Frage: Sollte ich mein Haus reparieren oder versuchen, so zu verkaufen, wie es ist?
Ein Leser fragt: Ich habe eine Menge Zeit und Geld damit verbracht, den Umbau meines Hauses nach außen vorzunehmen, plus eine beträchtliche Umgestaltung des Master-Bades. Aber der Rest meines 22 Jahre alten Hauses braucht Aufmerksamkeit im Inneren. Das Bad im Obergeschoss hat Hausfäule und ist veraltet. Die Küche ist ebenfalls 1980er Jahre. Wir haben ziemlich neue Geräte, aber die Zähler und Schränke müssen wahrscheinlich ersetzt werden. Sollte ich mein Haus reparieren oder versuchen, es so zu verkaufen, wie es ist?
Antwort: Dies ist eine dieser Fragen, bei der die Antwort von Variablen wie der Konkurrenzsituation des Inventars abhängt, ob es sich um einen heißen, kalten oder neutralen Immobilienmarkt und um die Wahrscheinlichkeit einer Kapitalrendite handelt.
Meiner Erfahrung nach haben viele Verkäufer viel zu viel Geld investiert, um ihre Häuser zu verkaufen. Sie machen Reparaturen, die ein Käufer nie bemerkt oder nicht extra bezahlen wird. Sprechen Sie mit Ihrem Agenten, bevor Sie Reparaturen vornehmen, und stellen Sie sicher, dass Ihr Agent erfahren und qualifiziert genug ist, um zusammenhängende Antworten zu liefern, auf die Sie sich verlassen können.
Ein Haus verkaufen, wie es ist
Zum Beispiel, vor ein paar Jahren, eine ehemalige Klient angerufen, um ihre Nachbarn nebenan zu sagen, musste sofort ihr Haus verkaufen. Zu sagen, dass es Arbeit braucht, war eine Untertreibung.
Das Haus erschien bewohnbar. Es hatte Löcher in den Wänden bis zum Äußerlichen und mit Urin getränkte Holzböden; Die meisten elektrischen Geräte funktionierten nicht und die Badewanne war durch die Balken gefallen.
Alle Wasserhähne leckten, und in einem Schlafzimmer fand ich einen Haufen toter Ratten, die in einem Haufen in der Mitte des Fußbodens standen.
Dies war kein Zuhause, das leicht repariert werden konnte. Nicht einmal ein Anstrich hätte geholfen, diesen Ort zu verkaufen. Wir haben es so niedrig bewertet, dass es mehrere Angebote anzog und mit null Tagen am Markt verkauft wurde.
Nur Bauunternehmer und Flossen machten Angebote auf diesem Haus.
Möchten Hauskäufer Fixer oder Häuser reparieren?
Einige Hauskäufer wollen ein Fixiereroberhaus kaufen, aber im Allgemeinen wünschen diese Kunden ein Haus, das leichte kosmetische Reparaturen erfordert. Käufer, die sich zu Fixern hingezogen fühlen, sind diejenigen, die sich entweder nicht qualifizieren, ein teureres Haus zu kaufen, oder diejenigen, die einen Gewinn erzielen wollen, indem sie das Haus selbst reparieren.
Ich habe noch einen Neuling zum ersten Mal zu Hause kennen gelernt, der sagt: "Gib mir ein Zuhause, das ich zu den Hengsten abreißen kann." Die meisten Fixer-Käufer sind bereit, einfache Reparaturen wie das Anstreichen der Wände, das Einlegen neuer Teppiche oder das Ersetzen von Beleuchtungskörpern durchzuführen. Sie möchten in der Regel kein Fundament neu aufbauen oder Wände verschieben.
Fixer-obere Käufer werden den Preis des Hauses für die Reparaturen und für die Unannehmlichkeiten ein wenig mehr abziehen. Sagen wir, ein Haus ist 100.000 Dollar wert, aber es braucht ein neues Dach. Ein neues Dach könnte 10.000 Dollar kosten. Ein Käufer wird höchstwahrscheinlich $ 90.000 für dieses Haus nicht anbieten. Andernfalls könnten sie ein identisches Haus mit einem neuen Dach für $ 100.000 kaufen und nicht den Ärger haben.
Ein Käufer für diese Art von Haus könnte $ 75.000 oder noch weniger bieten. In diesem Szenario wäre ein Verkäufer schlauer, ein neues Dach zu bezahlen und das Haus für 100.000 US-Dollar zu verkaufen.
Außerdem kaufen viele Käufer kein Haus, das ein neues Dach braucht. Sie werden sich sorgen, dass die damit verbundene Arbeit mehr kostet, als sie erwartet haben. Vielleicht würde das Ersetzen des Daches das Abreißen der Ummantelungs- und Reparatursparren umfassen, was die Kosten erhöhen könnte. Die meisten Käufer wollen ein Zuhause, das sich in einem Umzug befindet. Wenn Sie keine Reparaturen durchführen, begrenzen Sie die Anzahl der Käufer, die zu Ihnen nach Hause kommen.
Bevor Sie Ihr Zuhause reparieren
Smart-Verkäufer werden die Kosten der vorgeschlagenen Verbesserungen gegen den Marktwert des Hauses abwägen, nachdem die Reparaturen oder Upgrades abgeschlossen sind. Wenn ein Upgrade die Investition nicht zurückgibt, ist eine solche Verbesserung möglicherweise nicht gerechtfertigt. Bevor Sie sich entscheiden, das Dach zu heben und Oberlichter in der Master Suite zu installieren, erkennen Sie, dass Küchen und Bäder die höchste Rendite erzielen.
Bevor Sie sich entscheiden, bestimmte Reparaturen vor dem Weiterverkauf zu machen, nehmen Sie sich einen Nachmittag frei, um mit Ihrem Agenten andere Häuser in der Nähe des Verkaufs zu besichtigen.
Beachten Sie den Zustand und die Annehmlichkeiten in diesen Häusern. Vergleichen Sie diese Häuser mit Ihren. Wenn zum Beispiel die meisten Häuser auf dem Markt eine verbesserte Küche haben, sollten Sie sich darauf konzentrieren, die Küche zu reparieren.
Dies bedeutet nicht, dass Sie Designer-Geräte kaufen und die Schränke ausreißen müssen. Aber eine kleine Küche Umbau könnte eine gute Investition sein. Manchmal, wenn Sie einfach nur Eichenschränke mit einer dunkleren Farbe lackieren und neue Hardware installieren, können Sie Ihrer Küche ein völlig neues Aussehen verleihen.
Machen Sie eine Liste von allem, was defekt, kaputt oder abgenutzt ist. Wenn Käufer Probleme oder fehlerhafte Systeme entdecken, fragen sie sich vielleicht, was sonst noch zu Hause vernachlässigt wurde. Käufer, denen ich in den Fab 40s in Sacramento ein $ 1,5 Millionen-Dollar-Haus gezeigt hatte, gaben das Haus wegen der leichten Aufsicht der Verkäufer weiter. Der Eingangswand hatte eine große Riss in der Mitte der Naht, und es war zerlumpt. Dieser Teppich machte den Käufern einen so schlechten Eindruck, dass sie davon überzeugt waren, dass die Verkäufer ihr Haus nicht verkaufen wollten.
Hier sind 10 minimale Verbesserungen, bevor Sie Ihr Haus verkaufen:
- Flecken und Risse in Wänden und Decken.
- Repariere alle kaputten Geräte und HVAC-Systeme.
- Repariere undichte Wasserhähne.
- Ersetzen Sie abgenutzte oder fleckige Teppiche.
- Repaint dunkle oder beschädigte Wände mit neutraler Farbe (nicht weiß).
- Ersetzen Sie das zerbrochene Fensterglas.
- Repariere das Dach.
- Ändern Sie alle veralteten Leuchten / Deckenventilatoren .
- Ersetzen Sie alte Vorhänge und Fensterabdeckungen.
- Beheben Sie Code-Verstöße.
Wenn Ihr Immobilienmarkt extrem heiß ist - ein Verkäufermarkt -, können Sie vor dem Verkauf mit weniger Reparaturen fertig werden; Ein Haus, das repariert werden muss, liefert jedoch immer noch einen niedrigeren Preis. In langsamen Märkten - einem Käufermarkt - sehen Käufer vielleicht nicht einmal ein Haus, das Arbeit braucht, es sei denn, es handelt sich um eine REO . Fragen Sie Ihren Agenten um Rat.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.