufsichtsbehörden entsprechen.
Zum Beispiel, FNMA und FHA Darlehen (unter anderem) erfordern, dass Hypotheken ein bestimmtes Profil passen, und die meisten Menschen passen deutlich in oder außerhalb der Box.
Außerdem haben Kreditgeber möglicherweise eigene Regeln (oder "Overlays"), die restriktiver sind als die FHA-Anforderungen.
Wenn alles gut geht, wird der Computer eine Genehmigung ausspucken. Aber wenn etwas nicht stimmt, erhält Ihr Darlehen eine "Empfehlung" Empfehlung, und es muss außerhalb der AUS überprüft werden.
Was könnte Ihre Anwendung entgleisen?
Schuldenfreier Lebensstil: Der Schlüssel zu großen Kredit-Scores ist eine Geschichte der Kreditaufnahme und -rückzahlung. Aber manche Menschen entscheiden sich dafür , ohne Schulden zu leben , was einfacher und kostengünstiger sein kann. Leider wird Ihr Kredit schließlich zusammen mit Ihren Zinskosten verflüchtigen. Es ist nicht so, dass du schlechten Kredit hast - du hast überhaupt keinen Kredit (gut oder schlecht). Dennoch ist es möglich, einen Kredit ohne FICO-Score zu erhalten, wenn Sie manuell durchgehen. In der Tat, ohne Kredit kann besser sein, als negative Elemente wie Konkurs in Ihrer Kredit-Berichte.
Neu im Kredit: Baukredite dauern mehrere Jahre . Wenn Sie sich noch in diesem Prozess befinden, müssen Sie möglicherweise zwischen dem Warten auf den Kauf und dem manuellen Underwriting wählen. Mit einem Wohnungsbaudarlehen in Ihre Kredit-Berichte, können Sie den Prozess der Kreditbildung beschleunigen, weil Sie die Mischung von Krediten in Ihrer Datei hinzufügen .
Jüngste finanzielle Probleme: Ein Kredit nach Konkurs oder Zwangsvollstreckung ist nicht ausgeschlossen.
Unter bestimmten HUD-Programmen können Sie innerhalb von ein oder zwei Jahren genehmigt werden - ohne manuelles Underwriting. Das manuelle Underwriting bietet jedoch noch mehr Möglichkeiten zum Ausleihen, vor allem, wenn Ihre finanziellen Schwierigkeiten relativ neu waren (aber Sie sind wieder auf den Beinen). Einen konventionellen Kredit mit einer Kreditwürdigkeit unter 640 (oder sogar höher) zu bekommen, ist schwierig, aber manuelles Underwriting könnte dies ermöglichen.
Geringes Verhältnis von Schulden zu Einkommen: Es ist ratsam, Ihre Ausgaben im Verhältnis zu Ihrem Einkommen niedrig zu halten, aber in manchen Fällen ist ein höheres Verhältnis von Schulden zu Einkommen sinnvoll. Mit manuellem Underwriting können Sie höher gehen - was oft bedeutet, dass Sie mehr Optionen auf den lokalen Immobilienmärkten haben. Seien Sie nur vorsichtig, wenn Sie zu viel strecken und ein teures Anwesen kaufen, das Sie "Hausarm" zurücklässt.
So erhalten Sie Genehmigungen
Da Sie nicht die Standard-Bonitätseinstufung oder das Einkommensprofil haben, um genehmigt zu werden, welche Faktoren helfen Ihrer Bewerbung?
Sie müssen grundsätzlich verwenden, was immer Sie können, um zu zeigen, dass Sie bereit und in der Lage sind, das Darlehen zurückzuzahlen. Um dies zu tun, müssen Sie wirklich in der Lage sein, das Darlehen zu leisten - Sie brauchen ausreichende Einkommen, Vermögenswerte oder eine Art und Weise zu beweisen, dass Sie die Zahlungen bewältigen können.
Jemand wird Ihre Finanzen genau unter die Lupe nehmen, und der Prozess wird frustrierend und zeitraubend sein. Bevor Sie beginnen, stellen Sie sicher, dass Sie wirklich den Prozess durchlaufen müssen (sehen Sie, ob Sie mit einem herkömmlichen Kredit genehmigt werden können). Machen Sie eine Bestandsaufnahme Ihrer Finanzen, so dass Sie die Anforderungen mit Ihrem Kreditgeber besprechen können, und damit Sie einen Vorsprung beim Sammeln der Informationen bekommen , die sie benötigen.
Zahlungsverlauf: Können Sie nachweisen, dass Sie im vergangenen Jahr pünktlich andere Zahlungen geleistet haben? Kreditauskünfte betrachten (unter anderem) Ihre Zahlungshistorie und Sie müssen dasselbe Zahlungsverhalten anhand verschiedener Quellen anzeigen. Größere Zahlungen wie Miete und andere Wohnungszahlungen sind am besten, aber Dienstprogramme, Mitgliedschaften und Versicherungsprämien können auch hilfreich sein. Im Idealfall identifizieren Sie mindestens vier Zahlungen, die Sie mindestens 12 Monate pünktlich durchgeführt haben.
Gesunde Anzahlung: Eine Anzahlung reduziert das Risiko Ihres Kreditgebers. Es zeigt, dass Sie Haut im Spiel haben, und es gibt ihnen einen Puffer - wenn sie Ihr Haus in Zwangsvollstreckung nehmen müssen , sind sie weniger wahrscheinlich Geld zu verlieren, wenn Sie eine größere Anzahlung machen. Je mehr Sie, desto besser, und 20 Prozent wird oft als eine gute Anzahlung (obwohl Sie möglicherweise weniger tun können). Mit weniger als 20 Prozent müssen Sie möglicherweise auch eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen, die nur für Sie und Ihren Kreditgeber eine größere Herausforderung darstellt. Für Tipps zu diesem Geld, lesen Sie mehr über die Verwendung und Speicherung für eine Anzahlung .
Verhältnis von Schulden zu Einkommen: Bei niedrigen Quoten ist die Zustimmung immer einfacher. Das heißt, manuelles Underwriting kann verwendet werden, um eine Genehmigung mit höheren Quoten zu erhalten - möglicherweise so hoch wie 40/50, abhängig von Ihrem Kredit und anderen Faktoren.
Staatliche Kreditprogramme: Ihre Chancen auf eine Genehmigung sind am besten mit staatlichen Kreditprogrammen. Zum Beispiel, FHA, VA und USDA Darlehen sind weniger riskant für Kreditgeber. Denken Sie daran, dass nicht alle Kreditgeber manuelle Underwriting, also müssen Sie möglicherweise für einen Kreditgeber einkaufen, die tut - und das funktioniert mit dem spezifischen Regierungsprogramm, das Sie betrachten. Wenn du ein "Nein" bekommst, könnte da draußen jemand anderes sein.
Barreserven: Sie müssen wahrscheinlich einen großen Teil der Veränderung als Anzahlung hinlegen, aber es ist ratsam, zusätzliche Reserven zur Hand zu haben - und Reserven können Ihnen helfen, genehmigt zu werden. Kreditgeber möchten sich wohl fühlen, dass Sie kleine Überraschungen wie einen versagenden Warmwasserbereiter oder unerwartete medizinische Ausgaben aufnehmen können.
Kompensierende Faktoren
"Kompensierende Faktoren" machen Ihre Bewerbung attraktiver und möglicherweise erforderlich . Dies sind spezifische Richtlinien, die von Kreditgebern oder Kreditprogrammen definiert werden, und jeder einzelne, den Sie treffen, erleichtert die Genehmigung. Die oben genannten Tipps sollten zu Ihren Gunsten funktionieren, und die Einzelheiten für das manuelle FHA-Underwriting sind unten aufgeführt.
Abhängig von Ihrem Kredit-Score und Schulden Verhältnis zu Einkommen, müssen Sie möglicherweise eine oder mehrere dieser Anforderungen für die FHA-Genehmigung erfüllen.
- Reserven: Flüssige Mittel, die Ihre Hypothekenzahlungen für mindestens drei Monate decken. Wenn Sie eine größere Immobilie (drei bis vier Einheiten) kaufen, brauchen Sie sechs Monate. Geld, das Sie als Geschenk oder Darlehen erhalten, kann nicht als Reserven gezählt werden.
- Erfahrung: Ihre Zahlung (wenn genehmigt) kann Ihre laufenden Wohnkosten nicht um weniger als 5 Prozent von 100 US-Dollar übersteigen. Ziel ist es, dramatische Steigerungen ("Payment Shock") oder eine monatliche Zahlung, die Sie nicht gewohnt sind, zu vermeiden.
- Keine diskretionäre Schuld: Wenn Sie alle Ihre Kreditkarten vollständig abbezahlen, sind Sie nicht wirklich verschuldet - aber Sie hatten die Möglichkeit , Schulden aufzubringen, wenn Sie wollten. Ein völlig schuldenfreier Lebensstil hilft dir hier leider nicht.
- Zusätzliches Einkommen: In einigen Fällen kann automatisiertes Underwriting Überstunden, Saisoneinkommen und andere Elemente nicht als Teil Ihres Einkommens zählen. Mit manuellem Underwriting können Sie jedoch möglicherweise ein höheres Einkommen erzielen (solange Sie das Einkommen dokumentieren können und erwarten, dass es weitergeht).
- Andere Faktoren: Abhängig von Ihrem Kredit können andere Faktoren hilfreich sein. Im Allgemeinen ist die Idee zu zeigen, dass das Darlehen keine Belastung sein wird und Sie sich leisten können, zurückzuzahlen. Stabilität in Ihrem Job tut nie weh, und mehr Reserven als erforderlich können auch einen Unterschied machen.
Tipps für den Prozess
Planen Sie einen langsamen und zeitraubenden Prozess. Eine tatsächliche Person muss durch die Dokumente gehen, die Sie zur Verfügung stellen und bestimmen, ob Sie für das Darlehen qualifizieren oder nicht - das braucht Zeit.
Viel Papierkram: Eine Hypothek zu bekommen, erfordert immer Dokumentation. Das manuelle Underwriting erfordert noch mehr. Erwarten Sie, jedes vorstellbare Finanzdokument auszugraben, und behalten Sie Kopien von allem, was Sie einreichen (falls Sie erneut einreichen müssen). Sie benötigen die üblichen Paystubs und Kontoauszüge, aber Sie müssen möglicherweise auch Briefe schreiben oder bereitstellen, die Ihre Situation erklären und Ihrem Underwriter helfen, die Fakten zu überprüfen.
Hauskaufprozess: Wenn Sie ein Angebot machen, bauen Sie genügend Zeit für das Underwriting auf, bevor Sie schließen. Fügen Sie einen Finanzierungskontingent hinzu, damit Sie Ihr ernsthaftes Geld zurückbekommen, wenn Ihr Antrag abgelehnt wird (sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler, um die Optionen zu verstehen). Besonders in heißen Märkten sind Sie als Käufer möglicherweise weniger attraktiv, wenn Sie manuell arbeiten.
Erkunden Sie Alternativen: Wenn das manuelle Underwriting für Sie nicht funktioniert, gibt es möglicherweise andere Möglichkeiten, eine Unterkunft zu bekommen. Hartgeld-Kreditgeber könnten eine vorübergehende Lösung sein, während Sie Kredit erstellen oder darauf warten, dass negative Posten von Ihrer Kreditauskunft fallen. Ein privater Kreditgeber, Co-Kreditnehmer oder Mitgesellschafter (wenn verantwortlich gewählt) könnte ebenfalls eine Option sein. Schließlich können Sie feststellen, dass es sinnvoller ist, zu mieten, bis Sie genehmigt werden können.