Tipps zum Abrufen eines Namens von der Hypothek

Optionen zum Ändern von Kreditnehmern

Die gemeinsame Beantragung einer Hypothek bedeutet, dass es einfacher ist, sich zu qualifizieren. Aber die Dinge ändern sich, und einer der Kreditnehmer kann das Haus verlassen oder sich aus anderen Gründen von den Schulden befreien. Also, wie leicht ist es, einen Namen von einer Hypothek zu entfernen, und welche Möglichkeiten gibt es?

Es ist möglich, jemandes Namen von einer Hypothek zu bekommen, aber der Prozess ist typischerweise eine Herausforderung. Dies gilt für jeden primären Kreditnehmer sowie für Mitunterzeichner , die einem Kreditnehmer geholfen haben, genehmigt zu werden.

Bis Sie offizielle Änderungen an der Hypothek vornehmen (oder sie vollständig auszahlen), werden alle für das Darlehen verantwortlich sein, und diese Schulden werden ihre Fähigkeit, andere Kredite zu bekommen, reduzieren .

Die Herausforderung

Kreditgeber sind nicht begierig, irgendjemandes Namen von einem Wohnungsbaudarlehen zu nehmen. Als sie das Darlehen genehmigt haben, haben sie die Kredit-Scores und das Einkommen beider Kreditnehmer zusammen betrachtet. Vor allem wenn es um Wohnungsbaudarlehen geht, ist oft mehr als ein Einkommen erforderlich, um ein zufriedenstellendes Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu erreichen (mit anderen Worten, viele Menschen haben es schwer, sich für ein Haus in Familiengröße selbst zu qualifizieren).

Alle Kreditnehmer sind zu 100% für die Schulden verantwortlich - es ist nicht 50/50 auf ein gemeinsames Darlehen. Wenn ein Kreditnehmer aus irgendeinem Grund nicht in der Lage ist, zu zahlen (ob finanzielle Not oder ein Kreditnehmer stirbt), muss der andere Kreditnehmer die Zahlungen auf dem aktuellen Stand halten oder das Darlehen auszahlen. Wenn Kreditgeber einfach einen Namen entfernen, erhöhen sie ihr Risiko, und sie geben jemandem ein freies "out", was Banken nur ungern tun.

Unglücklicherweise sehen Kreditgeber für Mit-Kreditnehmer jeden Antragsteller als individuelle Möglichkeit, das Darlehen zu erhalten.

Sie könnten denken, dass es "unser" Darlehen ist (und im Falle einer Scheidung zum Beispiel gibt es kein "uns" mehr), aber Ihre Kreditvereinbarung ist nicht so strukturiert. Selbst wenn eine Scheidungsvereinbarung besagt, dass Ihr Ex für die Schulden verantwortlich ist, haben Kreditgeber die Möglichkeit , von jedem, der sich beworben hat, zu sammeln .

Ex-Ehegatten können rechtliche Konsequenzen haben, wenn sie Gerichtsbeschlüssen nicht nachkommen, aber Sie können einen bestehenden Kreditvertrag nicht ändern.

So erhalten Sie einen Namen, der entfernt wurde

Es gibt mehrere Möglichkeiten, einen Namen aus einem Darlehen zu entfernen.

Planen Sie einen Prozess ein, der mehrere Wochen dauert und viel Papierkram erfordert, aber im Idealfall können Sie den Kredit hinter sich bringen.

Fragen Sie Ihren Kreditgeber
Beginnen Sie, indem Sie Ihren aktuellen Kreditgeber über die Änderung des Darlehens fragen. Sie werden nicht alles in einem Telefonat erledigen, aber Sie können herausfinden, ob es möglich ist, das bestehende Darlehen mit einem Kreditnehmer weniger zu behalten. Wenn dies der Fall ist, müssen sich alle verbleibenden Kreditnehmer (deren Namen nicht entfernt werden) erneut für das Darlehen selbst qualifizieren. Diese Kreditnehmer brauchen gute Kredite und genügend Einkommen, um die Zahlungen bequem zu machen, und sie müssen einen Bewerbungsprozess durchlaufen, ähnlich wie wenn Sie den Kredit ursprünglich bekommen haben . Wenn Ihr Antrag genehmigt wird, kann der Kreditgeber eine Haftungsfreistellung (oft in Fällen der Scheidung verwendet) zur Verfügung stellen.

Refinanzierung des Darlehens
Wenn Ihr aktueller Kreditgeber nicht mit Ihnen arbeiten wird, versuchen Sie, den Kredit zu refinanzieren . Um dies zu tun, werden Sie ein neues Darlehen beantragen und diese Schulden verwenden, um die alten Schulden abzuzahlen. Die Person, die für das Darlehen verantwortlich ist, sollte sich individuell bewerben und muss sich mit ausreichenden Einkünften und Krediten qualifizieren.

Andere Kreditgeber könnten bereit sein, das Darlehen zu genehmigen, und Sie können Programme wie FHA-Darlehen (die leichter Genehmigungsstandards haben, wenn es um die Größe Ihrer Anzahlung und Kredit-Scores kommt) aussehen.

Wenn du unter Wasser bist
Refinanzierung ist besonders schwierig, wenn Ihr Haus weniger wert ist als Sie schulden oder wenn Sie zu wenig Eigenkapital im Haushalt haben . Herkömmliche Kreditgeber haben strenge Anforderungen an Kredit-zu-Wert-Verhältnisse , und Sie werden diese nur erfüllen, wenn Sie einen großen Scheck schreiben. Glücklicherweise gibt es mehrere staatliche Refinanzierungsprogramme , die Ihnen helfen könnten, einen neuen Kredit zu bekommen - stellen Sie einfach sicher, dass Sie den Kredit unter dem Kreditnehmer refinanzieren können, den Sie wollen, bevor Sie den ganzen Papierkram erledigen.

Annahme
Es kann möglich sein, die Hypothek auf einen anderen Kreditnehmer zu übertragen. "Assumable" Darlehen bieten diese Funktion, aber die meisten Kredite sind nicht annehmbar.

Wenn du dich über die FHA oder VA ausgeliehen hast, hast du vielleicht diese Fähigkeit - aber es lohnt sich zu fragen, egal, wo du dich ausgeliehen hast.

Verkaufen Sie die Immobilie
Wenn keiner der oben genannten Ansätze für Sie funktioniert, müssen Sie möglicherweise die Immobilie verkaufen und den Verkaufserlös verwenden, um das Darlehen zurückzuzahlen. Dies kann natürlich zu einer Störung für Sie oder Ihre Familie führen. Wenn Sie unter Wasser sind, kann es schwierig sein, sie zu verkaufen. Denken Sie also sorgfältig nach und holen Sie sich Hilfe von örtlichen Immobilienfachleuten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Kosten

Bei allen oben genannten Optionen handelt es sich um Gebühren, daher sollten Sie vor der Auswahl mehrere Alternativen abwägen und entscheiden, wer Gebühren zahlt. Selbst wenn Sie eine Immobilie verkaufen und Geld erhalten, können Immobilienmaklergebühren und andere Kosten Ihre Einnahmen verringern. Unter den aufgeführten Optionen sind eine Haftungsfreistellung oder eine Kreditannahme wahrscheinlich die günstigsten - sie helfen Ihnen, die mit der Refinanzierung verbundenen Abschlusskosten zu vermeiden.

Gleiche Geschichte für Mitunterzeichner

All dies gilt auch für Unterzeichner einer Hypothek. Als Mitunterzeichner sind Sie zu 100% für den Kredit verantwortlich, und die Kreditgeber wollen Sie nicht aus der Verantwortung werfen. Sprechen Sie mit dem primären Kreditnehmer über die Refinanzierung, und denken Sie daran, dass ihre Zukunft an Ihre gebunden ist.

Mit einigen Krediten (insbesondere Studiendarlehen) ist es einfacher, einen Mitunterzeichner nach einer gewissen Zeit von Zahlungen zu bekommen. Heimkredite bieten jedoch nicht die gleichen Funktionen.

Forderungsabrechnungen beenden

Eine Quitclaim-Tat wird den Namen eines Kreditnehmers nicht von einer Hypothek entfernen. Mit einer gekündigten Anspruchsurkunde kann ein Eigentümer alle Eigentumsrechte an jemand anderen übertragen, aber jegliche Kreditverträge bleiben unverändert (die Aufgabe von Eigentum bedeutet nicht, dass Sie die Verantwortung für die Zahlung aufgeben). Folglich kann eine gekündigte Forderungsurkunde einen Kreditnehmer schlechter stehen lassen - sie schulden Geld auf einem Grundstück, aber sie haben kein Eigentumsrecht mehr daran.

Wichtige Informationen

Die Informationen auf dieser Seite sind grundlegender Natur und können nicht als rechtliche oder finanzielle Beratung angesehen werden. Sprechen Sie mit einem lokalen Anwalt, der mit Ihrer Situation vertraut ist, bevor Sie finanzielle Entscheidungen treffen.