Vor dem Kauf eines Leerverkaufs nach Hause

by Elizabeth Weintraub

Käufer verfolgen Leerverkäufe, um ein gutes Geschäft zu bekommen, und sie sind fest davon überzeugt, dass der Kauf eines Leerverkaufs diese Gelegenheit bieten wird. Wenn Sie also einen Preis für ein Haus sehen, das Ihrer Meinung nach zu niedrig für die Nachbarschaft ist, bevor Sie auf diesen Preis wie einen Eisbecher springen, bitten Sie Ihren Makler, den Makler zu kontaktieren, um herauszufinden, ob das Haus zu kurz ist Verkauf.

Weil Sie vielleicht zweimal darüber nachdenken sollten, ein Angebot für eine Vorab-Zwangsversteigerung zu machen.

Es ist nicht so einfach, wie Sie vielleicht glauben und sehr wenige können in 30 Tagen oder weniger schließen.

Viele meiner Sacramento Hauskäufer warten 6 Wochen bis 6 Monate, um auf einen Leerverkauf zu schließen, manchmal länger.

Was ist ein Leerverkauf?

Ein erfolgreicher Leerverkauf bedeutet, dass der Kreditgeber des Verkäufers bereit ist, eine vergünstigte Rückzahlung zu akzeptieren, um eine bestehende Hypothek freizugeben. Nur weil eine Immobilie mit Leerverkaufsbedingungen aufgeführt ist, bedeutet dies nicht, dass der Kreditgeber Ihr Angebot akzeptiert, auch wenn der Verkäufer es annimmt. Denn Verkäufer müssen sich für einen Leerverkauf qualifizieren. Wenn ihr Agent nur wenige Leerverkäufe verkauft, ist das eine rote Flagge für Ihren Käufer.

Seien Sie sich bewusst, dass der Verkäufer nicht in Verzug sein muss - um die Hypothekenzahlungen zu stoppen - bevor ein Kreditgeber einen Leerverkauf in Betracht zieht. Ein Kreditgeber kann einen Leerverkauf in Erwägung ziehen, wenn der Verkäufer aktuell ist, der Wert aber gefallen ist. Der Verkäufer kann überbelastet sein, schulden mehr als das Haus wert ist, so dass ein ermäßigter Preis den Preis in Übereinstimmung mit dem Marktwert bringen könnte, nicht darunter.

Überprüfen Sie die öffentlichen Aufzeichnungen

Recherchieren Sie, bevor Sie ein Angebot zum Kauf machen. Ihr Agent kann herausfinden, wer im Titel ist, ob eine Verfallserklärung eingereicht wurde und wie viel dem Kreditgeber geschuldet wird. Dies ist wichtig, weil es Ihnen hilft zu bestimmen, wie viel zu bieten ist.

Denken Sie daran, dass die Banken nicht gezwungen sind, einen Leerverkauf zu akzeptieren, so dass das Angebot angemessen sein muss.

Wenn es zwei Darlehen gibt , könnten Sie ein Problem haben. Die Position des ersten Hypothekengebers wird durch den zweiten Kreditgeber geschützt, es sei denn, der zweite Kreditgeber will nicht ausschließen. Wenn ein Verkäufer $ 160.000 auf die erste und $ 40.000 auf die zweite schuldet, bietet das Angebot von $ 160.000 nichts für die Sekunde. Der Erste muss dem Zweiten etwas geben, um seine Kooperation zu erreichen, aber es ist nicht annähernd so viel, wie Sie denken würden. Oft sind $ 3.000 bis $ 6.000 akzeptabel.

Stellen Sie einen Agenten mit Leerverkaufserfahrung ein

Es ist ein Schlag gegen Sie, wenn der Listing-Agent nie einen Leerverkauf gehandhabt hat, aber es ist noch schlimmer, wenn Ihr eigener Agent keine Erfahrung in dieser Arena hat. Geh nicht in eine Situation, in der der Blinde den Blinden führt. Sie benötigen einen erfahrenen Leerverkäufer, der Überraschungen vorhersehen und Probleme verhindern kann.

Ein Agent mit Erfahrung in Leerverkäufen hilft Ihnen, Ihre Transaktion zu beschleunigen und Ihre Interessen zu schützen. Sie möchten kein wichtiges Detail aus Unerfahrenheit verpassen oder herausfinden, dass Ihre Transaktion nicht rechtzeitig abgeschlossen wird, weil niemand sich darum gekümmert hat, rechtzeitig zu reagieren.

Qualifizierung der Immobilie und des Verkäufers für einen Leerverkauf

Es ist unwahrscheinlich, dass ein Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt, es sei denn, der Verkäufer hat kein Eigenkapital und kann die Differenz zwischen Ihrem Verkaufspreis und den bestehenden Darlehen nicht zurückzahlen. Die Verkäufer müssen dem Kreditgeber einen Härtebrief vorlegen. Verkäufer können auch Steuern auf den Betrag der Schuld, die vergeben wird, schulden.

Ein Verkäufer, von dem ich weiß, verlangte einmal, dass der Käufer dem Verkäufer 1000 $ raube, um ihm das Recht zu geben, das Eigentum des Verkäufers zu kaufen. Wir haben nein gesagt. Das ist Betrug. Der Kreditgeber hat diesen Verkäufer rechtlich verfolgt. Lassen Sie sich nicht von Verkäufern locken, die diese Praxis vorschlagen. Bei einem Leerverkauf erhält der Verkäufer in der Regel kein Geld, weil der Kreditgeber Geld verliert. Ein HAFA- Leerverkauf war einmal eine Ausnahme, aber diese gibt es nicht mehr.

Dokumentation und Kaufangebot an den Kreditgeber einreichen

Sobald der Verkäufer Ihr Angebot angenommen hat, wird der Listing Agent es dem Kreditgeber zur Genehmigung vorlegen. Sie haben keinen Deal, bis der Kreditgeber akzeptiert. Außerdem wird der Kreditgeber eine Kopie Ihrer ernsthaften Geldeinlage und Finanzierungsnachweis wünschen. Seien Sie nicht erstaunt, wenn der Kreditgeber Sie auffordert, Ihren Verkaufspreis zu erhöhen.

Darüber hinaus wird der Kreditgeber sehen wollen, dass Sie Ihr eigenes Darlehen zur Verfügung haben, und Sie sind im Voraus genehmigt. Senden Sie eine aktuelle Vorabgenehmigung für den Kreditgeber, datiert innerhalb der letzten 30 Tage. Es hilft, wenn Ihr Agent eine Liste vergleichbarer Verkäufe sendet, die den Preis unterstützen, den Sie anbieten, um das Haus zu bezahlen.

Geben Sie dem Leerverkäufer die Zeit zu reagieren

Machen Sie Ihr Angebot von der Annahme des Kreditgebers abhängig. Geben Sie dem Kreditgeber einen Zeitrahmen, in dem Sie antworten können. Danach haben Sie die Freiheit zu stornieren.

Einige Kreditgeber legen Leerverkäufe an den Ausschuss vor, aber die meisten können eine Entscheidung innerhalb von zwei Wochen bis drei Monaten treffen. Der Listing-Agent sollte die entsprechenden Kontaktinformationen für den Kreditgeber haben. Als Käufer können Sie weder den Kreditgeber noch Ihren Agenten kontaktieren, also haben Sie Geduld.

Kurze Verkaufskommissionen verstehen

Unabhängig von der Provision hat der Verkäufer zugesagt, zu zahlen, der Kreditgeber ist das Unternehmen, das die Provision genehmigt. Obwohl der Verkäufer kein Geld behält, zahlt der Verkäufer immer noch die Provision aus dem Verkaufserlös. Der Darlehensgeber wird die Kommission wahrscheinlich direkt mit dem Börsenmakler verhandeln, der dann die Kommission mit Ihrem Agenten teilt.

Wenn Sie mit Ihrem Agenten eine Vermittlervereinbarung abgeschlossen haben, fragen Sie, ob der Vermittler auf die fällige Differenz verzichtet oder ob Sie diese aus Ihrer Tasche bezahlen müssen. Einige Broker halten es für unfair, den Agenten zu bestrafen, aber der Kreditgeber gibt den Ton an.

Das Recht zur Durchführung von Inspektionen vorbehalten

Im Allgemeinen erlaubt der Kreditgeber einem Verkäufer nicht, übliche Artikel zu bezahlen, die ein traditioneller Verkäufer zahlen würde. Dazu gehören Hausschutzpläne für den Käufer, Dach- / Schädlings- / Termiteninspektionen und Schädlingsabschlüsse. Ein Käufer wird gebeten, das Eigentum "wie es ist" zu kaufen, was keine Reparaturen bedeutet.

Es ist äußerst wichtig, dass ein Käufer eine Hausinspektion erhält. Zurück zum Umgang mit Leerverkäufen

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.